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재개발ㆍ재건축 규제 어떻게 풀릴까?
매일경제 2008-09-17 04:11:03



이명박 대통령이 여러 차례 밝힌 도심 재개발ㆍ재건축 규제 완화를 위한 논의가 본격화되고 있다. 현재 남아 있는 재개발ㆍ재건축 관련 규제는 소형평형ㆍ임대주택 의무비율과 용적률 규제 그리고 재개발ㆍ재건축사업 공동시행자 규정이다.

16일 국토해양부와 건설업계에 따르면 정부는 '대폭적인 규제 완화' 방침을 정하고 방향과 시행 시기를 저울질하고 있는 것으로 알려졌다.

국토해양부에 따르면 오는 19일 서민주택 공급확대 방안 발표 이후 이 같은 규제 완화 방침을 밝힐 예정이다.

◆ 소형ㆍ임대주택 의무비율 완화

= 현행법에 따르면 재개발사업을 할 때 전체 가구 수의 80% 이상을 85㎡ 이하로 짓도록 하고 있다.

재건축은 300가구 이상이면 60㎡ 이하는 20%, 60~85㎡는 40% 이상 등으로 85㎡ 이하 주택을 60% 이상 지어야 한다. 또 재건축사업은 전체 가구 수의 25% 이상을 임대아파트로 짓도록 하고 있다.

이와 같은 소형평형ㆍ임대주택 의무비율은 도심 재건축ㆍ재개발을 가로막는 핵심 규제로 지적받아 왔다.



일부 단지는 소형평형ㆍ임대주택 의무비율을 따르다 보면 지금 살고 있는 집보다 면적을 줄여야 하는 상황이 발생하기 때문에 조합원 동의를 얻기 힘들다.

정부는 '서민 주택 공급'이라는 취지를 훼손하지 않는 선에서 이 같은 규제를 일부 완화할 방침이다.

국토해양부 관계자는 "도시 근교 산지ㆍ구릉지 등을 택지로 개발해 이곳에 서민용 주택을 적극적으로 공급하는 한편 도심 재건축ㆍ재개발을 가로막는 과도한 규제는 일부 완화해줄 방침"이라고 말했다.

현재 논의되고 있는 방안에 따르면 임대주택 의무비율은 그 적용 범위가 줄어들게 된다. 현재는 수도권과밀억제권역에 포함된 모든 재건축 단지가 이 의무비율을 지켜야만 한다.

정부는 이 범위를 '수도권과밀억제권역'에서 '서울시'로 축소할 방침으로 알려졌다.

소형평형 의무비율은 현재보다 20%포인트 정도 낮출 방침이다. 이렇게 되면 재개발은 85㎡ 이하 의무비율이 60%로 줄어들고 300가구 이상 재건축은 40% 선으로 줄어든다.

또 현재 가구 수가 그대로 유지되는 1대1 재건축은 이 같은 의무비율에서 제외시키는 방안도 논의되고 있다.

국토해양부 관계자는 "재개발ㆍ재건축 아파트는 소형주택 비율을 높게 유지하더라도 소형주택은 대부분 비조합원에게 높은 분양가로 분양되는 사례가 많아 제도 보완이 필요하다"고 설명했다.


◆ 용적률 상향은 차등적으로

= 용적률은 일괄적인 상향 조정보다는 기반시설 기부채납, 우수 디자인, 친환경, 고효율 에너지 주택 등 정부나 서울시가 요구하는 정책에 부합하면 차등적으로 높여줄 방침이다.

국토해양부와 서울시는 이달 초 제3차 주택정책협의회를 열어 이 같은 내용을 포함한 재건축 규제 완화 방안에 대해 협의한 것으로 알려졌다.

이번 협의에서 국토해양부는 기반시설 기부채납(무상 제공)과 같은 다양한 인센티브 제도의 실효성을 높여 재건축 단지들이 조례 제한에 구애받지 않고 용적률을 올릴 수 있도록 해줄 것을 시에 주문했다.

현행 국토계획법에 따르면 2종과 3종 일반주거지역 용적률은 각각 250%, 300%까지 가능하지만 서울시는 조례를 통해 용적률을 이보다 50%씩 낮춰 운용하고 있다. 실제 서울시 재개발ㆍ재건축 도시기본계획 수립지역 550곳의 평균 용적률은 190%다.

이처럼 시가 조례를 통해 용적률을 제한하고 있는 탓에 재건축 활성화를 위해서는 법 개정보다 시 조례를 먼저 풀어야 한다는 게 국토해양부의 판단이다.

또 재건축 조합들이 법이 정한 모든 인센티브를 받도록 유도해 국토계획법상 상한선까지 용적률을 올릴 수 있도록 하겠다는 게 정부 구상이다. 이때 용적률 제한에 따른 사업성 저하로 재건축 추진이 어려운 단지는 크게 줄어들게 된다.

국토해양부 관계자는 "용적률을 일괄적으로 상향 조정하면 난개발 우려 등 여러 가지 문제점이 있기 때문에 현재 나와 있는 인센티브를 적극적으로 활용하는 사례에 한해서 용적률을 높여주는 쪽으로 방향을 정했다"며 "이를 위한 추가 인센티브 항목 등을 논의하고 있다"고 설명했다.

[김기철 기자]