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(행운칼럼)집값은 바닥을 탈피했나? 

 

2012.3/4분기부터 바닥은 이미 지났다고 자주 언급을 했었습니다.
또한, 좋은동과 좋은층을 급매로 잡을 수 있는 기회를 한번쯤은 생각해보시라고 상담을 해드리곤 했습니다.

그때, 급매물로 좋은동과 좋은층을 매수한 분들은 저렴한 금액으로 자신의 보금자리를 마련해서 입주를 하신 분도 계시고, 잠시 전세로 돌렸다가 향후에 입주를 계획하신 분도 계십니다.

현재 매수를 하고자 하는 매수대기자 분들은,
과거의 금액으로 좋은동과 좋은층을 매수하려는 마음을 먹었더라도,
로얄동 로얄층의 좋은 매물을 골라 잡을 수 있는 기회가 이제는 사라졌습니다.
이 물건,
저 물건을 골라 잡을 때와는 확연히 다르게 시장이 변했으며, 앞으로도 시장의 변화는 계속될 것으로 보입니다.

또다시 로얄동 로얄층의 좋은 매물을 급매물로 잡을 수 있는 기회가 올 수도 있고, 오지 않을 수도 있지만,
현재의 부동산 시장은 대기 매수수요가 여전한 상태이며,
선호하지 않았던 비로얄동과 비로얄층이 예전의 로얄동 로얄층의 금액으로 매매가 되고 있습니다.

대기 매수자의 절반이상은?
전세만기가 다가와서 급등해버린 전세금을 올려주어 재계약을 하는 것보다는
전세금에다가 일부 자금만 합치면 집을 마련할 수가 있기 때문에 전세만기가 다가오는 세입자 위주로 매수 수요는 늘었으면 늘었지 줄어들지는 않는 상태입니다.

제정신이 아닌 전세비율이 70%에 육박하고,
또는 70%가 넘어서는 경우가 비일비재하고 있는 시점에,
시집 장가를 가더라도,
전세자금대출은 보조가 아닌 필수품이 되어 버렸습니다.

배부른 돼지는 돈 없으면, 빈대떡 대신에 전세자금대출을 받아서 집을 얻으라고 하고,
배고픈 귀신은 빈대떡이라도 한점 먹고 싶은데, 울며 겨자 먹기식으로 배부른 돼지의 배만 잔뜩 부르게 해주고 있습니다.

주택시장이 왜곡되지 않았더라면,
저렴한 비용으로 전셋집을 얻기는 그리 어려운 문제가 아니었으나,
왜곡된 시장속에서,
주어진 금액으로 전셋집을 얻으려고 외곽으로 외곽으로 밀려나는 사람들을 자주 목격하곤 합니다.

남의 집에 살든지,
자신의 집에서 살든지,
그것은 자신 스스로 결정을 해야 할 문제지만,
부동산 중개업을 10년 하면서 폭등해버린 전셋집 때문에,
시집 장가를 가지 못하고 또는 우울해져버린 젊은 세대를 바라볼 때는 마음이 그리 좋지만은 않는 것 같습니다.

보금자리주택이라는 허울좋은 개살구는 주택시장을 완전히 왜곡시킨 주범입니다.
보금자리주택지가 들어서면 그 주변에 있는 집값을 비교합니다.
비교를 하더라도, 가장 근접한 지역과 비교를 해야만 되는데,
비교를 하더라도, 대치동, 반포동 등 가장 비싼 집들과 비교를 하니 눈으로 보기에는 그야말로 반값이 되는 것이라고 봅니다. 즉, 착시현상에 빠지는 꼴입니다.

실제적으로 과거에 보금자리주택이 들어선다고 발표를 했을 때, 그 주변에 있는 집값과 현재 보금자리주택이 들어온 지역의 바로 옆에 있는 집값이 얼마인지 시세를 파악해보면 이러한 허울좋은 반값 시나리오는 웃음만 나올 뿐입니다.

도심권의 주택공급은 끊임없이 해주어야 합니다.
신규공급은 일부분이며,기존 주택의 공급이 거의 다수를 차지할 정도로 많습니다.
기존 주택의 공급은 매매가 되어야만 주택시장에 전세물량이 출현이 되고, 전세시장이 안정이 되는 것입니다.

향후 주택정책에 대해서 큰 기대는 하지 않습니다만,
바닥 경기를 살리고,
내수 시장을 살리기 위해서는 부동산의 활성화는 필수불가결한 요소라고 봅니다.

예전의 집값은?
학군이 거의 대다수를 차지 했으나, 교육평준화가 진행되고 있는 시점에는 학군의 가치는 예전보다는 많이 사그라들고 있습니다.
이 대안으로 떠오르는 것이 바로 지하철 역세권입니다.

사람들은 집을 살 때, 금액만 보고 접근을 합니다.
싼게 비지떡이라는 말처럼,
집을 매수해서 입주를 할 때는,
금액을 조금 더 주더라도 향후에 나올 때 즉, 매도할 때도 생각해서 매수를 해야 합니다.
즉, 순환매가 잘 되는 지하철과 가장 가까운 곳을 선택을 해야만 순환매가 잘 됩니다.
즉, “위치가 곧 가치다.”라는 부동산 명언은 틀리지가 않습니다.

바닥의 탈피는 어느 누구도 장담을 할 수가 없는 영역입니다.
그러나, 현재의 부동산 시장은 한단계 업그레이드가 되었고, 바닥은 이미 탈피했다고 볼 수가 있으며, 미래의 부동산 시장은 꽉 막힌 돌부처 정책 보다는 친시장적인 정책으로 약간은 변화가 있을 수도 있을 것으로 봅니다.

철산주공13단지 아파트에 대한,
2012.3/4분기 대비해서 2013.1/4분기 시세를 참조하시기 바랍니다. 감사합니다.

<철산주공13단지아파트>

<안내>
경기도 광명시 철산동 241-2번지 주공13단지105호(광명사회체육센터옆)
철산역 4번출구, “젊은 피”~~”행운부동산”입니다.~~

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