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 지난 6월 거래량이 10여건으로 금년에 들어와 가장 낮은 모습을 보였었는데 7월의 경우 말일에 소형평형이 거래된 것을 포함하여 12건 정도의 거래 모습이 나타난 것으로 파악된다. 6월 시장의 경우 재촉발된 유럽발 재정위기 문제와 서울시의 소형평형 30%룰에 따른 재건축 단지들의 거래 감소와 가격 약세장이 나타나는 시발점에서 거래 감소가 나타났다면 7월의 경우에는 그동안 꿋꿋하게 형성되던 지지선이 붕괴되며 심리적인 흔들림이 크게 나타나며 가격 하락이 일시에 나타나는 모습이였다.

 6월 시장이 마감되고 7월에 진입하면서 대내외적인 경제 상황에 대한 우려가 확산되며 심리적인 방어선이 붕괴되는 가운데 각 평형별로 7월 초순의 가격에 비해 7월 중순이후에는 단기간에 최소 3천만원에서 평형에 따라서는 5천만원 정도 하락한 모습이 나타났다.

 그러나 극심한 부동산 시장에 대한 불안감속에서도 2008년 외환위기 이후 최저가 매물들이 출시되면서 대기매수자들의 관심을 이끌며 거래가 뒤따른 결과로 7월 한달 동안의 부동산 시장 분위기와 견주어 볼 때 둔촌주공의  12건 정도의 거래 모습은 여타 재건축 단지들과 비교해도 상당히 선방한 모습임에는 분명해 보인다.

 또한 7월 초순부터 중순까지 급격하게 하향세로 움직이던 가격 흐름이 7월 하순에 근접하며 거래가 최저가 매물 위주로 이어지며 호가 움직임이 상당히 진정세를 보이고 있는 것은 분명해 보인다. 정부의 거래활성화 추가 대책 영향과 둔촌주공의 경우 정비계획 변경안에 대한 2차 소위원회 심의를 위한 보완안이 강동구를 경유하여 서울시에 상정되었다는 소식에 다소 시장이 냉정을 되찾는 모습이 나타나고 있는 것으로 보이며 실제 시장은 횡보세속에 신규로 출시되는 최저가 매물이 크게 증가됨 없는 모습이 그러한 반증으로 풀이된다.

 아직 대기 매수자들의 움직임은 철저히 선별적으로 움직이는 모습인데 최저가 매물만이 거래되는 모습이며 해당 평형의 급매물이라는 특성외에 다른 평형과 비교할 때도 뚜렷하게 급매물이라는 인식이 드는 매물들만이 거래로 이어지는 모습이다.

◆ 둔촌주공 7월 시장에 대한 관전 포인트

극심하게 팽배해지는 부동산 시장에 대한 불안감 속에서도 최저가 매물을 중심으로 거래가 이어지며 통상적인 한달 거래량 수준이 유지되었다는 것은 사뭇 주목되는 부분이다. 모두가 시장을 외면하고 떠날 때 매수에 나서는 움직임이 간헐적으로 이어졌고 일부 평형에서 거래된 가격대와 같은 신규 매물이 츄시되지 않고 있다는 사실은 큰 폭의 가격 하락속에서도 일말의 추가 하락이 멈추고 있다는 작은 기운이 감지되고 있는 상황으로 보인다.

 더군다나 미흡하지만 정부가 꾸준히 시장에 개입하고자 하는 의도를 내비추고 있고 둔촌주공의 경우 8월 초순경 서울시 2차 소위원회가 개최될 것으로 기대되는 상황으로 인해 시장은 어느정도 진정세를 찾아가는 모습이며 매도자들의 경우에도 한숨돌리는 모습이 나타나고 있다.

 그러나 대기 매수자들의 움직임은 아직 철저히 저가 매물에 집중된 움직임이 나타나고 있고 이제 본격적으로 휴가 시즌이 진행중에 있기에 대기 매수자들의 움직임도 빠르게 나타나지 않는 상황으로 인해 당장 시장의 큰 변화가 나타나기 보다는 최저가 매물 위주로 간헐적인 거래가 이어지며 전반적인 호가는 약보합세가 이어질 것으로 판단된다.

 ◆ 8월 시장 전망

 현재 부동산 시장의 가격 하락 모습은 부동산 시장 자체의 문제라기 보다는 국내외 경제 상황과 사회적 문제가 혼합되어 반영되고 있는 상황으로 한달 한달의 전망이 상당히 어려운 것이 사실이다. 즉 문제가 상당히 복합적으로 작용함에 따라 전문가들 조차도 전망을 상당히 미루고 있는 상황인데 한가지 주목해야할 사항은 1. 사상 최저 금리  유지.  2. 올 여름이후 전세시장도 강세장이 예상되는 상황으로 부동산 가격 하락을 이용한 전세수요자들이 매매수요로 전환. 3. 정권 말기와 대선의 영향에 따라 정부와 여당이 규제완화에 대해 더욱 적극적으로 움직일 가능성 높음.  4.  둔촌주공의 정비계획 변경안에 대한 소위원회의 결과에 따른 3종 상향 기대감 상승. 5, 대외적으로 유럽의 재정위기 문제가 점진적으로 해소 되는 등 최소한 현재 수준 이하로의 추가적인 가격 하락을 기대하긴 어려울 가능성도 높아 보인다.

 그러나 국내외의 전체적인 경기 침체 우려가 가중되고 있는 상황은 지속적으로 부동산 시장에 대해 부정적인 영향을 줄 것으로 보여 단기간에 호재가 작용되는 상황에서도 심리적인 개선이 뚜렷하게 나타나기전까진 8월의 시장 모습도 7월 하순의 연장선의 모습이 될 것으로 보이고 단기간에 가격 하락이 컸던 영향으로 당분간 분명한 횡보세가 이어지며 휴가 시즌이 끝나는 8월 중순이후엔 2차 소위원회 결과에 따라서는 일시 바닥을 탈출하는 시도가 나타나며 거래가 다소 증가하는 모습도 예상되는 상황이다.

 ◆ 8월중 매수 전략은 철저히 매물 중심의 선별적 매수 전략 필요

 앞에서 몇번 올 여름 매수 타이밍을 7월말을 추천해 왔는데 8월의 매수 시기는 8월 중순전까지를 추천한다. 물론 시기도 중요하지만 일부 평형의 경우 7월에 거래되었던 가격대와 동일한 저가 매물이 출시되지 않는 상황을 보면 매수시기도 중요하지만 매물 중심의 선별적인 접근이 더욱 중요한 시기로 판단된다.

 과거 소형평형을 구입할 수 있는 자금으로 가격 하락에 따라 중형평형을 매수할 수 있는 기회가 있고 실제 시장에서는 각 평형별로 최저가 매물량이 극히 제한적인 상황임을 고려하여 무조건 시기를 기다리기 보다는 우량 최저가 매물에 대해서는 선별적으로 선매수 전략이 필요해 보인다.  단골중개업소를 정해 매수하고자 하는 평형대의 최저 가격과 매물량을 정확히 파악하여 계획을 세워야 할 것이다. 이미 최저가 매물의 경우 신규로 출시되는 모습은 거의 중단상태임을 알아야 할 것이며 2차 소위원회 결과에 따라서는 저가 매물을 잡을 수 있는 기회 자체가 사라질 가능성도 높기에 현재 시장에 남아있는 몇몇 최저가 매물은 선별적인 검토가 필요해 보인다.

 ◆ 매도 타이밍에 대한 검토

 매도자들의 경우 심리적인 동요는 매우 금물이고 목적없는 매도 계획은 철저히 자제하는 것이 필요해 보인다. 그러나 현 시점에서 매도를 해야만 한다면 실제 시장에서 매도되는 가격과 그렇지 않은 가격이 분명히 갈리고 있는 상황이기에 단골중개업소를 통해 대기 매수자들의 움직임을 파악하고 바로 매도될 수 있는 전략을 세우는 것이 필요해 보인다. 갈아타기를 위한 매도라면 현재 상황을 고려할 때 적극 추천하는 상황이다.

 ◆ 둔촌주공 전체부동산 보유 매물 중 각 평형별 최저가 매물을 살펴보면

 1단지 7.5평 2억8천.   16평 5억1천.  18평 5억3천5백.   22평 6억6천.

        25평[대지지분 29.83평] 7억2천.

2단지 16평 4억9천.  22평 6억7천.  25평[대지지분29.3평] 7억1천.

3단지 23평 5억1천.  31평 6억3천.   34평[대지지분29.3평] 7억.

 4단지 23평 5억.  25평 5억5천.  31평 6억2천.   34평[대지지분28.66평] 6억8천.

        34평[대지지분 29.83평] 7억1천.

 
둔촌주공 부동산헤드라인

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