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 410310번 계속 이어서 2탄입니다...

그럼 정부의 정책에 흔들리지 않고 최소의 비용으로 최대의 효과를 낼수 있는 지역은 어디일까요?

첫 번째는 바로 역세권지역 입니다.

지금 전문가및 모든 사람들이 관성적으로 역세권에 투자해야 된다고 얘기하고 있습니다만

왜 역세권에 투자해야 되는지에 대한 정확한 이해는 없는 듯 보입니다.

저를 알고 계시는 분들은 제가 모든 전문가들보다 가장 먼저 역세권투자의 중요성을 얘기했다는 것에 대해 부정할 분은 없으리라 생각됩니다..

제가 왜 역세권투자를 누구보다 먼저 권할 수 있었을까요?

왜 역세권에 투자해야 정책에 흔들리지 않는 투자가 될까요? 해답은 아주 쉽습니다.

선진국들의 사례를 살펴보면 예측을 할 수있는 것입니다. 그나라들도 처음부터 선진국이 된것은 아니었고 우리처럼 후진국 - 중진국(개발도상국)- 선진국의 과정을 똑 같이 겪어왔기 때문입니다.

제 강의를 듣지 않으신 분들을 위해 간단하게 짚고 넘어갑니다.

지금 우리나라의 주택보급율이 102%정도 된다고 합니다만 가장 중요한 지표는 자가보유율입니다. 직접 소유하고 있는 비율을 말하는 것이지요.

우리나라는 2010년 기준으로 전국 평균 자가보유율이 약 61%정도 된다고 하는데 국민소득이 5,6만불이 넘어가는 북유럽국가들을 비롯해 미국,영국,등의 복지 최우선 정책을 피는 국가들 조차도 자가보유율이 평균적으로 70%를 넘어가지 못합니다 결국 약 30% 정도는 절대로 집을 못사는 사람들인 것이지요.

이렇듯 자가보유율 70%를 정점으로 본다면 아직 우리는 주택의 잠재수요가 존재한다는 것입니다. 특히 서울의 자가보유율은 50%에 못 미친다고 하니 어디에 투자를 해야 할 것인가에 대한 답은 나온 것 같습니다.

그렇다면 집을 절대 못사는 하위층 30%를 선진국들은 어떻게 할까요?

이제 답이 나왔네요. 그들을 위해 역세권에 임대주택을 지어주는 것입니다.

이게 선진국들이 역세권 개발을 하는 가장 큰 이유입니다

.

우리나라도 역시 2만불을 넘어서 선진국 초입으로 들어왔기 때문에 선진국들 처럼 서민주거복지에 나서야 할 시기가 온 것입니다.

그렇게 때문에 지속가능 할 수 밖에 없는 사업이라는 것입니다. 물론 임대주택을 짓는걸 반대하는 주민들에게 당근을 줘야 하지만 말입니다. (용적률을 500%까지 상향)

그런데 임대주택은 거부감이 생기니까 장기전세주택이라는 이름으로 주변아파트 전세시세의 80% 이하로 20년 동안 무주택자에게 살게 해주겠다 라는게 우리나라의 역세권개발의 근본

취지입니다.

그 와중에 개발할 지역에 주택을 소유하고 있던 사람들에게 용적률 상향시켜서 이익을 주겠다는 겁니다. 그 이익이 바로 우리가 역세권에 투자를 해야하는 목적이구요.

서울시 역세권은 약 290곳 정도 되는데 어느 곳이 예상지역인지 궁금 하시죠?

 국토부 예상지역(국토부 분석)

 동북권: 군자,성수, 신당,신상봉,약수, 청구

 서북권: 공덕,불광,충정로,합정,홍대입구

동남권: 강남구청,강동,교보타워,논현,삼릉공원,신사,양재,천호

서남권: 대림,영등포구청역

  2년 전에 국토부에서 가능 예상지역을 선정했고 여러 언론에서 예상지역을 얘기했는데

여기서 가장 공통적으로 언급되어온 지역이 구도심의 중심인 신당동(신당역,청구역,약수역)입니다.

3개의 역을 끼고 있고 (3개가 모두 환승역)상업지역들이 밀집한 중구의 유일한 주거지역으로서의 기능을 하고 있는데 ‘도심 재창조 프로젝트’‘남산 르네상스 프로젝트’등의

구도심의 중심에 위치해 있지만 상업지역의 기능이 강조되다보니 주거지역은 상대적으로 발전을 못한 지역으로 교통의 요지 입니다. 숨겨져 있는 진주와 같은 곳입니다.

두 번째는 준공업지역 입니다.

2009년 서울시가‘준공업지역 종합발전계획’을 발표 했습니다.

이때 우선정비대상구역으로 4곳을 선정했었지요. 그곳이 가산동,신도림동,문래동,성수동 이었습니다.

그럼 먼저 ‘준공업지역 종합발전계획은 왜 발표했나 살펴보죠.

준공업지역이란 주거와 공업이 혼재되어있는 지역으로 소규모의 공장들과 단독주택등이 밀집해 있어 주거환경이 아주 열악한 지역이지요.

하지만 경제개발의 일등공신의 역할을 했던 공장들도 이제는 외곽으로 이전하고 공장도 별로 없는 지역들이 아직도 준공업지역으로 남아 주거환경을 해치고 있어 이런곳들을 정비해

주거와 산업이 조화된 경쟁력 있는 복합공간으로 만들겠다는 것입니다.

그래서 아파트를 못짓던 준공업지역도 아파트를 지을 수 있게 만들어 놓은 것이구요.

그리고 상대적으로 단독주택들이 밀집해있어 개발을 하는데 조합원도 적어 주거지역에 비해 빨리 속도를 낼 수 있다는 것도 장점 이겠지요.

그런데 우선정비구역으로 지정된 4곳 중 가산동은 주민설명회를 하며 순조롭게 진행중이고,

신도림은 조건부로 도시환경정비구역결정안을 통과 시켰고, 문래동은 도시환경정비구역 결정안을 다른 의견수렴으로 일단 추가 검토하겠다고 해 어쨌든 진행이 되고 있는데 반해 이중에서도 핵심인 성수동은 아직 물밑 작업중 이라서 가장 느리게 움직이고 있습니다.

박원순시장이 싫어하는 뉴타운사업과 재개발사업은 주거지개발사업 이지만 상업지역과 공업지역을 개발하는 방식은 도시환경정비사업이라는 방식으로 진행 합니다.

과연 주거지역 개발이었으면 이런 지역들이 그냥 진행되었을지 궁금합니다.

다른곳은 현재 진행되고 있어서 이미 늦었다고 생각되지만 성수동은 아직 미진행이라 가장 가치가 크게 보입니다. 물론 입지적인 면에서도 다른 곳에 비해 뛰어나고요.

지금 당장은 아니더라도 앞으로 지속가능한 사업이라는 것이지요.

또한 보름전에 준공업지역 과소토지를 완화한다는서울시의 '도시ㆍ주거환경 정비조례 일부 개정 조례안'을 발의해 의결하고 입법 예고했다고 합니다.

현행법상 정비구역 지정을 위해서는 90㎡ 이하 작은 토지들이 구역 전체 필지수 중 40% 이상이어야 하지만 큰 필지가 대부분이다 보니 요건을 충족시키지 못해 개발에 어려움을 겪어왔는데 이것을 200㎡로 대폭 완화한다고 하니 준공업지역을 개발하긴 해야 한다고 느끼는것 같습니다. 이것이 바로 투자의 포인트 입니다.

예전처럼 단기간에 고수익을 낼 수 있는 방도는 없다고 합니다만 이렇듯 틈새를 잘 파악하면 가장 안전하고 상대적으로 수익을 낼 방법도 있는 것이지요.

이것이 바로 정책을 따라가는 투자의 방법 입니다

우리가 눈높이만 조금 낮춘다면 아직도 수익을 낼 수 있는 방법은 존재 합니다.

단지 심리적으로 많이 위축되어 있어 심리를 어떻게 긍정적으로 되돌리느냐가 지금 시점에서의 가장 시급한 문제로,  정부가 적극적으로 나서서 해야 할 일이라고 생각 합니다.

왜냐하면 경제는 자기실현성이 강해서 국민이 믿는 방향으로 흘러가기 때문이고 부동산시장도 경제의 일부분이기에 심리가 가장 큰 영향을 미친다는 것이지요.

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카페 회원 여러분들은 긍정적인 사고를 항상 잊지 마시기 바랍니다.

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