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2013.06.21. 둔촌주공아파트 시세동향

부제 : 매도자가 갑(甲) 행세를 하는 둔촌주공 부동산 시장

6월도 막바지에 접어드는 즈음 둔촌주공 부동산 현장입니다. 6월말 취득세 한시 감면 일몰이 임박한 시일인데도 매도자의 기세가 꺾이지 않는 상황입니다. 매수자 우위 시장으로 지금 부동산시장의 열쇠는 매수자이건만 어인일인지 둔촌주공 매매시장은  주객이 전도되어 매도자가 갑(甲) 행세를 하고 있는 형국입니다. 그로 인해 매수자는 입맛에 맞는 물건 잡기가 여간 힘들지 않습니다. 수요자도 많지 않은 상황에서 한 치의 양보도 없이 타이트한 가격을 고수하는 매도자와 무조건 싼 가격을 찾는 매수자 사이의 치열한 힘겨루기가 한창입니다. 서로의 입장을 조금만 수렴하면 균형가격이 생길텐데 비싸게 팔려는 매도자와 싸게 구입하려는 매수자의 입장 차이로 매도호가는 별반 움직임이 없습니다. 소형평형에서 대형평으로 갈아타기를 하는 등 일부 제한적인 상황에서만 급매물이 존재할 뿐 가격변동 없이 약보합세를 유지한다고 할 수 있습니다. 이러한 상황에서 내게 유리한 매매타이밍이 언제일지 매도자·매수자 입장에서 정리해 보겠습니다.

▣ 6월 취득세 한시 감면 감면 전후를 겨냥한 매도, 매수

빠른 시간내에 팔아야 할 매도자들은 부동산 시장의 흐름을 정확히 읽는 혜안이 필요합니다. 일부 유혹적인 오보에 흔들리지 말고 6월 이전과 이후의 실익을 따져보고 실손이 적은 쪽으로 결정하는 지혜가 필요합니다.

매수를 준비중인 수요자는 취득세 한시 감면으로 인한 절세의 효과와 7~8월 비수기로 인한 하락폭을 비교 분석한후 유리한 쪽으로 결정해야 할 것입니다. 상대적으로 가격이 낮은 소형평형은 별반 차이가 없을 것으로 판단되며 대형평형의 경우에는 6월 이전에 매수하는 것도 나쁘지 않다고 생각됩니다.

▣ 6월 이후 하반기 양도세 감면을 겨냥한 매도, 매수

10여일 후면 취득세 한시 감면 기간이 종료되고 종전의 취득세율을 적용해야 할 것입니다. 매수자는 7~8월 비수기에는 매도자, 매수자들도 얼마간의 하락을 예상하고 있기에 6월 전후의 실익을 면밀히 검토한후 결정해야 할 것입니다. 매도자는 무작정 상승을 기대하는 생각은 금물이며 대출이자 등의 금융비용을 따져보고 계약과 동시에 잔금이 치뤄지는 6월말 매도를 이용해 이자에 대한 부담을 줄일 것인지 금융비용 부담을 안고 하반기 예정되어 있는 건축심의와 9월 정기국회에서 시행될 대책을 기대할 것인지를 분석 검토한후 매도 시기를 결정해야 할 것입니다. 취득세 일몰 시한이 며칠 남지 않은 현시점에서 매수를 결정 하기도 쉽지 않은 상황이지만 거래 가능한 저가매물 잡기도 만만치 않은 상황입니다.

▣ 둔촌주공아파트의 가치 평가 요소

재건축아파트의 가치를 결정짓는 요소는 무수히 많지만 둔촌주공아파트의 가치 평가요소를 수익성면에서 3가지로 압축시켜 보겠습니다.

1. 재건축 사업시행인가 시기 및 진행 속도 2. 용적률 3. 지분율중 2번과 3번은 최상의 조건이며 1번의 진행 속도에 따라 가격변동이 있을 것입니다.

재건축 진행 속도에 대한 기대감 팽배로 둔촌주공아파트의 차후 가치는 높이 평가되고 있으며 매도가격이 조정되지 않는 이유라고 할 수 있겠습니다. 둔촌주공(둔촌주공재건축)아파트 재건축조합에서는 지난 5월 2일 정비계획변경 결정고시 이후 공공건축가를 투입하여 환경영향평가 준비서를 강동구청에 접수하는 등 빡빡한 일정을 소화해 내고 있어 적어도 올 하반기에는 건축심의가 통과될 것으로 내다보고 있습니다. 재건축 진행 속도는 돈과 직결되는 문제이므로 사업의 진척도에 따라 매매가격이 형성되며 따라서 건축심의는 매매가격을 결정하는데 커다란 역할을 할 것입니다.

현재의 시장에서 매도자가 갑(甲) 행세를 하는 이유도 둔촌주공의 개발호재인 건축심의 때문이라고 할 수 있습니다. 건축심의는 건축허가의 한 과정으로서 도시경관을 확보하고, 건축물의 구조나 안전을 확보하는 데 매우 중요한 역할을 하게 하는 수단이라고 할 수 있으며 사업시행을 결정짓는 중요한 요소라고 할 수 있습니다. 재건축사업 진행이 정상적인 수순을 밟아 일정한 괘도를 달린다면 둔촌주공의 집값이 하락하는 일은 없을 것이지만 7~8월 비수기 등과 매수심리 위축으로 하락할 수도 있어 하반기 가격 추이 예상이 상당히 조심스러운 부분이기도 합니다.

바라건데 7~월 비수기에 소폭 하락, 그 이후 건축심의 등 재건축사업 속도가 빨라져 상승세를 타기를 기대해 봅니다.(정부의 정책과 국내외 경기 상황 등의 이유로 변수가 생길 수 있으므로 이점 염두에 두시고 재테크에 참고하시기 바랍니다.) 

6월 21일 현재 둔촌주공 전 부동산에 출시된 매물중 거래가능한 저가매물은 지극히 제한적이며 6월 내에 소유권이전등기 예정이라면 서두르셔야 할 것 같습니다.

둔촌주공 재건축에 대하여 궁금하신 점 문의하시면 상세하게 답변드리겠습니다.
고객의 입장에서 최선을 다하는 둔촌주공 드림공인이 되겠습니다.  
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