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2013.09.13. 둔촌주공아파트 시세동향

부제: 8.28 대책 발표 이후 잘나가는 둔촌주공

후두둑! 후두둑! 주룩주룩!가을을 재촉하는 비가 연 이틀째 내리고 있습니다. 신고식이라고 하기엔 제법 많이 내립니다. 결실의 계절 가을이 황금물결과 함께 온갖 과실들을 선사하기 위한 전야제라니 기분좋게 용서해 드립니다. 이비 그치면 본격적인 가을 시작이겠죠? 이런 날씨 감기 걸리기 십상이니 출근길 옷 따스하게 여미시고 따뜻한 차 한 잔과 함께 유쾌 상쾌한 하루 시작하시기 바랍니다.

곧 있으면 민족 고유의 명절 한가위입니다. 부모님과 가족 친지분들 뵈러 고향에 가시는 분들, 사정이 여의치 않아 고향에 못가시는 분들 모두 휴식기간 동안 재충전 하시며 즐거운 명절 되시길 바랍니다.

8.28 대책 발표 보름째 둔촌주공아파트 부동산 시장입니다. 시세 문의는 종종 걸려옵니다만 매수자는 그냥 싼 매물만 찾습니다. 싼 매물의 수준이 얼마인지 그냥 싼 매물이 있으면 연락 달라고 합니다. 매도자의 시세 문의입니다. 가격 오르면 전화 달랍니다. 마지노선도 없이 그냥 가격이 오르면 연락 달라고 하면서 뚝 끊습니다. 시세가격에서 2,000~3,000만원 갭을 두고 있는 분들은 그 가격이 되면 또 도망가기 일쑤여서 매매하기가 쉽지 않습니다. 살 의향이 있고 팔 의향이 있는 것은 확실한데 최적의 타이밍을 보고 있는 것입니다. 매도자와 매수자의 의중을 읽고 거래를 성사시키는 것이 중개업자의 역할이지만 가격괴리가 심한 상황에서는 시장가격을 협상하기가 쉽지가 않습니다.

이렇듯 대부분의 수요자들은 밑도 끝도 없는 가격을 제시하고 제시한 조건대로 해달라고 하니 이런 고객을 상대로는 계약을 한다는 것은 낙타가 바늘 구멍 들어가는 것만큼이나 어렵습니다. 그렇다고 길이 없는 것은 아닙니다. 매매 욕구만 살아 있다면 반드시 길은 있습니다.

자 그럼 수요자의 매매 욕구를 자극하기 위한 8.28 전월세 대책을 들고 필자의 사업지인 둔촌주공아파트 속으로 들어가 볼까요? 우선 둔촌주공의 거래 현황부터 말씀드리겠습니다. 8.28 대책 이후 2건, 9월 12일 현재 9~10건이 거래되었습니다. 전화 문의가 많은 편은 아니지만 지난주 6건 이번주 4건이 거래되어 거래량은 양호한 수준입니다. 어떤 요인이 둔촌주공재건축아파트의 거래량에 플러스 요인이 되었는지 살펴보기로 하겠습니다.

Q. 8.28 전월세 대책 이후 둔촌주공의 거래량 증가..8.28대책의 효과인가?

A. 둔촌주공의 거래량 증가를 볼 때 8.28 대책의 효과가 전혀 없다고는 할 수 없습니다. 8.28 대책 발표 이전부터 거래가 쭉 이어지고 있었습니다. 그후 가을 이사철의 전세값 상승과 4.1대책, 8.28 대책 그리고 재건축 속도 등 복합적인 요인에 의해서 매매수요가 늘어났다고 할 수 있습니다. 6월말 취득세 일몰 이후 잠시 하락세를 보이다가 7월 중반 저가매물의 거래가 되면서 서서히 상승 가도를 달리며 가파른 상승이 시작되었습니다. 거기에 8.28 대책까지 합세하니 전 평형의 호가가 올랐습니다.8.28 대책 이후 상승세가 더디긴 하지만 재건축 진행 속도가 빨라지는 하반기로 갈수록 상승 예감입니다. 계획대로 연말에 건축심의를 받는다면 가파른 상승세를 보일 것이며, 공기가 좀 늦어진다고 해도 올연말 양도세 면제 기간 도래로 상승세를 탈 것으로 예상하고 있습니다. 따라서 둔촌주공 매수 계획이 있으신 분들은 적어도 10월 말까지는 결정을 하셔야 할 것으로 판단됩니다.

Q. 둔촌주공 재건축 매매가격 상승, 더 오를 가능성은?

A. 8.28 대책 발표 이후 거래가 되면서 가격 상승세를 보이고 있습니다. 9월 중반 현재 대책 초반의 가파른 상승세는 멈추고 강보합세를 유지하고 있지만 재건축 과정이 한 단계씩 진행될 때마다 완료될 차후 상승 여지는 많습니다. 지금도 매수세가 나타나면 집주인은 재건축 추진에 대한 기대감으로 매물을 거둬 들이거나 호가를 올리는 등 변심하는 경우가 많습니다. 추석 이후 잠시 소강상태를 보일 여지도 있지만 이변이 없는한 더 이상의 가격 하락은 없을 것이며 강보합세를 유지하던지 소폭 상승세를를 보일 것으로 예상됩니다. 궁극적으로는 매수 심리를 자극할 전세값 상승, 취득세 인하, 양도세 감면, 저금리 대출이자 그리고 둔촌주공 재건축 진행속도 등 복합적인 요인이 많아 오를 가능성이 높습니다.

Q. 전월세 대책, 임대인으로 위한 정책인가?

A. 대책의 이름도 8.28 전월세 대책입니다. 대책 발표 당시 주택자금대출 대상 확대 및 대출이자 인하 등 여러가지 방안을 제시했습니다. 불과 몇 년전까지만 해도 월세 수요자가 이렇게 많지 않았는데 서민들의 경제사정 악화로 월세 수요자가 늘었습니다. 또한 월세의 일종인 대체재로 전세자금대출을 받는 계층이 큰 폭으로 증가하는 추세입니다. 저리의 전세자금대출은 서민들을 위해 권장할만한 대책이지만 그 대책을 이용할 전세매물이 점점 감소하고 있다는 것입니다. 왜냐하면 은행 금리가 저렴한 이유로 임대인은 전세보다는 월세를 선호하기 때문이기도 하고 전세 매물이 줄어 전세가격은 올라가고 상승된 전세금에 전세자금대출을 받게 됩니다. 그 이자가 세입자에게 전가되어 결국은 세입자의 부담만 가중시키는 결과를 초래하고 있습니다. 따라서 전월세 대책은 임차인< 임대인< 은행을 위한 대책이라고 할 수 있겠습니다.

Q. 8.28 대책 다주택자를 위한 정책인가?

A. 8.28 대책의 취득세 인하 부분에 대해 상대적으로 혜택을 많이 받게 되는 다주택자를 두고 말입니다. 기존에 6억원 이하의 주택을 산다고 가정할 때 1주택자에게는 1%, 다주택자에게는 4%츼 취득세를 부과하였습니다. 이는 1주택자를 위한 배려이기 이전에 상대적으로 부유층인 다주택자에게 세금을 중과시켜 세수를 보전하는데 이용했다고 볼 수 있습니다.

부동산 시장 침체로 거래량이 줄어 거래두절 사태가 빚어지자 정부에서 내린 두번째 대책이 8.28 대책입니다. 4.1대책 발표에서 1주택자에게만 주어지던 취득세 인하 혜택을 다주택자에게도 동등하게 적용해서 거래활성화를 하자는 취지입니다. 상대적으로는 다주택자를 위한 혜택처럼 보이지만 주택을 구입하는 대한민국 국민 누구나에게 동등한 혜택을 주는 것이라고 생각됩니다. 결론을 말씀드리면 부당한 대우를 받던 다주택자도 1주택자와 동등한 혜택이 주어지므로 다주택자를 위한 혜택 맞습니다. 개인적으로 취득세율 영구 인하는 찬성하지 않지만 1주택자던 다주택자던 동등한 세율을 적용하는 것은 합법적이라고 생각합니다.

Q. 전세수요 매매수요로 전환될까?

A. 치솟는 전셋값 잡기의 일환으로 전세수요 매매전환 유도가 8.28 대책의 핵심 과업이었습니다. 둔촌주공아파트야 워낙 고가라 해당사항 없을까도 싶었지만 절대 아닙니다. 단지내 전세수요자의 매매전환은 일부 수요자를 제외하고는 쉽지 않은 일입니다. 하지만 외부의 3억원 이상 고가 전세 수요자들에게는 솔깃할 만한 조건입니다. 전세 기간 도래로 전세가격을 올려줄 바에는 차라리 이번 기회에 저리의 대출을 받고 내집마련을 하게 되면 2년 후에 전세금을 올려주거나 이사갈 걱정없이 편하게 살 수 있습니다. 아파트의 가치까지 상승한다면 투자를 마다할 이유가 없습니다.

항간에는 6억원 이하의 주택은 취득세 1%여서 매매수요자가 많고 그 이상은 수요자가 없는 것으로 오인하고 있지만 실상은 그렇지가 않습니다. 집값이 오른다는 보장만 있다면 6억원 이상의 주택도 전세수요자의 매매전환 아주 좋은 발상이라고 생각됩니다. 6억원 초과~9억원 이하의 주택에 대한 취득세 2% 별반 문제가 없습니다. 둔촌주공 등 가치 상승이 예상되는 지역이라면 절대 큰 금액이 아니라는 것입니다.

이번 8.28 대책의 취득세 인하는 1주택자 뿐만 아니라 다주택자에게도 해당되므로 주택구매 여력이 있는 다주택자에게는 더 없이 좋은 조건입니다. 앞에서도 언급했지만 취득세 인하와 4.1 대책의 5년간 양도세 면제, 저금리 대출이자, 재건축 진행속도, 저평가된 매매가격...등 둔촌주공아파트는 집값 상승의 요소들이 무수히 많습니다. 부동산 전문가들의 말씀처럼 바닥에 근접한 가격이어서 하락이 되어도 소폭, 상승도 급등은 없을 것으로 예상됩니다. 필자의 좁은 소견으로는 바닥을 탈출하고 무릎을 향해가는 작금의 시기가 내집마련의 적기가 아닐까 판단됩니다. 결정은 수요자의 몫이지만 자금이 준비되어 있고 내집마련 계획이 있다면 올해 안에 매수 시기를 정해야 할 것으로 생각됩니다.

Q. 하반기 둔촌주공 부동산 시장 전망은?

A. 결론부터 말씀드리면 '상승한다'입니다.
정부에서는 매매 거래활성화를 위하여 4.1 부동산 대책과 8.28 전월세 대책을 발표 하는 등 각종 규제를 풀고 있습니다. 전반적인 대외적 경제 사정이 불투명한 상황이지만 강남권 재건축 시장은 호전될 것으로 전망됩니다. 이번 대책에서 발표한 안건들이 9월 정기국회에서 통과하고 입법화되어야 하겠지만 취득세 인하 등 몇몇 안건만 입법화 된다해도 상승 예감입니다. 게다가 하반기 둔촌주공은 하반기 건축심의와 2014년 사업시행인가, 관리처분계획 신청 등 줄줄이 호재가 기다리고 있어 이러한 개별호재에 의한 기대감으로 상승세를 예상하고 있습니다.

둔촌주공 재건축에 대하여 궁금하신 점 문의 바랍니다.
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