2013.08.23. 둔촌주공아파트 시세동향
부제: 둔촌주공 수요자 매매시점? 8.28 전월세대책 발표 이후로
정부는 지난 20일 긴급 당정 협의를 개최하고 8월28일 전월세 대책을 발표하기로 했습니다. 대책 발표 일정을 9월 정기국회 이전으로 앞당긴 이유는 부동산시장 침체에 따른 전세 수요 증가로 천정부지로 치솟는 전세값을 잡기 위한 방편이라는데 결과는 두고 봐야 하겠습니다. 이로 인해 둔촌주공 등 주택 매매 수요자들은 8.28 전월세대책 발표일까지 관망세를 일관할 것으로 예상됩니다. 며칠간 거래가 올스톱 되겠지요. 부동산 시장을 꽁꽁 얼려 버린 8.28 전월세대책에서 발표할 핵심 내용을 살펴보면 1. 전세수요를 매매수요로 전환하기 위한 거래 정상화 방안을 적극 추진 2. 전월세 주택 공급 확대를 위해 공공임대주택의 차질없는 공급 및 민간임대 활성화 방안 3. 서민층의 전월세 부담 완화를 위한 금융,세제 지원 방안 등의 대책을 추진할 방안에 있습니다. 첫번 째 ‘전세수요를 매매수요로 전환하기 위한 거래 정상화 방안을 적극 추진’ 추진 방안인 전세수요가 매매수요로 전환되면 전세난도 해소되고 자연스레 매매시장이 살아나는 것은 기정 사실이지만 과연 매매시장을 살릴 획기적인 해법이 있는지 의문입니다. 전세가격이 매매가격의 60% 이상이 되면 매매수요로 전환되는 공식이 깨진지 오래고 70% 이상이 되면 매매수요로 전환 가능성이 있다지만 90% 이상을 육박하는 지역에서도 전세를 고집하는 수요자가 많은 시국에 과연 그 공식이 성립될지도 의문입니다. 고로 매매 거래 활성화의 궁긍적인 원인은 전세가격 상승이 아니라는 말씀입니다. 현 주택시장에서 보다시피 전세가격 상승이 매매 거래의 촉매제 역할을 할지언정 매매 거래의 주체는 될 수 없음을 인지하셨을 것입니다. 주택가격 상승에 대한 기대감이 있어야 매매 수요가 증가할 것입니다. 이를테면 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 폐지, 리모델링 수직증축 허용, 취득세 영구 인하, 총부채 상환비율과 담보대출인정비율 추가 완화 등의 추가대책은 주택거래 정상화를 위하여 꼭 필요한 대책이지만 이들 대책이 전월세난을 해결하기 위해 얼마나 영향을 미치게 될른지는 가늠하기 어려운 부분입니다. 지난 정부에서부터 매매시장 활성화를 위해 양도세 중과세 완화, 분양가상한제 폐지 또는 탄력 운영 등 규제 개선에 나섰지만 아직도 국회에 계류중에 있습니다. 어찌보면 부자들을 위한 대책같기도 하고 서민들의 애환을 달래기 보다는 여야 당정 합의에 초점이 맞춰져 있어 해결책을 찾기가 쉬운일이 아닙니다. 희망사항이라면 6월말 취득세 한시감면 종류 이후 거래 급갑으로 거래 활성화를 위해 추진중인 취득세 영구 인하 건입니다. 6억원 이하 1%, 6억원 초과~9억원 이하 2%, 9억원 초과 3%로 인하 추진중인 취득세 영구 인하가 9월 국회 통과하기를 기대하고 있습니다. 취득세가 세수의 대부분을 차지하는 지자체의 반발이 심하겠지만 통과 가능성에 무게를 실어봅니다. 국회 통과 여부가 불투명한 상태로 아직은 기뻐하기 이르며 8.28 전월세대책 발표 이후 9월 정기국회까지 지켜봐야 할 것입니다. 두번 째 ‘전월세 주택 공급 확대를 위해 공공임대주택의 차질없는 공급 및 민간임대 활성화 방안’ 전월세 세입자 부담을 완화하기 위한 중장기 대책으로는 주택 바우처 도입, 공공임대주택 건설 확대 등 대응방안이 많습니다. 하지만 이러한 대책은 중장기적인 대책으로 시행되어야 하므로 당장 효과를 내기는 역부족입니다. 서민들의 전월세 부담대책은 가을 이사철인 지금 필요한 부분인데 부동산의 특성상 당장에 공급 물량을 늘릴 수도 없는 노릇이고 별다른 묘수는 없어 보입니다. 세번 째 ‘서민층의 전월세 부담 완화를 위한 금융,세제 지원 방안’ 최근 주택 시장에서 느낀 것이지만 전세에서 월세로 또는 보증부 월세로의 전환이 빠르게 확산되고 있습니다. 이는 주택시장 불안으로 전월세 수요자가 증가하는 점과 저금리 기조로 은행이자가 싸기 때문에 집주인들이 저축보다는 월세를 선호하기 때문입니다. 서민층의 전월세 부담 완화를 위한 금융,세제 지원 방안을 마련하게 되면 각종 지원금은 이런 저런 명목으로 서민들이 세금에서 부담하게 되고 결국은 집주인의 소득으로 귀속될 것입니다. 또한 서민들의 전월세 부담 완화책으로 전월세 상한제를 도입할 경우 집주인은 전월세 기간 도래시 가격을 최대한 올릴 것이며 이러한 전월세 가격은 시장의 흐름을 왜곡할 수도 있습니다. 매매가격도 매한가지겠지만 전월세 가격도 수요 공급의 법칙에 의해 움직이므로 매물이 많으면 가격이 하락하고 매물이 부족하면 가격이 상승하는 시장가격은 없어지게 됩니다. 일률적으로 가격을 통제한다는 것은 공공임대주택도 아니고 월권행휘가 아닌가 생각됩니다. 어디 한 가지 쉬운 것이 없어 보입니다. 여야가 머리를 맞대고 해결책을 짜내도 어려운 시기에 새누리당과 민주당이 정치색을 드러내며 협상카드니 빅딜정책 운운하니 답답하기 그지 없습니다. 진정으로 서민들의 전월세가 염려된다면 정치색을 없애고 여야가 합십하여 최상의 대안을 강구해야 할 것입니다. 별다른 영향은 없겠지만 미국의 양적완화 축소도 간과할 수 없는 상황이어서 그 어느때보다도 당저의 자세가 중요한 때라고 생각되빈다. 아직 발표전이고 뚜껑을 열어봐야 아는데 8.28 전월세 대책에 대한 이야기가 길어졌습니다. 6월이후 아파트 매매시장이 조용한 가운데 13주 연속 하락세를 이어가고 있습니다. 강남권 주요 재건축단지 몇 곳만이 사업진행 기대감으로 상승해 서울 재건축 시장은 0.14% 상승했습니다. 올하반기에 건축심의를 앞두고 있는 둔촌주공아파트도 소폭 상승세를 타고 있습니다. 지난주 7~8건 거래 이후 추격매수는 없는 상황이며 매도자와 매수자 모두 매매 시점을 8.28 전월세 대책 발표 이후로 미루는 상황입니다. 재건축 진행이 순조로운만큼 커다란 변화는 없을 것으로 예상됩니다만 8.28 전월세대책의 내용에 따라 매도자와 매수자의 위치가 뒤바뀔 수도 있으므로 좀더 지켜보셔야 하겠습니다.
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등록일 2013/08/26 | 조회 3813 
둔촌주공 가격 상승세 언제까지?
(행운칼럼) 집값은 상승할 수밖에 없는 구조입니다.
