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서울시 U-Turn Project의 중심축이자 강북재개발의 핵심인 한남뉴타운과 성수뉴타운예정지를 재개발 이론 및 현장데이터를 통해 다각도로 섬세히 비교해봄으로서 성공투자의 튼실한 기틀을 다져보는 시간을 가져보도록 하자.


① 용적률 - 210%와 300%
조합원의 수익성과 직결되는 사항인 용적률은 투자분석요소 중 가장 중요한 사항이다.
용적률 상향조정이 가장 큰 메리트인 재정비촉진지구로 지정됐지만 타지역과는 달리 남산경관 보호지역이라는 특수성 때문에 한남뉴타운의 용적률 줄다리기는 아직도 계속되고 있다.
서울시는 촉진지구로 지정된 한남뉴타운 만은 예외 사항을 적용시켜 기존 150%~180%의 용적률을 고수하고 있다.
한남뉴타운사업의 '심장'과도 같은 용적률은 내년에 촉진지구기본계획이 수립되면서 '시작 용적률'이 결정될 것으로 보여진다.
물론 180%로 출발한다고 해서 '최종 용적률'까지 180%가 되는 것은 아니다.
현재의 흐름으로 볼때 기부체납과 희사의 방법을 통하여 210% 전후의 용적률이 최종 fix된 한남뉴타운의 용적률로 예상해본다.

이에 비해 성수뉴타운예정지의 용적률은 사업요소 중 가장 큰 장점을 가지고 있다.
남산경관보호지역으로 인해 난항을 겪고 있는 한남뉴타운과는 달리 2종 일반주거지역의 최대용적률인 250%는 물론 3종으로의 용도변경에 따른 300%를 적용하기에 아무론 저해요소가 없기 때문이다.
구)성수1구역인 두산위브아파트 주택조합부지는 벌써 용적률 300%에 40층 허가가 끝난 상태이며 서울시의 방침 자체가 성수뉴타운예정지는 초고층 주거단지로 개발을 하려는 의지를 표명하고 있다. 서울시 도시개발공사 도시정비처를 통해 쉽게 확인할 수 있는 이 부분은 사업속도와도 직결되는 부분으로서 가치비교의 핵심요소이다.
(한남뉴타운에 대한 서울시의 기본적인 개발의지는 중층주거단지이며 250%수준의 용적률을 부여받고 초고층아파트를 원하는 조합원과 대립하여 2003년도 뉴타운지정이후 촉진지구로 지정된 지금까지도 용적률의 협의점을 찾지 못하고 있는 실정이다.)


② 조합원수와 건립세대수 - 30%와 300%
한남뉴타운과 성수뉴타운예정지의 실제 하나의 구역을 바탕으로 조합원수와 용적률에 따른 건립세대를 예상해보겠다.

* 예상건립세대 = 면적 / 실제 아파트부지 * 용적률 / 평균전용면적

- 한남뉴타운4구역(총 7개 구역 중 면적대비 조합원수치가 가장 훌륭함.)
: 조합원수 1705세대, 건립세대 2271세대 = 일반분양분 약 30%
- 성수뉴타운예정지3구역
: 조합원수 300세대, 건립세대 1000세대 = 일반분양분 약 300%

일반분양분이 많아질수록 조합원의 조합원분양가가 낮게 책정됨은 물론 관리처분시점의 추가부담금 또한 줄어드는 효과가 있다. 또한 평형배정방식에서도 조합원 간의 경쟁이 적으므로 유리한 고지를 선점할 수 있는 혜택이 주어진다.
조합원수와 건립세대의 비율은 용적률과 함께 재개발투자의 가장 핵심적인 요소임을 명심해두자.


③ 역세권과 전철역 개통 이벤트 - 신분당선과 분당연장선
한남뉴타운내에선 현재도 국철 서빙고역-한남역, 5호선 이태원역을 이용할 수 있고 여기에 분당-강남대로-용산역을 직통으로 연결하는 황금노선인 신분당선이 한남뉴타운의 정중앙을 통과하는 도시개발기획안을 확인할 수가 있다.
성수뉴타운예정지 또한 2호선 뚝섬역과 성수역을 도보로 이용할 수 있는 거리에 있고 분당-선릉역-성수역(서울숲 주상복합옆 대로변, 2010년 초 개통예정, 현재 공사중)-왕십리를 연결하는 분당연장선이라는 '골드프리미엄 노선' 개통 호재가 있다.
최고 주거지역의 필수조건인 역세권에 대한 부분은 2호선과 분당연장선의 성수뉴타운예정지와 국철과 신분당선의 한남뉴타운 모두 A급으로 분석된다.


④ 환경프리미엄 - 용산 민족공원과 뚝섬 서울숲
한남뉴타운과 성수뉴타운예정지 모두 강남의 접근성을 기본적으로 확보한 채, 한강을 남향으로 바로 앞에서 바라볼 수 있다는 사실만으로 랜드마크적인 무한가치성이 있다.
거기에 똑같이 바로 좌측으로는 서울시 U-Turn Project의 상징인 용산 민족공원과 뚝섬 서울숲의 조망 및 도보이용이 가능하다는 점 또한 한남뉴타운과 성수뉴타운예정지만의 희소성이다.
한강이 바로 내려다보이면서 좌측엔 국내최대규모의 숲이 펼쳐져 있고, 다리만 건너면 강남인 입지조건은 한남뉴타운과 성수뉴타운예정지가 왜 최고의 아파트가 될 수 밖에 없는지를 단적으로 말해주는 증거들인 것이다.


⑤ 주변 개발 호재 - 용산역 주상복합과 뚝섬서울숲 주상복합
현재의 시세 뿐만아니라 미래의 지분상승폭과 직결되는 사항인 '주변 개발 이벤트' 또한 A급이다.
시티파크와 파크타워로 대표되는 용산역과 신용산역, 삼각지역에 걸쳐 들어서는 주상복합, 민족공원주변 주변개발 서울시 U-Turn Project의 중심축이자 강북재개발의 핵심인 한남뉴타운과 성수뉴타운예정지를 재개발 이론 및 현장데이터를 통해 다각도로 섬세히 비교해봄으로서 성공투자의 튼실한 기틀을 다져보는 시간을 가져보도록 하자.


① 용적률 - 210%와 300%
조합원의 수익성과 직결되는 사항인 용적률은 투자분석요소 중 가장 중요한 사항이다.
용적률 상향조정이 가장 큰 메리트인 재정비촉진지구로 지정됐지만 타지역과는 달리 남산경관 보호지역이라는 특수성 때문에 한남뉴타운의 용적률 줄다리기는 아직도 계속되고 있다.
서울시는 촉진지구로 지정된 한남뉴타운 만은 예외 사항을 적용시켜 기존 150%~180%의 용적률을 고수하고 있다.
한남뉴타운사업의 '심장'과도 같은 용적률은 내년에 촉진지구기본계획이 수립되면서 '시작 용적률'이 결정될 것으로 보여진다.
물론 180%로 출발한다고 해서 '최종 용적률'까지 180%가 되는 것은 아니다.
현재의 흐름으로 볼때 기부체납과 희사의 방법을 통하여 210% 전후의 용적률이 최종 fix된 한남뉴타운의 용적률로 예상해본다.

이에 비해 성수뉴타운예정지의 용적률은 사업요소 중 가장 큰 장점을 가지고 있다.
남산경관보호지역으로 인해 난항을 겪고 있는 한남뉴타운과는 달리 2종 일반주거지역의 최대용적률인 250%는 물론 3종으로의 용도변경에 따른 300%를 적용하기에 아무론 저해요소가 없기 때문이다.
구)성수1구역인 두산위브아파트 주택조합부지는 벌써 용적률 300%에 40층 허가가 끝난 상태이며 서울시의 방침 자체가 성수뉴타운예정지는 초고층 주거단지로 개발을 하려는 의지를 표명하고 있다. 서울시 도시개발공사 도시정비처를 통해 쉽게 확인할 수 있는 이 부분은 사업속도와도 직결되는 부분으로서 가치비교의 핵심요소이다.
(한남뉴타운에 대한 서울시의 기본적인 개발의지는 중층주거단지이며 250%수준의 용적률을 부여받고 초고층아파트를 원하는 조합원과 대립하여 2003년도 뉴타운지정이후 촉진지구로 지정된 지금까지도 용적률의 협의점을 찾지 못하고 있는 실정이다.)


② 조합원수와 건립세대수 - 30%와 300%
한남뉴타운과 성수뉴타운예정지의 실제 하나의 구역을 바탕으로 조합원수와 용적률에 따른 건립세대를 예상해보겠다.

* 예상건립세대 = 면적 / 실제 아파트부지 * 용적률 / 평균전용면적

- 한남뉴타운4구역(총 7개 구역 중 면적대비 조합원수치가 가장 훌륭함.)
: 조합원수 1705세대, 건립세대 2271세대 = 일반분양분 약 30%
- 성수뉴타운예정지3구역
: 조합원수 300세대, 건립세대 1000세대 = 일반분양분 약 300%

일반분양분이 많아질수록 조합원의 조합원분양가가 낮게 책정됨은 물론 관리처분시점의 추가부담금 또한 줄어드는 효과가 있다. 또한 평형배정방식에서도 조합원 간의 경쟁이 적으므로 유리한 고지를 선점할 수 있는 혜택이 주어진다.
조합원수와 건립세대의 비율은 용적률과 함께 재개발투자의 가장 핵심적인 요소임을 명심해두자.


③ 역세권과 전철역 개통 이벤트 - 신분당선과 분당연장선
한남뉴타운내에선 현재도 국철 서빙고역-한남역, 5호선 이태원역을 이용할 수 있고 여기에 분당-강남대로-용산역을 직통으로 연결하는 황금노선인 신분당선이 한남뉴타운의 정중앙을 통과하는 도시개발기획안을 확인할 수가 있다.
성수뉴타운예정지 또한 2호선 뚝섬역과 성수역을 도보로 이용할 수 있는 거리에 있고 분당-선릉역-성수역(서울숲 주상복합옆 대로변, 2010년 초 개통예정, 현재 공사중)-왕십리를 연결하는 분당연장선이라는 '골드프리미엄 노선' 개통 호재가 있다.
최고 주거지역의 필수조건인 역세권에 대한 부분은 2호선과 분당연장선의 성수뉴타운예정지와 국철과 신분당선의 한남뉴타운 모두 A급으로 분석된다.


④ 환경프리미엄 - 용산 민족공원과 뚝섬 서울숲
한남뉴타운과 성수뉴타운예정지 모두 강남의 접근성을 기본적으로 확보한 채, 한강을 남향으로 바로 앞에서 바라볼 수 있다는 사실만으로 랜드마크적인 무한가치성이 있다.
거기에 똑같이 바로 좌측으로는 서울시 U-Turn Project의 상징인 용산 민족공원과 뚝섬 서울숲의 조망 및 도보이용이 가능하다는 점 또한 한남뉴타운과 성수뉴타운예정지만의 희소성이다.
한강이 바로 내려다보이면서 좌측엔 국내최대규모의 숲이 펼쳐져 있고, 다리만 건너면 강남인 입지조건은 한남뉴타운과 성수뉴타운예정지가 왜 최고의 아파트가 될 수 밖에 없는지를 단적으로 말해주는 증거들인 것이다.


⑤ 주변 개발 호재 - 용산역 주상복합과 뚝섬서울숲 주상복합
현재의 시세 뿐만아니라 미래의 지분상승폭과 직결되는 사항인 '주변 개발 이벤트' 또한 A급이다.
시티파크와 파크타워로 대표되는 용산역과 신용산역, 삼각지역에 걸쳐 들어서는 주상복합, 민족공원주변 주변개발