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2013년 5월 2일 둔촌주공 정비계획 변경안이 결정고시 되었고 2013년 10월 29일에 건축심의안이 서울시에 이관되어 심의 결과를 기다리고 있는 상황입니다. 

이 심의가 완료되면 사업승인인가신청이 이루어지고 관리처분을 통해 최종 분담금 등이 결정되면 이주가 시작되는 절차가 이루어집니다. 물론 사업승인인가신청이후 관리처분인가신청전에 조합원들에 대해 분양신청을 받는 절차도 포함됩니다.

현재 1단지부터 4단지까지 총조합원 5,930세대에서
이번 건축심의안에 따르면 신축 세대수가 총 11,106세대로 결정되었습니다.
그중 조합원 분양분과 일반분양분은 10,060세대이고 장기전세분은 1,046세대입니다.



위의 표를 통해 알수 있드시
장기전세분은 13평 236세대 전체, 18평 270세대, 23평 270세대, 26평 270세대로
총 1,046세대입니다.

조합원 분양분에 해당하는 평형은 18평, 23평, 26평, 33평, 38평, 43평 그리고 51평
총 10,060세대입니다.

현재 소형평형 조합원들이 33평을 배정받기 어려울 것이라는 항간의 소문은 결코 우려할 만한 사항인 아닌 것으로 판단해도 좋을 듯 싶습니다. 33평이 4,594세대가 배정되어 있기에 현재 둔촌주공의 7.5평도 추가부담금만 부담한다면 33평 배정도 가능할 것으로 예상됩니다.

최근에 매수하는 매수자분들의 희망 분양 평형에 대한 의견을 들어보면 둔촌주공의 경우 43평을 희망하는 분들이 상당히 많고 조합에서 실시한 기존 조합원들에 대한 희망평형 설문 조사에서도 상당히 높은 선호 모습이 나타난 것을 고려할 때 둔촌주공의 경우 분양신청이 33평에 편중되는 극단적인 우려는 결코 하지 않아도 될 것으로 보여 43평의 경우에도 높은 경쟁율 모습이 예상되는 상황입니다.

그러나 희망하는 분양 평형에 따라서는 철저히 차별화 되게 구분하여 매수하는 전략이 필요해 보입니다. 그러기에 기존 소형 평형을 보유하고 있는 조합원들중에도 큰 평형으로의 갈아타기 모습이 심심치 않게 나타나고 있는 상황입니다.

결론적으로 재건축 이후 38평 이상 또는 43평 이상을 확정적으로 배정받기 원하는 투자자들의 경우에는 가급적 현재 저층 25평이나 고층 34평을 매수해야 할 것으로 보입니다. 물론 현재 저층 25평이나 고층 34평 조합원들이 신축 34평이하 소형평형으로 하향 지원하는 사례도 있겠지만 현재 저층 25평과 고층 34평 조합원이 2,660세대이고 재건축을 통한 신축 43평이 2,564세대이고 51평 204세대까지 포함하여 비교하면 확정적으로 43평 이상에 대한 배정을 희망하는 경우 저층25평과 고층34평 중에서 매수해야 될 것이라는 설명이 가능합니다. 


38평은 5개동 382세대 전부 판상형 남향으로 배치되어 있어 희소성으로 희망하는 조합원들의 경쟁이 가장 치열한 평형중 하나로 예상되는데 개인적으론 현재 저층 25평과 고층 34평 조합원들중 일부가 하향 지원하는 모습이 나타나며 상황에 따라서는 저층22평[고층31평]이하 조합원들의 경우 분양신청이 쉽지 않은 평형중 하나가 될 것으로 예상됩니다.

또한 1+1 분양신청을 계획하는 경우라면 대지지분이 큰 평형에 우선권이 주어질 가능성이 높기에 저층25평과 고층34평 중심의 매수가 필수로 여겨지며 기존 조합원들의 경우에도 이를 위해선 가급적 큰 평형으로 갈아타기를 통해 자격을 갖추는 것이 필요해 보입니다.

그 이유는 1+1 평형 배정이 34평과 18평 내지는 23평 또는 26평과 18평 내지는 23평으로 구성 될 가능성이 높기에 이를 위한 자격 요건 개정안이 국회에 상정되어 있지만 최소 필요 요건은 가급적 기존 대지지분이 큰 평형에 선택적으로 우선 순위가 적용될 것으로 보이기 때문입니다.

33평의 경우 4,594세대로 전체 조합원들의 수요를 충분히 흡수 할 수 있을 것으로 보이고 이 평형대에서 일반분양세대도 가장 많이 나올 것으로 예상됩니다.

신축 26평 890세대와 신축 23평 714세대는 세대비율도 높지 않고 소형평형 선호가 높아가는 최근 경향을 살펴보면 내부확장등으로 30평대의 효과를 누릴수 있는 평형이기에 상당한 인기를 모으는 평형 중 하나가 될 것으로 보이고 월세 등 임대수익을 위한 방편과 적령기 자녀들을 위한 예비 주택의 수요가 상당한 평형으로 예상됩니다.

또한 신축 18평 712세대도 월세 등 임대수익을 위한 수요가 상당히 많을 것으로 보이고 1+1 분양이 활성화 될 경우 일반분양이 되기전에 조합원들의 분양신청으로도 완전히 분양이 소화될 정도로 인기를 모을 가능성이 높아 보입니다. 

그럼 실질적으로 매수에 있어서 전략을 간략히 살펴보겠습니다.

결론적으로 43평 이상을 확정적으로 분양을 원하는 경우 저층25평과 고층 34평 중에서 매수해야 해야 합니다. 그 외 평형에 대해서는 저층 22평과 고층31평 이하에서 고려하되 34평 정도만을 확정적으로 원하는 경우라면 저층 16평과 18평[고층 23평과 25평] 중에서 매수 검토하면 될 것입니다.

그러나 실제 투자에 있어서는 같은 투자금액을 가지고도 수익율 높은 쪽으로 매수의 방향을 달리할 수 있기에 평형별 비교가 필수라 하겠습니다.

그 이유의 핵심은 최근 부동산 가격 하락에 따라 평형간 지역간 가격 격차가 상당히 줄어 있다는 것이고 소형평형과 중대형 평형간 전세금액 차이가 더욱 커지고 있는 것을 이용한 레버리지 효과에 있습니다.

예를 들면 18평 조합원이 기존에 31평 내지는 34평으로 갈아타기 위해서 예전엔 최소한 1억2천과 2억2천정도 투자 금액을 추가해야 했지만 현재는 대략 8천5백과 1억3천5백정도의 갭이면 갈아탈 수 있을 정도로 큰 평형의 가격이 아직 저평가 되어 있는 상황입니다.

전세의 경우 18평 전세가 1억5천이라면 31평과 34평의 경우 현재 전세를 새로 놓을 경우 2억3천도 가능한 상황이기에 높은 전세금까지 고려하면 실제 갈아타기 위해 투자되는 실제투자금은 31평의 경우 거의 취득에 따른 세금 부담 정도면 가능하고 34평의 경우에도 5천만원 정도만 추가 투자되면 갈아탈 수 있는 상황입니다.

이주비의 경우 18평 2억8천, 31평 3억4천5백, 34평 3억7천으로 평형이 클수록 이주비도 높게 책정되어 있기에 향후 전세금 반환에도 무리가 없는 상황입니다. 이는 실제 매수에 있어서도 적용해 검토해야 할 것으로 보입니다.




예를 들어 위의 표를 통해서 신축 34평을 배정받기 위해 현재 16평을 매수 고려한다면 전세을 안고 구입할 경우 4억3천5백을 투자해야 하는 상황입니다. 이에 반해 가격적으론 1억7천5백만원이나 높은 4단지 34평과 비교하면 실제 투자비는 전세 2억3천을 고려할 때 5억정도만 투자되면 매수가능한 상황이기에 실제 투자비 차이 6천5백만원을 추가 부담하고 16평보다 대지지분이 9.57평이 큰 34평형을 매수할 수 있는 하나의 방법이 됩니다.

그러나 이것은 하나의 예로 무작정 큰 평형으로 높은 가격에 대한 투자가 옳다는 것은 아닙니다. 가능한 자금 계획에 의한 투자가 장기 레이스에서 뒤쳐지지 않는 하나의 방법이기에 철저히 자금계획안에서 평형간 비교를 통한 매수 전략이 필요한 상황이며 단지내에서 작은 평형에서 큰 평형으로 갈아타기를 준비하는 경우에도 이를 충분히 검토한다면 큰 자금부담없이 계획을 성취할 수 있을 것입니다.

그리고 이번 12월말까진 절세 혜택을 충분히 고려한 투자가 되어야 할 것입니다.

생해최초주택구입자들의 경우 6억원이하 매물에 대해서는 취득세 100%면제와 양도세5년간면제 그리고 저리의 대출금리까지 부여되는 혜택이 크기에 이번 기회를 놓치지 말아야 할 것입니다.

또한 다주택자나 무주택자 상관없이 12월말까지 계약하는 1세대1주택 매물에 대해서는 양도세5년간 면제 혜택이 주어지기에 이를 적극 이용한 투자가 되어야 할 것이며 특히 다주택자로서 매수를 준비하는 경우라면 이번 기회는 결코 놓치지 않는 기회로 삼아야 할 듯 합니다. 다주택자들의 경우 양도세 부담에 따라 추가 구입을 못하는 사례가 많았는데 저금리 시대에 현금가치 하락을 회피하기 위한 전략과 절세 혜택을 겨냥한 투자가 되어야 할 것입니다.
이에 더하여 위에서 언급한 내용을 참조하여 투자에 나선다면 투자수익을 극대화하는 하나의 길이 될 것으로 예상됩니다.

모두가 알고 있는 내용이지만 간략히 살펴보았습니다.
사업진행상 작은 변화도 가능하지만 세대수가 이제 크게 변화될 가능성이 많지 않기에 기존 조합원들의 경우 희망분양 평형을 검토하고 희망 평형 변경을 원하는 경우라면 갈아타기 전략도 검토해야 할 것입니다. 그리고 둔촌주공에 투자를 계획하는 대기매수자들의 경우 희망하는 분양 평형에 가장 적합한 매수 평형중 수익율을 극대화하는 쪽으로의 매수 전략을 세우는데 나름 검토사항으로 판단됩니다.


◈ 둔촌주공 각 평형별 최저가를 소개합니다.(2013년 12월 5일 기준)


1단지 16평 5억5천5백.18평 6억. 22평 6억8천5백. 25평[지분29.83평] 7억6천5백.
2단지 16평 5억5천5백. 22평 6억8천5백. 25평[지분29.83평] 7억4천.
3단지 23평 5억5천5백. 31평 6억7천5백. 34평[지분29.30평] 7억5천.
4단지 23평 5억5천5백, 25평 6억. 31평 6억8천. 34평[지분28.66평] 7억3천.
          34평[분29.83평] 7억6천.


이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.
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