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11월 중반을 넘어선 둔촌주공은 9-10건의 거래 모습을 유지하며 어느정도 거래량에 있어서 구색을 맞추어 가고 있는 상황이 나타나고 있습니다. 거래가격은 철저히 하한가 중심의 시장이며 지난 9월 거래가격에서 소폭 하향 조정된 거래가격 수준에서는 크게 뒤로 밀리는 모습 없이 일관되게 보합세 이상이 유지되면서 최근에는 이어지는 거래 영향으로 일부 평형에서는 저가 매물이 자취를 감추는 모습도 나타나고 있습니다.

그런 와중에서 거래 모습이 중대형 평형에 집중되는 모습이 나타나며 아직 하한가 매물들이 소화되지 못한 일부 소형평형이나 대형평형에서는 저가 매물이 1-2개 눈에 띄는 모습이 나타나는 등 거래 편중이 평형에 따라 나타나고 있는 가운데 전반적으로 호가 움직임은 11월 초순보다는 중순에 접어들면서 거래증가에 따른 저가 매물 소진으로 보합세 이상의 모습이 나타나는 있습니다. 그러나 매수세의 움직임이 추격 매수에는 다소 소극적인 모습에 저가 매물이 없는 곳에는 거래도 없는 공백 상태가 유지되며 강세와 약세 모습이 혼합된 시장 상황이 나타나고 있습니다.

매수자들의 문의와 탐문은 이어지고 있는 가운데서도 철저히 저가 매물에 한정된 움직임이 나타나고 있는 모습을 살펴보면 더이상 가격은 현재 수준이하론 하락하기 어려울 것이라는 확신하에 재건축 추진 모습에 대한 기대감을 가지고 저가 매물에 대해서는 적극적으로 움직이고 있는 상황으로 보입니다.

매도를 계획하시는 분들의 많은 문의 중 하나가 건축심의가 서울시에 이관되어 심의 결과를 기다리고 있는 상황인데 가격이 크게 상승하지 않는 이유와 거래가 조금씩 증가하며 저가 매물들이 소진되면서도 매수자들이 추격 매수에 나서지 않는 모습에 대해 많은 궁금증을 표현하고 있는 것입니다.

여러가지 해석이 있겠지만 최근 부동산 흐름상 상승폭과 하락폭이 어느정도 정해져 움직이는 시장 모습에 매수자들의 움직임도 박스권 안의 상한가 수준에서는 매수에 상당히 보수적인 모습을 보이는 상황이고 박스권의 하한가 수준에서는 다소 움직임이 빨라지는 모습을 심심치 않게 금년 흐름을 통해 볼 수가 있었습니다. 또한 최근 매수자들의 움직임이 과거엔 기대감과 소문에 움직이는 경향이 있었지만 현재의 움직임은 결과를 지켜보고 나서도 늦지 않다라는 판단으로 움직이는 경향도 나타나고 있습니다.

그런 영향으로 매수자들의 경우 하한가 매물 위주론 둔촌주공의 건축심의에 대한 기대감과 양도세5년간 면제 혜택을 겨냥한 투자를 위해 적극적으로 움직이는 모습이지만 추격 매수에는 고민하는 모습이 역력한 상황입니다.



그러나 최근 둔촌주공의 가격 흐름상 박스권의 폭이 상당히 좁혀져 하한가와 상한가 격차가 크지 않은 모습은 관심있게 보아야 할 사항입니다.

둔촌주공의 금년 상한가 지지선은 고정되어 있는 가운데 하한가 지지선이 많이 상승해 있는 영향으로 풀이됩니다. 그런 영향은 둔촌주공에 대한 기대감이 예년에 비해 크게 증가하며 매수자들의 움직임을 견인하며 둔촌주공의 전반적인 가치를 상승시킨 영향으로 풀이되는데 하한가 지지선 상승은 상한가 지지선을 위로 밀어 올릴수 있는 영향으로 작용할 수 있는 계기가 되기에 관심있게 지켜봐야할 사항으로 판단됩니다. 

또한 연말까진 현재수준보단 가격 상승을 예상되는 또 다른 단서는 수면 아래에서 둔촌주공에 대해 매수를 준비하며 관망하는 대기매수자들의 움직임과 그 폭이 상당함을 느낄 수 있는데 이번 건축심의 심의 결과에 따라서는 매수세가 수면 위로 강하게 부상하며 12월까진 둔촌주공의 재건축 진행에 대한 기대감과 양도세 절세 혜택을 고려한 매수세의 움직임이 가격을 견인 할 가능성도 높은 상황으로 예상 됩니다.

이런 시장 상황에서 매도와 매수 전략을 어떻게 세워야 할까요?

금년말까지 매수하고자 하시는 분들의 기본적인 판단은 어느정도 동일한 것으로 파악됩니다.둔촌주공의 재건축 진행이 예전에 비해 구체적으로 가시화 되며 진행 속도도 다소 빨라질 것이라는 기대감과 함께 금년 말까지의 양도세 5년간 면제 혜택을 고려한 움직임입니다.그렇다면 그 시기가 중요한데 현재와 같이 건축심의 결과를 기다리는 상황에서 우량한 저가 매물에 대해서는 다소 서둘러도 무리가 없을 것으로 예상됩니다.

건축심의 결과도 도출되면 호가가 상승하고 매물들이 자취를 감추는 모습은 불을 보듯 뻔한 모습일 것이고 곧이어 사업승인인가 신청을 위한 절차가 진행되며 소유자들의 경우에는 이제 이주가 머지 않았다는 심리적인 기대감이 충만해지는 영향으로 갈수록 매물 품귀 현상은 지속될 것이라는 것입니다.

따라서 추격 매수에는 좀더 신중한 저울질이 필요하겠지만 각 평형별로 최근 거래된 가격 수준의 하한가 매물에 대해서는 적극성을 보여도 좋을 것으로 판단됩니다. 다른 대기매수자들도 그런 매물에 대해서는 경쟁적으로 움직이고 있는 모습이기 때문이며 현 상황에서 하락압력은 거의 없는 모습이기 때문입니다.

매도자들의 결정도 매수자들 만큼이나 어려운 결정의 시기임은 분명합니다.
재건축 사업 흐름상 하나의 큰 전환점을 맞이하고 있는 가운데 선뜻 매도를 결정하기란 상당한 용기가 필요한 상황입니다. 혹여 매도하고 가격이 오르지 않을까 하는 염려 때문입니다.

당연히 급하지 않다면 서둘러야 할 이유는 전혀 없습니다.
그렇다고 재건축 진행이 한단계 한단계 진행하면서 가격도 똑같이 상승할 것이라는 막연한 기대감에 그냥 버티기 모습과 같은 단순한 판단도 무리가 있는 상황입니다. 현재의 부동산 분위기가 나홀로 호재만으로는 시장 흐름을 크게 변화시키기 어려운 모습이기 때문입니다.

철저히 매도 목적을 분명히 따져보면서 그 실익을 검토해서 움직여야 할 것입니다.
지금부터 내년 초까지 필히 매도하고자 하는 계획이 있다면 이번 건축심의안이 서울시 건축위원회에 안건으로 상정되는 그 시점 전후를 충분히 이용해야 할 것입니다.

매수세의 움직임은 오히려 금년 연말까지 움직임이 크고 내년 초의 경우에는 다소 소강상태를 보일 가능성도 높기 때문입니다. 12월말까지 계약하는 경우에 양도세5년간 면제 혜택이 가능하기에 내년에 매수하려던 매수자들의 움직임을 앞당기는 효과가 있어 그러한 모습이 예상되기 때문입니다.

단지내에서 작은 평형에서 큰 평형으로 갈아타기를 위한 매도 시점으론 적절한 시기로 판단되며 강남권 등 우량 지역 등으로 갈아타는 계획도 강남권 등 전체 부동산 시장의 움직임이 보합세 수준이 유지되는 상황이기에 적절한 매도 전략으로 판단됩니다.

주목할 것은 둔촌주공뿐만 아니라 강남권 재건축 단지들의 올 12월말까지의 가격 흐름은 상승 흐름쪽에 무게 중심이 더 가 있다는 판단입니다. 단순히 정부 정책뿐만 아니라 재건축 진행 속도가 예전과는 다른 차원으로 움직이는 시발점이 될 것이기 때문입니다.

그리고 내년초부터는 각 재건축 단지들마다 '속도 전쟁'이라 부를만큼 재건축 일정 추진에 경쟁적인 모습이 예상됩니다. 2014년말까지 관리처분인가 신청이 될 경우 재건축초과이득부담금 면제가 한시적으로 적용되기 때문에 이를 위한 속도 전쟁과 현재 전세대란 영향으로 이주시기 등을 조절할 가능성도 높기에 다른 단지들보다 시기를 앞당겨 움직일려는 의도 때문입니다.

그런 상황으로 최소한 둔촌주공도 관리처분인가 신청은 분명 내년 12월까진 진행될 것이라는 확신을 가지고 투자 하셔도 좋을 것입니다. 이 확신에 대한 결과는 높은 투자 수익과 함께 우량 지역에 내집 마련이라는 형태로 열매 맺을 것입니다. 

이제 연말까진 45일 정도를 남겨 놓고 있는 상황이기에 연말까지의 매도 및 매수 전략에 대해 간략히 살펴보았습니다. 결론적으로 단순히 양도세5년간 면제를 위한 매수 전략이라면 12월말까지 계약만 해도 적용 받을 수 있기에 실제 잔금까지 고려할 경우 시간적인 여유가 있으나

둔촌주공의 경우 11월말 내지는 12월초순에 건축심의 결과가 나오면서 시장 변화가 예상되는 상황이기에 그에 따른 매수 시기를 앞당겨야 할 것이며 매수세가 몰리는 시점이라면 분명 매도자들에게도 하나의 기회의 시간이 될 것입니다.

◈ 둔촌주공 각 평형별 최저가 매물을 소개합니다.(2013년 11월 16일 기준)
   ※시장 분위상 매물 변화가 심하니 참고하시고 자세한 것은 문의 하세요.

1단지16평(지분19,09평) 5억6천. (1주택. 전세. 중간층)
2단지 16평(지분18.76평) 5억5천5백. (1주택. 전세)
3단지 23평(지분18.76평) 5억6천5백.(1주택. 전세. 중간층)

1단지 18평(지분 21.48평) 6억1천. ( 1주택. 34평 무상배정)

4단지 31평(지분 25.22평) 6억8천. (1주택. 전세. 중간층)
3단지 31평(지분 25.78평) 6억9천. (1주택. 전세. 중간층)
1단지 22평(지분 26.24평) 7억5백. (1주택. 입주가. 중간층)

4단지 34평(지분 28.66평) 7억3천5백. (1주택. 입주가)
2단지 25평(지분 29.30평) 7억5천. (1주택. 입주가. 남향, 중간층)
3단지 34평(지분 29.30평) 7억5천5백. (1주택, 입주가. 남향. 중간층)
4단지 34평(지분29.83평) 7억6천.(1주택. 남향. 전세)

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.
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