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최근 둔촌주공에 대해 투자를 검토하시는 분들과 상담을 해보면 둔촌주공에 대한 대기 매수자들의 반응이 많이 변화된 것을 느낄수 있습니다.
대단지이기에 쉽게 재건축은 어려울 것이라는 단순한 선입견을 가지고 접근하던 과거의 반응과는 달리 구체적으로 5년안에 입주가 가능할 지?, 이주비 수령은 언제쯤 가능할 지? 구체적인 일정를 추측해보며 접근해 오기 때문입니다.

그만큼 둔촌주공에 대한 대외적인 시각이 상당히 개선되어 있다는 측면으로 이해 되며 그만큼 둔촌주공의 사업진행이 대기매수자들로 하여금 구체적인 일정을 추론하게 할 정도로 명확하게 진행되고 있는 것으로 이해됩니다. 

<둔촌주공 가격 흐름은?>


10월 29일 둔촌주공 재건축 건축심의안이 강동구청과의 협의가 마무리 되면서 서울시로 이관되었다는 소식이 들려오며 둔촌주공의 재건축 사업진행에 대한 기대감 증폭으로 호가가 게걸음 장세속에서 하한가 매물 위주론 솔솔 거래 소식이 들려오는 모습이였는데 최근 이에 더하여 취득세 영구 감면이 소급 적용 되도록 당정이 합의했다는 소식이 들려오며 대기매수자들의 발길이 11월에 들어 점진적으로 활기를 보이는 모습입니다.

아직 호가 상승을 견인 할 정도의 매수세 움직임은 아니지만 9월 하반기 최고가를 형성한 이후 소폭 가격이 하향 조정되어 있는 현시점의 하한가 매물 위주론 적극적으로 가격 조정여부를 타진하며 매수를 위해 움직이는 대기 매수자들의 발길이 눈에 보이는 상황입니다.

11월에 들어 3-4건여가 거래된 모습이 나타나고 있는데 거래가격 측면을 고려하면 철저히 하한가 매물 위주의 거래 모습을 인해 현재 가격 추세는 약보합세속에 횡보세가 유지 되는 시장 상황입니다. 또한 둔촌주공의 경우 거래가 이어지는 주요한 동기는 취득세 감면 소급적용 보다는 건축심의안이 서울시 이관 되었다는 소식이 거래가 이어지게 하는 주요 요인이 되고 있는 것으로 보입니다.

최근 거래된 평형대를 살펴보면 취득세 감면이 1%로 적용되는 매물인 6억원 이하 매물 위주의 거래라기 보다는 둔촌주공의 최근 거래 모습은 중대평 평형에 집중된 모습이 나타나고 있는데 이는 재건축 사업 진행이 순조롭게 진행될 것이라는 기대감에 철저히 수익성 높은 매물에 집중한 매수 움직임에 따른 결과로 보입니다.

1%의 취득세 감면을 소홀히 할 수 없는 상황이지만 최근 매수 움직임은 1세대1주택 매물을 매수할 경우 다주택자들까지 5년간 양도세 면제 혜택에 더욱 무게 중심을 두고 움직이는 모습이며 그것에 더하여 재건축을 통해 수익이 크게 증가가 예상되는 둔촌주공에 대한 가치를 겨냥한 움직임으로 보입니다.

그러나 시장 흐름이 약보합세만을 유지할 것이라고 기대하는 것도 상당히 무리가 있어 보입니다.

미세한 변화의 시작 단계지만 일부 평형에서는 하한가 매물들이 호가를 올리거나 매도 시기를 보류하는 모습이 나타나고 있기 때문입니다. 단순히 둔촌주공의 재건축 추진과정상 호재가 나홀로 축제로 끝나기엔 올 연말 시장 상황이 매수자로 하여금 매수 동기를 강하게 부여하고 있는 상황이기에 어느정도 변화의 계기가 되는 시기라 될 것은 분명해 보입니다.

몇 건의 하한가 매물 거래 만으로도 신규 저가 매물 출시가 멈추어 있는 상황과 더하여 저가 매물 감소는 점차 두드러지고 있는 상황으로 아직 전체적으로 강하게 호가 올리기 모습은 아니지만 호가가 서서히 고개 들기를 시도하는 모습이 유력한 상황입니다. 


<11월 투자 포인트>


당분간 거래 모습은 하한가 매물 위주의 거래가 이어질 것으로 보이나 저가 매물이 거래로 소진되는 거래속도는 다소 빨라지며 거래량 증가가 예상됩니다. 11월의 경우 양도세 5년간면제 혜택을 겨냥한 매수세와 둔촌주공의 건축심의 결과를 기대한 매수세의 유입이 꾸준할 것이기 때문입니다.

금년 연말까지의 투자 포인트는 재건축을 통한 투자 수익을 노린 투자뿐만 아니라 절세를 위한 투자도 깊이 있게 검토 해야 할 것으로 보입니다. 

건축심의와 사업승인인가의 경우 공공성만 충족되면 서울시의 경우 특별한 문제 삼지 않고 승인을 내주고 있는 상황이기에 내년 12월말까지 관리처분 인가 신청까지는 큰 무리없이 진행될 것으로 확신해도 무리가 없을 것으로 보입니다. 더군다나 관리처분인가 신청만으로 재건축 초과이득세 면제라는 혜택이 있기에 둔촌주공뿐만 나이라 다른 재건축 단지들의 경우에도 이를 위해 사업 추진에 박차를 가할 것으로 보여 내년 서울 강남권 재건축 단지들의 경우에는 단지별로 사업속도전을 벌이는 한 해가 될 것으로 보입니다.

특히 다주택자들의 경우 올 연말까지는 취득세 감면과 양도세 면제를 동시에 혜택을 겨냥한 투자가 되어야 할 것입니다. 취득세는 영구 감면 사항이지만 양도세5년간 면제 혜택은 12월말로 종료되기에 다주택자들의 경우 취득세가 4% 적용에서 금액별 부과로 감면되고 올 12월말까지 1세대1주택자 매물을 매수할 경우 그 매물에 대해 기존 주택 보유여부와 관계없이 향후 5년간 양도세면제 혜택을 주고 있는 상황을 고려하여 올 12월말까지는 절세를 위한 투자 전략을 세워야 할 것입니다.

이런 부동산 내외적인 상황을 고려하면 이제 서서히 둔촌주공의 건축심의 결과와 더불어 절세 혜택을 위한 매수세 유입으로 올 연말까지의 가격 흐름은 현재 상황에서 더욱 상승쪽으로 개선되는 모습이 기대되는 상황입니다.


<매수 · 매도 타이밍 점검>


둔촌주공의 경우 11월중 내지는 12월초에 서울시로부터 건축심의를 득할 가능성이 높기에 그 결과가 나오기전 현재 하한가 매물을 중심으론 선점 매수하는 전략이 필요해 보입니다. 건축심의 발표 영향은 단기간에 호가를 크게 올려 놓을 가능성이 매우 높기 때문입니다. 

매도 결정은 매수 선택만큼이나 어려울 것으로 보입니다. 항상 기대감이 남아 있기에 앞으로의 사업진행은 불을 보듯 척척 진행될 것으로 보이는 상황에서 매도를 결정하기란 상당히 어려울 것이기 때문입니다.

매도시기 선택이 있어서 금년중 매도 할 것인가? 아님 내년에 매도할 것인가? 이제는 분명히 선을 그어야 할 것입니다.

금년중 매도라면 11월중반부터 12월 중반 시점을 추천드리며
내년을 검토하는 경우 올 연말시점 흐름을 지켜보되 사업승인인가 결정 전후가 하나의 기회가 될 것으로 보이나 단지별 개별적인 호재도 중요하지만 부동산 외적 요인인 경기 회복세 등도 주요 검토 사항입니다. 

◈ 둔촌주공 최저가 매물을 소개합니다.(2013년 11월 7일 기준)


1단지 16평 5억7천. 18평 6억1천. 22평 6억9천. 25평[지분29.83평] 7억6천5백.

2단지 16평 5억5천5백. 22평 6억7천5백. 25평[지분29.30평] 7억5천.

3단지 23평 5억6천5백. 31평 6억8천5백. 34평[지분29.30평] 7억4천5백.

4단지 23평 5억5천5백. 25평 6억. 31평 6억6천5백. 34평[지분28.66평] 7억3천.

        34평[지분29.83평] 7억6천.
 

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.
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