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완연한 가을 날씨가 이어지고 있습니다.
둔촌주공 가로수인 은행잎들도 어느덧 노란색을 덧입기 시작했습니다.

확실히 둔촌주공의 실거래가격 추세나 호가 흐름을 고려하면 잠시 소강 국면은 분명해 보입니다.
그럼 가격이 하락하는 모습일까요?
물론 그 것도 아닙니다.

다만 몇몇 실거래 사례에서 지난 9월 내지는 10월 초순의 호가보다 다소 낮은 가격에 거래가 이어지는 모습도 나타나고 있는 상황이지만 극소수 갈아타기 위한 매물외엔 거래가격은 분명 횡보세가 유지중인 모습입니다. 즉, 거래는 하한가 매물만이 거래로 이어지는 상황입니다.

그럼 하락시기에 나타나는 모습처럼 하나의 매물이 거래된 이후 더 낮은 매물이 출시되는 상황일까요?
물론 아닙니다.

10월에 들어 정부의 부동산 대책에 대한 국회의 후속 처리가 지연되는 영향을 받아 매수세가 다소 주춤해지며 가격을 소폭 하향 조정한 매물들이 나타난 상황이였지만 10월들어 현재까지 7-8 여건의 하한가 매물들이 거래로 소진되는 과정이 나타나며 10월 하순으로 접어들고 있는 상황에서 저가 매물량은 다시금 감소하고 있는 모습입니다.

저가 매물 소진이 완료될때까지는 호가 횡보세는 어느 정도 불가피한 현상으로 예상되며
정부의 8.28 부동산대책관련 국회 처리 과정이 더욱 지연되는 모습이 이어지면 전체 부동산 시장도 현재 수준에서 횡보세는 어느정도 불가피한 현상으로 예상됩니다. 특히 취득세 감면 혜택이 더욱 큰 일반지역의 경우 그 모습이 더욱 두드러져 나타날 것입니다.

그러나 둔촌주공의 경우 이미 조합에서 발표한 건축심의 처리과정에 대한 중간보고와 같이 순조로운 진행 모습이 이어지면서 11월중 서울시 건축위원회 안건 상정이 예상됩니다. 물론 사전에 공공건축가와의 협의 과정이 있었지만 사한에 따라서는 본회의 상정전에 소위원회를 통한 안건 사전심의 과정을 거칠 가능성도 높지만 11월에서 늦어도 12월중에는 건축심의를 득하고 곧이어 사업승인인가 신청을 위한 조합원 총회 등 일련의 진행 모습이 이어질 것으로 예상됩니다.


11월이 둔촌주공의 건축심의 처리 결과에 가장 중요한 시점이 될 것이고 그 처리 진행 모습에 따라 가격 또한 동조화 되어 상승을 시도하는 모습이 예상됩니다. 그런 영향과 기대감에 따라 현재 하한가 매물 위주로 거래가 이어지는 상황이며 그 하한가 매물들의 경우 출시부터 거래로까지 이어지는 거래속도가 더욱 빨라지고 있는 모습이 나타나는 것을 고려하면 둔촌주공의 가격 변화는 다른 단지들에 비해 빠르게 상승세로의 전환이 기대되는 모습입니다. 

이에 따라 11월의 둔촌주공은 재건축 진행 상황에 대한 기대감과 막바지 5년간 양도세 면제 혜택을 위한 매수세의 유입이 본격적으로 나타날 것으로 보여 호가 상승 모습은 어느정도 확연하게 나타나는 시기가 될 가능성이 높아 보입니다. 그런 기대감에 따라 10월 하순에 접어들면서는 매도자들의 기대감 상승에 따라 서서히 매물들이 자취를 감추고 호가가 고개를 드는 모습도 예상 가능한 상황입니다.

가락시영의 경우 관리처분 단계가 가장 큰 난관이겠지만 10월 15일 사업승인인가를 신청하고 현재 그 절차를 진행중에 있고 잠실주공 5단지의 경우에는 11월에 조합설립을 위한 주민 총회가 예정된 상황이며 개포지역의 경우 심의 보류된 건축심의를 11월중에 재 상정할 것으로 보여 11월 재건축 시장은 다시금 각 단지별 진행 상황에 따라 현재의 보합세 모습에서 상승세로 전환되는 모습이 예상 되고 있습니다.

따라서 금년 매수를 준비하고 있거나 준비된 대기매수자들의 경우에는 가급적 빠른 선택 필요해 보입니다. 늦어도 11월 초순을 넘기지 않는 것이 좋을 듯 해 보입니다. 그 이유는 재건축 추진 일정에 따른 가격 변화 요인이 클 것으로 보이고 현장의 모습이 10월에 들어와서도 지속적으로 거래가 이어지고 있기 때문입니다. 

최근 10월의 거래사례를 분석해보면 5년간 양도세 면제를 위한 1세대1주택 매물에 매수가 집중되고 있고 취득세 감면 혜택이 가능한 6억원 이하 16평과 23평에 거래가 집중되어온 모습인데 현재의 거래 유형이 재건축에 대한 기대감과 함께 정부의 부동산 대책에 따른 혜택을 겨냥한 매수 움직임으로 풀이됩니다. 이제 소형평형 저가 매물 소진이 완료되면 다시금 중대형 평형을 중심으로 5년간 양도세 면제가 가능한 1세대1주택 매물들을 중심으로 매수세의 움직임이 확산되는 모습이 예상됩니다.

따라서 생해첫주택 구입자들의 경우에는 취득세 면제와 5년간 양도세 면제 혜택에 더하여 담보대출 금리 면에서도 특혜를 주고 있는 상황이기에 다소 빠른 결정에도 큰 실수는 없을 것으로 판단되며
올 12월에 일몰되는 5년간 양도세 면제를 위한 대기매수자들의 경우에도 미리 서두르는 매수 계획은 결코 나빠 보이지 않는 현명한 선택으로 판단됩니다.



◈ 둔촌주공아파트 각 평형별 최저가 매물을 소개합니다.


1단지 16평 5억6천. 18평 6억1천. 22평 7억2천.
         25평[지분 29.83평] 7억6천.

2단지 16평 5억6천. 22평 6억9천. 25평[지분29.30평] 7억5천.

3단지 23평 5억7천. 31평 6억8천5백. 34평[지분29.30평] 7억4천5백.

4단지 23평 5억6천. 25평 6억1천. 31평 6억7천. 34평[지분28.66평] 7억2천5백.
          34평 지분[29.83평] 7억7천.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.
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