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8.31대책을 발표 한지 어느덧 3년이 지났습니다. 당시 참여정부의 부동산 종합대책 2탄이었던 8.31대책은 생각보다 파급효과가 크지 않았습니다. 대책을 발표하고 약발이 먹히는 듯 했으나 2~3달 뒤 다시 집값은 다시 뛰기 시작했으니깐요.

그때 사람들은 실패한 정책이라고 비난을 쏟아냈습니다. 헌대 3년이 지난 지금 가만히 보세요. 버블세븐을 중심으로 집값이 빠지고 있지 않습니까? 당시만 해도 모든 정책의 포커스는 강남 및 경부라인에 맞춰져 있었습니다. 하루가 멀다하고 천정부지로 치솟는 집값을 잡기 위해 정부는 머리를 싸매며 고뇌했을 것입니다.

저는 현재 버블세븐 집값이 이렇게 빠지고 있는 것이 3년 전 발표했던 8.31대책 때문이라고 보고 있습니다.

8.31대책의 내용을 살펴보면 단기적인 것보다 중장기적으로 효과가 나타날 수 있도록 해놓은 것들입니다. 주요 내용을 살펴보면 크게 3가지로 압축할 수 있는데요. 첫째는 세금이고, 둘째는 재건축 규제, 셋째는 대출규제입니다.

2주택자도 다주택자로 지정, 양도세 50% 중과

정부는 대책발표 이전까지 다주택자를 3주택 이상 소유자로 정의했습니다. 하지만 8.31대책에서는 2주택자도 다주택자로 정하고 양도세를 50% 부과 하게 됩니다. 양도세 50%에는 장기보유특별공제나 기본공제 등 기타의 공제액 없이 양도차익의 50%를 세금으로 걷어갔습니다.

기존 2주택자들의 반발로 인해 1년 동안 유예기간을 두어 2007년 1월부터 실질적으로 시행에 들어갔지만요. 이것 때문에 2006년 추석 이후 마지막 폭등기를 누리지 못하고 파신분들 많을 것입니다. 또 집을 팔더라도 그 동안 집값이 안 올랐던 강북권 등의 소형아파트 들이 대거 매물로 나왔습니다.

이러한 집값 폭등은 정부대책에 대한 불신을 더욱 크게 양산시켰고, 이러한 불신은 마지막 매도타이밍(2006년 12월)을 놓치게 했습니다. 그래도 사람들은 집값이 오르겠지 라는 기대감 때문에 위안을 삼았으나 모든 사람들의 예상과 달리 현재 집값은 내리막을 걷고 있습니다.

이와 함께 2006년부터 1가구 2주택에 대해 실거래가로 과세했고, 2007년부터 모든 주택에 대해 실거래가 과세로 전면 전환했죠. 기존 공시가격(기준시가)은 실거래가의 60~70% 수준이었음. 공시가격이 실거래가로 적용되면서 양도세 대상자들의 세 부담은 커졌습니다.

종합부동산세 6억 원으로 하향 조정, 인별합산에서 가구별 합산으로

참여정부는 버블세븐지역의 집값 상승을 잡기 위해 보유세를 높여 수세를 잠재우고자 종합부동산세라는 세목을 만들어 2005년 12월 처음으로 부과했습니다. 이때 종부세 대상은 공시가격 9억 원(실거래가 12억 5,000만 원 정도)이상의 주택을 소유자에, 부과기준도 인별과세를 했기 때문에 남편 소유 주택이 6억, 와이프 소유주택이 7억 이었다면 종부세 대상이 아니었습니다.

이러던 것을 8.31대책에서 대폭 바꿔놨는데요. 우선 공시가격 9억을 6억 원으로 낮추고 인별과세를 세대별 과세로 했습니다. 즉 세대에서 소유하고 있는 부동산 값을 전부합해 공시가격 9억 원만 넘으면 종부세 대상이 되는 것이죠.

여기에 종부세 과표적용율을 2006년 20%P, 2007년부터는 매년 10%p씩 상향 조정해 2009년에 100%적용해 종부세대상자에 대한 평균 세액을 공시가격의 1%로 부과하겠다는 계획입니다. 이뿐만아닙니다. 서민들도 부담해야 하는 재산세도 과표적용율을 2008년부터 매년 5%p씩 상향조정하기로 했습니다. 막대한 세부담을 통해 수요를 자제시키려는 것이었죠.

재건축단지의 기반시설부담금제 도입
8.31대책에서는 재건축 관련해 기반시설부담금제를 도입해 개발이익을 철저히 환수하겠다고 명시만 하고 있습니다. 이에 대한 구체적인 내용은 8.31대책의 후속대책인 3.30대책에서 자세히 언급하고 있는데요.

기반시설부담금제는 당시의 집값 상승의 근원인 강남재건축 단지에 초점을 맞추고 있습니다. 최초의 재건축 추진위원회 승인일로부터 사업준공시점까지 조합원당 평균 개발이익을 기준으로 최대 50%까지 부과한다 내용을 골자로 하고 있습니다.

용적률 증가 없이 기반시설부담금까지 부과하면서 재건축 단지의 수익률은 점점 줄어들 수 밖에 없었죠. 안전진단 강화, 늘어나는 용적률 25% 임대주택, 기반시설부담금까지 황금알을 낳는 거위였던 재건축 단지가 이중 삼중의 규제로 일반거위로 전락하게 되는 거죠. 추후 1.11대책으로 민간단지에도 분양가상한제 적용은 재건축 단지를 뇌사상태로 빠뜨리게 했습니다.

투기지역 내 6억 원 초과아파트에 DTI적용

지금까지 대출규제는 담보 물건의 가치를 따져 대출을 해주는 LTV(주택담보 인정비율)의 적용률을 컨트롤 했습니다. 8.31대책 발표 당시 대출조건은 투기지역내 6억 원초과 아파트 LTV40%였습니다. (2005년 6.30대책에서 LTV 60%을 40%로 줄인것임)

그래도 집값이 잡히지 않자 금융당국은 투기지역 내 6억 원 초과 아파트를 구입하는데 조건부 DTI를 적용했는데요. 바로 30세 미만의 미혼 차주 및 배우자가 이미 주택담보대출이 있는 차주에 한해 DTI 40%를 적용, 대출에 제한을 둔 것입니다. 이어 8.31대책의 후속대책인 3.30대책에서는 투기지역 내 6억 원 초과 아파트의 주택담보대출을 받는 모든 사람은 DTI 40% 요건을 적용했습니다.

청약제도 수정보완, 전매제한 기간 강화

이밖에 8.31대책에서 나왔던 내용들로는 1)청약제도를 추첨제가 아닌 실수요자 위주의 주택공급을 위해 무주택기간, 소득, 자산, 가구현황 등을 감안해 청약우선순위를 부여하자는 내용이 나왔습니다. 이것이 추후 수정 보완돼 청약가점제로 탄생하게 된것이죠.
2) 판교신도시의 분양 물량 및 일정 등이 확정되고, 공공택지에 대해 면적에 상관없이 원가연동제(분양가상한제)가 적용됐습니다. 여기에 전매제한 기간을 전용 85m2이하 수도권 10년 그외 5년, 전용 85m2초과는 5년 그외 3년으로 규정했습니다.

현재 고가아파트가 이렇게 맥을 못 추고 있는 가장 큰 원인을 꼽으라면 대출규제, 보유세 및 양도세 부담, 재건축규제 등이 있습니다. 이러한 원인들이 대부분 8.31대책에서 파생돼 현재 시장의 발목을 잡고 있는 것이죠.

당시 실패한 정책이라고 비난 받았던 이러한 대책들이 현재 집값의 발목을 잡고 있는 것입니다.