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최근 고유가의 영향으로 증시는 폭락하고, 경부라인 축으로 아파트 값은 떨어지고, 물가는 오르고, 금리는 오르고, 여기에다 날은 왜이리 더운지 서민들은 정말 살기 힘든 나날들을 보내고 있을 것입니다. 하지만 힘내세요. 오르막이 있으면 내리막도 있는 법입니다. 이번시간에는 분당신도시 매매타이밍에 대해서 알아보겠는데요. 분당은 강남권과 함께 최근 중대형 아파트를 중심으로 가격 하락폭이 두드러지고 있는 지역가운데 하나입니다.

지난 10년간 분당아파트 평당가 추이를 살펴보면 특이한 점을 발견할 수 있는데요. 바로 평당가가 계단식으로 상승하고 있다는 것입니다. 일정기간 동안의 상승과 일정기간 동안의 보합(약보합, 강보합 포함)이 주기적인 패턴을 보이고 있다는 것입니다. 또 강남권과는 다르게 눈에 띄는 하락도 없었다는 것입니다. 가격이 떨어져봤자 한 달에 평당 5만 원 안팎의 하락입니다. 강남권보다 더 오히려 더 안정적인 패턴의 그래프를 보이고 있습니다.

그 동안 과거 가격이 떨어져봤자 평당 5만 원 안팎의 하락을 보이다가 요즘에는 평당 10만 원 안팎의 하락을 보이니 수요자(투자자)들은 놀랄 수 밖에 없는 것입니다. 그 동안 내성이 없었던 터라 일정폭의 하락은 바로 투매로 이어질 수 있는 것이죠. 특히 전용면적 25.7평 초과의 중대형 아파트는 과거 집값이 하락한적도 거의 없었고 가격이 빠져봤자 평당 2~3만 원 수준 입니다. 강남불패 보다 더 강한 그래프를 분당불패를 보여주고 있습니다. 이러던 중대형형 지난 2007년부터 5만 원 안팎의 하락을 보이다가 그 낙 폭이 점차 커지면서 최근에는 한 달간 평당 40만 원까지 빠지면서 분당 평당가를 낮추고 있습니다.

분당은 총 5번의 상승과 5번의 보합세(강보합, 약보합, 약세 포함)를 보였습니다. 첫 번째 10달(2001년 5월~2003년 1월) 동안 45%의 상승을 했고, 8달 동안 4.67%가 상승하는 강보합을 보였습니다. 또 3달 동안 19.98%(2003년 9월~2003년 12월)의 폭등. 이때 분당이 처음으로 평당 1,000만 원 시대를 열었습니다. 그 다음 10.29대책의 영향으로 12달(2004년 1월~2005년 1월) 동안 -0.54%를 기록했습니다.

또 강남 재건축 상승과 판교분양 관련 보도가 터지면서 5개월(2005년 2월~2005년 7월) 동안 21.64%의 상승률을 보였습니다. 8.31대책의 영향으로 4달 동안 0.15%의 보합세를 나타냈고, 이후 대책 약발이 떨어지면서 5달(2006년 1월~2006년 6월) 동안 14.02%의 상승했고, 2달간(2006년 7~9월) 0.08%의 보합, 4달간(2006년 10월~2007년 2월) 7.78%의 상승, 그리고 지난해 3월부터 현재까지 16개 월 동안 -1.39%의 하락세를 보이고 있습니다.

크게 본다면 19개월의 상승(2001년 5월~2003년 12월)기간 동안 85.19%의 올랐고, 12개월(2004년 1월~2005년 1월) 동안의 조정기간 동안 -0.54%가 떨어졌습니다. 또 24개월(2005년 2월~2007년 2월) 동안 54.33% 상승했고, 15개월(2007년 3월~2008년 6월) 동안 -1.39% 하락했습니다.

특히 최근 하락은 중대형아파트가 -4.82%로 중소형 1.10% 상승과 상이한 결과를 보이고 있습니다. 위에서도 설명했듯이 중대형은 하락한 적이 거의 없었기 때문에 이런 하락은 더 큰 하락으로 이어지게 되는 것입니다. 중소형이 하락했다면 과거의 면역성에 의해 반등기간이 짧았을 것입니다. 또 중소형은 수요층이 중대형보다는 넓기 때문에 더욱 그러한 영향도 있고요.

중대형은 과거에 하락한 적이 없기 때문에 반등시점을 가늠하기 어렵습니다. 따라서 분당은철저한 중소형위주의 공략이 필요합니다. 중소형은 시장 악화로 떨어져봤자 1~3%의 하락을 보일 가능성이 큽니다. 물론 상승한다면 10% 안팎의 상승일 가능성이 크고요. 분당 중소형아파트 매매시점은 지금 들어가셔도 크게 무리는 없어 보입니다.

문제는 중대형아파트인데요. 중대형아파트의 현재 평당가격은 평당 2,128만 원으로 최고점인 지난 2007년 1월 평당 2,240만 원에 비해 평당 112만 원이 떨어졌습니다. 이 가격은 2006년 9월 시세 입니다. 이런 상황이 지속된다고 정부에서 버블세븐지역으로 지정했던 시점인 2006년 5월 평당 2,100만 원 선까지 하락 할 수 있습니다.

분당은 강남권과 밀접한 관계가 있기 때문에 강남권 반등시점이 분당 반등시점으로 보시면 될 것 같습니다. 우선은 올 하반기에는 반등할 만한 호재가 없기 때문에 중대형의 경우에는 매수를 미루시는 게 좋을 것으로 보입니다. 판교입주와 광교분양 등도 발목을 잡을 수 있지만 이들 물량은 전매제한에 걸리기 때문에 분당집값에 큰 타격을 주지는 못할 것으로 보입니다. 따라서 강남 반등시점인 내년 상반기를 분당 반등기로 보시고, 매수가격은 버블세븐 지정 시점이었던 평당 2,100만 원까지 보시고 대응을 하시면 될 것으로 사료됩니다.

중대형 아파트 거래량 또한 2008년 1 월~5월까지 54→38→58→62→83건 등으로 점차 늘어나고 있습니다. 과거 2006년 집값 폭등 당시 중대형 아파트의 월 평균거래량은 약 160건 정도였습니다. 거래량이 늘어난다는 것은 집값이 시장이 살아나면서 가격이 상승할 가능성을 내포하고 있다는 소리이기도 합니다. 물론 급매물 위주로 거래하면 집값이 떨어질 수 있지만 급매물 거래는 한계가 있기 마련입니다. 또한 거래량상 매도자들의 매도공세도 점차 바닥을 드러낼 가능성이 크기 때문에 올 하반기만 잘 넘어간다면 반등 시점이 찾아올 것이라는 판단입니다.