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(행운칼럼) 폭락할 수 없는 집값의 구조?



-진퇴양난에 빠진 부동산 정책, 강력한 드라이브를 할 수가 없다.-

“ 행운의 네잎클로버 “ ~ 행운공인중개사 입니다. ~ ”
“ 행운 ” 이라는 네잎클로버를 항상 가슴에 묻고,
“ 모든 분들의 가슴속에 “행운”이 가득하기를 기원합니다. “



모든 자산은 수요와 공급 및 정책에 따라 오르락 내리락 하는 것은 일반적인 이치라고 봅니다.
주식도 그렇고,
부동산도 그렇고,
투자요소가 담겨있는 모든 자산은 오르막길이 있으면 내리막길이 있듯이 물이 흐르듯이 자연의 이치에 따라서 그 가치의 등락폭은 늘 변하기 마련입니다.



폭락할 수 없는 집값의 구조와 강력한 부동산 규제정책을 할 수 없는 이유를 개인적인 생각에 몇 자 적어 봅니다.


MB정부 들어서 집값은 폭락의 폭락을 거듭하여 심지어는 반값이라는 유행어를 탄생시키는 계기가 되었습니다.

요즘 흔히 들어보는 “1+1”이라는 상품판매구조가 부동산 반값이라는 유행어에서 비롯된 상품 판매수단으로까지 발전하여 왔습니다.


제가 바라보는 “집값의 구조”는 매매가 대비 전세가 비율입니다.


전세가 비율이 낮으면 강력한 부동산 규제책을 시행해서 한방에 잡아버릴 수가 있으나, 전세가 비율이 높은 상태에서는 강력한 부동산 규제책을 사용할 수가 없습니다.


첫째, MB정부시절 전세가 비율
 

매매가 대비 전세가 비율은 고작해야 30%~40%선에서 오르락 내리락 했습니다.

이 구조에서 금융위기이후 집값이 한순간에 폭락하는 과정을 거치다가 불과 3개월만에 원상복구가 되어 전고점을 뛰어넘을 시기가 다가오자, “보금자리주택” 정책이라는 강력한 부동산 규제책을 발표합니다.

이 이후로 집값은 곤두박질을 쳐서 신종 유행어 “하우스푸어”라는 말들이 많아지고 집을 가지고 있는 사람들을 마치 거지취급 하듯이 바라보던 시절도 있었습니다.

이때부터 폭락론을 주장하는 사람들이 주요 매체에 등장해서 마치 자기가 왕이나 되는 듯이 의기양양하면서 빛좋은 개살구 같은 지론을 펼치며 수많은 사람들의 우상이 되곤 하고 서민들의 호주머니를 보이지 않게 갉아 먹으면서 자신의 배만 가득 불리곤 했습니다.

그때 우상론에 치우친 수많은 사람들은 자신의 집을 팔고 전세로 옮겼다가 전세금과 집값의 폭등으로 인해서 도심에서 밀려나 떠돌이 신세가 되어 버린 경우도 있고 수많은 사람들이 피해를 보곤 했습니다.

최근에는 내년부터 입주물량이 많아진다고 다시금 폭락론을 외치던 사람들이 물속에 머리를 숨기고 있다가 다시금 물 밖으로 나오려는 준비를 하고 있습니다.

이러한 것을 방지하기 위해서는 우상론에 빠져서는 절대로 안되고,
자신의 재산은 자기 스스로 분석하고 판단해서 실행에 옮겨야 후회를 하지 않습니다.


매매가 대비 전세가 비율이 낮은 상태에서,
강력한 부동산 규제책을 사용하면 집값이 꼬꾸라지는 것은 자명한 일입니다.

즉, 낮은 전세가 비율에서는 얼마든지 강력한 규제책을 사용해서 집값을 잡을 수가 있습니다.

집값이 빠져봐야 전세금 이하로는 빠질 수가 없기 때문에 강력한 규제책은 항상 시장에서 통했습니다.

만약 전세금 밑으로 빠진다면 사회적인 혼란은 걷잡을 수가 없기 때문에 전세금이라는 마지노선은 항상 지켜져 왔습니다.

집값이 빠져도 전세가 비율이 낮은 상태에서는 전세금 이하로는 빠질 수가 없기 때문에 한방에 모든 것을 잡아버릴 수 있는 강력한 수단을 사용할 수가 있었습니다.


둘째, 현재 시점에서의 전세가 비율


매매가 대비 전세가 비율은 평균적으로 80%전후이며,
심지어는 90%~95%,
일부지역에서는 2천~3천만원만 있으면 전세를 안고 집을 살 수 있는 역사상 유례없는 높은 전세가 비율을 기록하고 있습니다.

전세가 비율이 낮을 때는 강력하든 강력하지 않든지 부동산 규제책을 아무런 고민 없이 발표하고 실행해서 집값을 인위적으로 낮출 수 있었으나 현재의 시점에서는 어떨까요?


역사상 유례없는 높은 전세가 비율이 부동산 시장에 고착화 된 상태에서 강력한 부동산 규제책을 사용할 수가 있을까요?


제가 바라보는 관점은 규제책은 나올 수가 있으나, 강력한 규제책은 사용을 할 수가 없습니다.

강력한 규제책을 사용하다가 그 규제책으로 인해서 집값이 전세금 이하로 빠진다면 그 사회적인 혼란을 누가 감당을 할 수가 있겠습니까?


전세가 비율이 높은 상태에서는?

진퇴양난에 빠진 부동산 정책은 강력한 드라이브를 할 수가 없고 일부 정책만 펼칠 수 밖에 없다는 생각이 들곤 합니다. 8.25대책을 보면 그 이유를 어느 정도는 알 수 있을 것으로 보입니다.


감사합니다.


~~행운의 네잎클로버~~~행운공인중개사~~~ 감사합니다.~~


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