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양재역 주변의 말죽거리 대로변 안쪽에 있는
도곡1동 아파트 단지들을 혹시 보신적 있으신지요?

우선 매스컴에서 중형단지 (474세대)로서의 첫 리모델링 사례로 손꼽히는
동신은 한번쯤은 들어보셨을 것으로 생각됩니다.

거주환경이 좋다보니 손바뀜이 많질 않고,
아직 홍보가 덜된 숨은 진주라고 볼수 있는

미래가치의 미반영으로 아직은 저평가된 이지역을 추천 드립니다.

앞으로의 대세는 국민소득의 증가와 소득 및 수준의 상향으로 인해서
전용면적 25.7평의 국민주택 평균평형은 점차 전용면적 30평초반
(분양면적 40평초반)대로 이동을 하게 될 것입니다.


콩나물 등의 지도로 보시면,
매봉산을 끼고 있는 왼쪽에 있는 양재역과 매봉역 사이에 위치한
3500여 세대의 아파트들이 모여있는 동네입니다.


간략히 설명을 드리면,

우선 동신이 현재 가장 리모델링 추진이 빠릅니다.
(내년 철거/이주예정)

나머진 단지들(역삼럭키는 2008년)은 내년부터 바로 리모델링 추진이
가능할 듯 합니다.

단지들을 한번 비교해보았습니다.
(전용 or 전유면적은 25.7평)


아파트명 준공연도 세대수 구조 대지지분 시세

역삼럭키 34평 1993년 1094세대(10동) 복도식 12.5평 8.5억-9.5억

동신 30평 1978년 474세대 (6동) 복도식 13.9평 8.3억-9억

도곡한신 31평 1988년 421세대 (5동) 계단식 13.4평 7.8억-8.5억

대림 34평 1992년 182세대 (2동) 계단식 11.7평 7.2억-7.8억

도곡현대 36평 1992년 212세대 (3동) 복도식 13.6평 7.2억-7.6억

현대그린 37평 1995년 171세대 (1동) 계단식 9.6평 7.2억-7.8억


대지지분, 용적률 등의 더 세부적인 사항들은
건축물관리대장, 등기부등본을 띄어보시면 자세히 나옵니다.


* 현재의 시세는 동일평형 비교시
분당의 주요단지(시범 삼성한신) 를 조금 상외하는 수준입니다만,

(역삼럭키, 동신 정도의 시세가 평당 3000에 근접하고,
나머지 단지들이 평당 2500선에 근접함)

그렇지만, 추후 미래가치가 반영 된다면,
최소 평당 3500-4000 이상으로 갈 것입니다.

만약, 인근 대치동의 현재 평당 5000의 시세가 앞으로 더 상향이 된다면,
또한 그만큼 +a 가 될 것으로 예측됩니다. (4000+a)



추후 다음과 같은 호재들로 인해서 가치가 재평가될 것임은 확실합니다.

1. 리모델링 연한 단축 (15년)

2. 신분당선 개통 (2010년)

3. 삼성타운/롯데타운 입주 (2007년, 2008년~)

4. 강남대로 지하도시 건설 (몬트리올 프로젝트)

5. 서초동에 이어 제2의 법조단지 조성 (양재역 서초구민회관 인근)

6. 양재 IC 인근 대기업 5대 연구소 건설 및 추진 진행중

7. 최적의 교통환경 - 양재IC로의 고속터미널 이전 예정, 강남대로변 광역버스 요충지 *

8. 양재역 주변환경 개선 (도곡 IPARK 1,2,3차 및 말죽거리 대로변 주상복합들)

9. 학군 - 은광여고 (2년연속 전국 서울대 최다배출 여고)*, 숙명여고 등

10. 웰빙환경 - 매봉산 or 싸리고개공원 (5분), 양재천 (10분거리), 영동세브란스 병원 *

11. 인접지역과의 시세 갭 줄이기 (도곡렉슬 33평 15-16억)


* 이부분은 향후 반영될 호재는 아니지만,
홍보부족으로 저평가된 이유로 판단함


아래 첨부한 신문기사는 매스컴상에서
이번에 최초로 우리동네 기사로 나온거 혹시 아시나요?

언론에서 계속 대치동, 도곡2동만 조명해주니
주민들이 스스로 이렇게라도 홍보 하려는거죠?

시세라는건 언론의 홍보와 주민의 노력으로 인위적으로 만들어지는 것 같습니다.
그동안 언론의 빛도 못봤지만, 주민들 스스로도 좀 무관심했다는 생각이 드네요.

다른덴 몰라도, 강남에선 앞으로 유일하게 거품이 안빠질 지역입니다.

독자들이 읽고서 알아서 잘 판단하겠죠.


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[펌] 중앙일보 조인스랜드 조철현 기자 입력 2006/11/03 10:04 스크랩 프린트 목록

같은 도곡동인데 아파트 값은 천양지차?
도곡1ㆍ2동, 평당 3000만원 차이 벌어져

길 하나를 사이에 두고 아파트 값이 수 천만원이나 수 억원씩 벌어지는 경우는 흔하다. 행정구역이 달라 학교 배정 문제나 지역 선호도 등에서 차이가 발생하기 때문이다.

하지만 같은 동네인 데도 특정 지역간 아파트 값이 평당 2000만원 넘게 차이가 나는 곳도 있다. 대한민국 최고의 주거지로 꼽히는 서울 강남구 도곡동 얘기다.

돌이 많아 예전에는 ‘독부리’라고 불렸던 도곡동. 강남권에서 가장 아파트 값이 비싼 동네 가운데 한 곳으로 알려진 도곡동이지만, 속내를 들여다보면 꼭 그렇지 못한 단지들이 적지 않다.

도곡1동과 2동 집값 차이 ‘하늘과 땅’

도곡동은 행정구역상 도곡1동과 도곡2동으로 나 뉜다. 학군이 아닌 고급 아파트 밀집도에 따라 가격 차가 나는 대표적인 동네다. 6~7년 전만 해도 도곡1동과 2동 아파트값은 많아야 불과 몇 천만원 밖에 차이가 나지 않았다고 한다. 하지만 지금은 하늘과 땅 만큼이나 가격이 벌어진 상태다.

도곡2동에는 가격이 비싸기로 소문난 타워팰리스 1~3차와 도곡렉슬 등이 자리잡고 있다. 70년대만 해도 오이와 참외 등 채소류가 재배됐던 전형적인 농촌마을이었던 도곡2동이 대한민국을 대표하는 부촌으로 거듭난 것은 2000년대 초 초고층 주상복합아파트인 타워팰리스가 들어서면서부터다. 지금은 잇단 재건축 등으로 주상복합 및 대단지 아파트 촌을 이루고 있다.

타워팰리스1차 35평형은 현재 14억원을 호가한다. 평당가로 4000만원이다. 도곡동에서 가장 비싼 단지인 도곡렉슬 33평형은 16억~16억5000만원에 거래된다. 평당 매매가가 무려 5000만원에 이른다.

반면 지하철 3호선 양재역 사거리에서 한강 쪽에 위치한 도곡1동 아파트촌은 도곡2동에 비해 집값이 상당히 저렴한 편이다. 도곡1동에서 가장 비싼 축에 끼는 역삼럭키 34평형은 8억~8억5000만원을 호가한다. 평당 2352만~2500만원선이다. 한신MBC아파트 45평형(12억~13억원)은 평당 2666만~2888만원을 호가한다.

도곡1동과 2동에서 가장 비싼 축에 드는 아파트끼리 서로 비교할 경우 가격이 평당 평균 2000만원에서 많게는 3000만원까지 차이가 나는 셈이다.

이밖에 도곡1동에 있는 도곡현대 36평형은 6억8000만~7억원(평당 1888만~1944만원),대림 34평형은 7억~7억6000만원(평당 2058만~2235만원)에 시세가 형성돼 있다. 도곡1동 H공인 관계자는 ”이 정도 가격은 대치동 인근 지역은 물론이고 양천구 목동이나 동부이촌동, 심지어 마포구 공덕동의 랜드마크격 단지보다 싼 편”이라며 “이제 분당은 물론 일산ㆍ평촌의 30평형대 아파트를 팔아도 도곡1동 30평형대를 살 수 있을 정도가 됐다”고 말했다.

입지 여건ㆍ노후도ㆍ학원근접성, 집값 차이 결정?

그렇다면, 같은 동네인 데도 집값이 크게 차이가 나는 이유는 뭘까? 현지 부동산중개업소 관계자들은 당연한 얘기이지만 입지 여건과 단지 노후도 등에서 원인을 찾는다.

도곡1동은 같은 도곡동이지만 2동에 다소 낙후된 편이다. 양재역 주변으로 노점상들이 즐비하고, 동네 전체가 구릉지인 것도 단점이다. 또 도곡2동처럼 거리가 계획적으로 조성되지 않아 동네가 다소 어수선하다는 느낌을 받기 십상이다.

아파트 단지 노후도에서도 도곡1동은 지은 지 15년이 넘은 아파트가 많다. 반면 도곡2동은 입주 5년이 되지 않은 아파트들이 많다. 단지 크기에서도 도곡1동은 소규모 단지가 많고, 도곡2동의 경우 3000가구가 넘는 도곡렉슬 등 대단지 아파트가 즐비하다.

학원 밀집지와의 근접성도 한 원인이다. 도곡1동의 경우 학군은 대치ㆍ도곡동의 학군과 중복되어 결코 뒤지지 않는다. 초등학교는 역삼우성 바로 옆 언주초, 중학교는 은성중ㆍ도곡중학교, 고등학교는 은광여고ㆍ숙명여고ㆍ단대부고ㆍ중대부고ㆍ양재고 등으로 배정받을 있다. 그런데 입시 학원이 도곡1동에는 많지 않다. 명문 입시 학원 대부분은 도곡2동에 밀집해 있다.

강남의 대표적 산책 공간인 양재천과 한 블록 떨어져 있다는 것도 단점이다. 대신 도곡2동 타워팰리스 등에서는 양재천 조망권도 확보하고 있다.

도곡 1동 주민들“그래도 법조타운 조성 등 개발 기대감 많아”

하지만 도곡1동 아파트 주민들은 요즘 개발 기대감에 들떠 있다. 특히 지하철 양재역에서 성남 방향으로 300m 가량 떨어진 서초구민회관 인근에 서울가정법원과 행정법원 등 법조타운이 들어설 것이라는 소식에 한껏 고무된 분위기다.

동신아파트 등 일부 단지에선 리모델링 사업이 활발하게 진행 중이다. 또 삼익아파트와 역삼우성아파트 등은 재건축 추진에 박차를 가하고 있다. 도곡1동 대림공인 관계자는 “양재역 주변에 SK뷰ㆍ한신휴ㆍ극동스타클래스 등 고층 주상복합건물이 속속 들어서고 있어 주변 환경도 많이 좋아지고 있다”며 “향후 양재역이 신분당선 환승역이 되면 상권의 발전과 함께 집값도 크게 오를 수 있다”고 말했다.