부동산 정보포털에서 거래포털로!

그래도 처음보다 많이 부드러워 지셨네요. 카이스트가 중대의대로 바뀌고요. 이글을 마지막으로 반론하지 않겠습니다. 어차피 오래된 트레드라 님과 저외에는 보는 사람도 별로 없을 것이고... 제가 특별히 님에게 끈질기게 반론하는 이유는 님이 처음 적으신 다음과 같은 글 때문입니다.

.......서초구 통틀어서 목동아파트보다 비싼 아파트가 하나도 없을뿐만 아니라
역시 서초구 통틀어서 특목고에 일개 동인 목동의 절반밖에 못보내고
서울대에는 일개동인 목동의 2배밖에 못보내면서 참 말도 많군요.
이제 학군으로나 가격으로나 목동은 서초구의 비교대상이 아닙니다.
서초게시판에서 목동관련 글을 보지 않았으면 합니다. 자존심 상해서요.
.....

1. 님이 올려주신 기사를 보면 양천구보다 노원구가 특목고 입학생 1위라고 되어있습니다. 만약 노원구 주민이 양천구 게시판에 가서 위와 같은 글을 올리면서 목동과 비교되는 것이 자존심 상한다고 했다면 님의 기분도 매우 좋지 안았겠죠? 입장을 바꾸어 대부분 서초구민들의 생각도 그러합니다. 논쟁의 발단은 여기에 있습니다. 바로 위 표현때문에 저도 처음에 표현이 과격했던 것입니다. 과거 표현이 거칠었다면 용서하세요.

2. 님이 올려주신 자료에는 강남,서초고는 특목고 입학에서는 어쨋든 하위권으로 분류되어있습니다. 일반고 서울대 입학생 순위는 1000명당으로 분류하여 양천구가 서초구를 앞서지 못합니다. 서초구 1000명당 서울대 입학생 23.5명입니다. 양천구 학생 1000명당 서울대 입학생 11.5명입니다

'양천구(특히 목동)가 특목고 많이가서'가 님이 생각하는 반론이겠지요.

.님이 올려주신 자료를 바탕으로 강서,양천구에서 특목고 간 학생 중 한 20%정도가(님의 계산 10%보다 더 넉넉하게 둔 것입니다) 서울대 입학했다고 가정해 봅시다.(277*20%, 이중에 강서구 중학교 출신은 빼야겠지만 그냥 넉넉하게 강서구도 다 넣었습니다..) 명덕외고가 서,연,고 입학율이 60%정도라고 하셨으니 그다지 틀린 가정은 아니겠죠? 그러면 55.4명이됩니다. 양천구 전체 서울대 합격생 수에 이 숫자를 더하면 188/3년 + 55.4명 =118명이 되고요. 비율로 따지면 특목고 합산전보다 약 88%늘어 났으니 1000명당으로 다시 계산해보면 (님의 계산상의 오류는 이숫자를 그냥 11.5명에 더해버린것입니다. 양천구 전체 3학년 학생수가 당연히 1000명은 아니겠죠?) 11.5/1000명당 x 188% 하면 21.62 명이 됩니다.

3. 따라서 결론은 서초구 일반고 23.5/1000명 보다  최대한 넉넉하게 계산한 양천구 일반고+특목고 21.6/1000명이 작다는 사실입니다. 님 말대로 서초구 애들이 설사 목동애들보다 공부못한다해도 서초구 특목고 애들이 서울대 한명도 안가지는 않았겠죠?

4. 님의 다음 예상되는 반론은 양천구는 그렇다해도 목동은 서초구 평균보다,아니 서초구 어느동네보다 훨씬 위다라는 주장이시겠죠? 그런데 목동 1-14단지 인구를 제가 계산해보니('목동단지'분들이라면 싫어하는 구시가지 빼고 목 1,5,6동, 신 정동 1,6,7동에 사는 목동 단지주민 수만) 16만명 정도 되더군요. 

서초구도 오래되고 넓은 동네라 아파트, 주택, 연립, 다세대, 달동네 많이 섞여있습니다. 모든 동네 다 잘사는 것은 아닙니다.(양재동 특정지역, 방배동 특정지역은 님의 상상을 초월합니다.) 목 1-14단지에 비견되는 아파트단지가 위주인 동네만 골라보면 서초4동, 반포본동, 잠원동 정도입니다. 여기 인구는 다합쳐도 7만명 정도 밖에 안됩니다. (그나마 많은 '주택,다세대,'애들이 섞인 숫자입니다.이동네들만 해도 목동처럼 확실히 아파트단지로만 구성되어 있지는 않아서)

물론 정확한 통계는 없지만 양천구 서울대 입학생의 90%가 위의 16만명에서 나왔다면, 서초구도 서울대 입학생의 60%이상이 위의 7만명인구에서 나온것은 거의 확실합니다. 

님이 알려주신 대로 양천구 인구가 약 50만이라고 하고,  목동단지 학생 천명당 서울대 합격자수(일반고+특목고)를 따지면  21.62*90%/16만/50만=60명이네요.

서초구 인구가 40만이라고하고 위의 3개동 학생 천명당(일반고만 특목고 제외) 서울대 합격자수를 따지면 23.5*60%/7만/40만=80명입니다. 특목고는 몇명인지는 모르겠지만 그 숫자를 더하면 100명 이상은 되지 않을 까요?

따라서 넉넉한 계산으로도 목동 단지동네보다 서울대 많이 가는 서초동 동네들 많습니다. 


5. 서초구에 목동단지 보다 평단가로나 총액으로나 목동보다 비싼 단지 부지기수입니다. 평당가로는 반포본동이나 서초4동쪽 아파트 따져보시면 많이 있고요. 총가격으로는 트라움하우스(40-50억), 폴라리스 빌라(40-50억), 아크로비스타 90평(50억), 미켈란 90평(35억)등을 필두로  목동 최고가 아파트 두배 이상되는 아파트 널려 있습니다.  

6. 님이 서초구민들에게 섭섭합을 느끼는 이유 잘 압니다. 서초구민(강남구민도 마찬가지) 90%이상은 목동이 어디 있는지도 잘 모릅니다. 하물며 어떤 사람들이 사는 지도요. 저는 목동에 지인도 많고 관심도 많아서 비교적 목동에 대해서 잘 알고 있는 서초구민 중 한사람입니다. 그 분들의 무조건적인 무시가 님을 화나게 하는 점도 잘알고 있지만, 그렇다고 님의 주장들이 옳은 것은 아니며 목동이 서초구를 무시할 만큼 성장한 것도 <적어도 아직은> 아닙니다. 

7. 님의 주장의 최대 쟁점은 목동아이들 특목고 많이 간다라는 사실인데, 이는 서초,강남을 제외한 다른 지역거점에서 공통적으로 일어나는 현상입니다. 님이 올려주신 자료에만 해도 노원구,도봉구가 1위가 아닙니까? 그렇다고 님이 노원구가 목동보다 낫다고 생각하십니까? 

강남, 서초에는 일반고 좋은 학교 많이 있기 때문에 특목고 목숨안겁니다. 그래서 님의 주장이 여기서는 잘 안먹히는 겁니다. 

8. 님의 주장의 또다른 오류는 서울대 절대명수로 많이가는 고등학교, 특목고 절대 명수로 많이 가는 중학교로 따지시는 건데, 서초구 학교들은 대부분 규모가 작습니다. 따라서 신문지상의 리스트에 상위권에 포진하는 학교는&nb sp;님 말대로 거의 없습니다. 그렇지만 학생수로 나누면 서울대나 특목고나 강남구에도 그렇게 뒤지지 않습니다.(거의 엇비슷한 수입니다.) 

다시 중앙일보 보도자료 가면 3위 월촌중(외고 28명)으로 학생수는 800명이 넘습니다. 과고, 기타 까지 합하면 한 40명 될텐데, 서초구 서일중, 서운중, 원촌중도 20-30명수준인데요, 학생수는 한학교별 300명미만입니다.

따라서 학생수 대비 특목고 입학율은 월촌중 정원대비 5%라고 하면 서일,서운,원촌은 7-8%이상입니다. 따라서 정원대비 입학율은 이 세학교 모두 월촌중학교를 뛰어넘습니다. 1,2,4,5위 목일, 신목, 신서, 목동중도 대동소이 할 걸로 생각됩니다.

굳이 이야기하자면 강남구에 MIT,Havard, 목동에 Stanford가 있다면 서초구에는 Caltech, Carnegie-Melon같은 학교가 있는 형국입니다. 미국에서는 Caltech이 매우 작은 학교라서 언론을 잘 못타긴 하지만 MIT졸업생보다 훨씬 높은 대우를 받습니다.

서초구도 고등학교도 작은 학교들이라.(1-2개고교 제외) 학생수 대비 서울대 입학생을 따지면 전국 10위안에 많은 학교가 들어갈 겁니다. 위의 4번의 통계가 그것을 증명합니다.

9. 목동 분명히 좋은 동네고 특목고도 많이 들어가는 동네입니다. 그렇지만 노원구 중계동도 특목고 많이 들어갑니다.

목동의 가치가 오른 이유는 서남부에 대체 주거지가 전무하다는 점인데, 이것이 목동의 장점이자 약점이기도 합니다. 무슨 이야기냐 하면 서남부에 목동을 대체할 만한 신도시가 건설된다면 목동의 가치가 장기적으로 훼손될 수도 있다는 점입니다. 이는 과거 강남, 송파, 분당의 확장으로 서초구가 겪었던 상황과 비슷합니다. 

그렇지만 강남, 서초의 경우 교육말고도 많은 거주지로서의 장점이 있습니다. (교통, 문화, 전통적인 부자의 컴뮤니티 등) 그렇지만 제가 보는 관점에서 목동, 중계동은 교육외의 주거지로서 장점은 매우 열악합니다. 이런 점이 앞으로의 저출산 시대와 입시제도의 변화에 목동, 중계동의 집값이 매우 민감하게 반응할수 밖에 없는 한계이기도 합니다. 


10. 목동 재건축은 기회이자 한계입니다. 목동의 약점 중 하나는 대형평형이 절대적으로 부족하다는 점입니다. 제가 알기로는 단지아파트(1-14단지)중 40평형 이상 세대수가 10%내외 정도 밖에 안되는 것으로 알고 있습니다. 대치동 아파트 단지만 해도 50%이상이 40평대 이상이고, 서초4동(삼풍의 경우 60%이상), 압구정동도 마찬가지입니다. 이런 점 때문에 목동의 대형평형의 희소가치가 높아 상승기에는 매물부족으로 극단적인 가격형성이 되기도 하는 이유입니다만, 장기적으로 목동이 절대적인 부촌 컴뮤니티가 되기 힘든 이유이기도 합니다.

최근 목동주변에 주상복합들이 들어서고는 있지만, 이는 목동단지의 확대로 인한 집중적인 학군 형성의 약화과 교통환경의 악화 등 꼭 장점이라고 보기는 어렵습니다. 님의 말대로 35평이 55평이 된다고 해도 (종분류나 용적율 문제때문에 그러기는 힘들겠지만) 그래서&nb sp;13억이 16억 5천이 된다고 해도,35 에서 55로 간다고 하면 허용 추가용적율 전체를 찾아 먹는 것이기 때문에 일반분양은 전혀 없다는 이야기고 건축비를 고스란히 집주인이 내야 하므로 추가부담금이 3-4억 정도는 될것입니다. 따라서 앞으로 10-15년후의 재건축을 생각해보면 금융비융, 기회비용을 감안하면 그다지 남는 장사는 아니라고 사료됩니다.

추가로 목동 단지제외 목동,신정동 아파트들은 평당 2000에도 못미치는 걸로 알고 있습니다.

제가 보기에는 노원구 중계동이나, 양천구 목동이나 집값은 차이가 있겠지만 기본적인 특성은 비슷합니다. 중산층의 북부, 남서부 거주의 집중지로서 교육에 대한 열정이 대단히 높은... 그렇지만 구전체 교육수준은 집중된 중계동, 목동의 교육수준과 편차가 심한.(그래서 지역 고등학교를 못가고 특목고를 선호할 수 밖에 없는)

노원구 중계동이 양천구 목동보다 시세가 낮은 이유는 북부권과 서남부의 경제규모차이, 대체주거지의 유무, 대지지분의 차이등이 지만 집값형성의 본질은 거의 비슷합니다.

11. 강남구 대치동의 경우 15년전만 해도 강남의 일원으로도 취급되지도 않는 동네였습니다만, 현재 최고의 학군, 최고의 아파트 가격으로 이름을 날리고 있습니다. 여기에는 오히려 개발이 안되었던 과거가 인근 유흥가 전무라는 장점으로 바뀌고, 임대료가 낮아 몰려든 학원들이 입시제도의 변화(평준화)로 말미암아 주거지의 최대 장점으로 바뀌면서 일어난 일입니다. 그렇지만 이것만으로 대치동이 최고가 된 것은 아닙니다.

평형구성상 대형평형이 많고, 추가로 건설된 타워팰리스, 단지 배후의 양재천 등으로 계속해서 부유층들의 유입이 계속되고 있던 부유층들도 대치동을 떠나지 않아서 형성된것이 오늘입니다. 테헤란로의 발전으로 베드타운이 아닌 업무지구의 접근성도 엄청나게 재고가 되었고, 또한 범 강남권의 중심적인 위치로서 압구정, 송파, 서초구, 분당을 포함한 확장 가능성의 중심에 있고요.

목동이 앞으로 어떻게 될지는 모르겠지만, 대치동(또는 과거 압구정동, 서초4동 삼풍)과 비슷한 방향으로 발전하기는 매우 힘듭니다. 그이유는 다음과 같습니다.

 - 20-50평으로 구성된 단지 (40평 이상 10%내외) 중대형 평형 절대부족
 - 섬으로서의 확장성 부족
 - 인근지역과의 심각한 경제,교육수준 차이
 - 배후 업무단지 부족(이 이유로 목동에 유입될 수 있는 중상류층이 서남부권의 의사, 사업가로만 한정될 수 밖에 없는 이유입니다.)
 - 문화, 편의 시설의 태부족
 - 교통환경의 열세(이에 따라 유입인구가 서남부권에 한정)


이런 것들을 해결할 수 있다면 목동이 차세대 선두주자로서 도약할 가능성을 부인하지는 않지만, 현재로서는 쉽지 않아 보입니다.

제 글을 무조건적인 비난으로만 생각하시는 않으시길 바라며, 신문,잡지기사 헤드라인만 보고 판단하시지 말고, 앞 뒤 전후관계를 잘 따져 보시기 바랍니다.

앞으로 건승하시길 기원합니다.