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30평대 현재 호가가 아닌, 거래가격을 기준으로 비교해보면


신규 분양단지의 강세와 재건축에 대한 기대감들로

오른쪽편의 대치/개포/도곡의 대표단지들은 13-14억선,

왼쪽편의 서초동 대표단지들 또한 10-11억선이므로

(롯데캐슬 클래식 분양권이 13억에 계약되었다는 말도 들리긴 함)



이 지역의 선도 아파트인 역삼LG의 현재 시세가 8억인건

갭메우기에 따른 자연스런 현상입니다.


(사실 재건축 등의 호재가 없으니, 갭메우기로 갈수 밖에 없는

구조이고, 기껏해야 1-1.5억 정도 오른거니 위 동네들에 비해선

많이 오른건 아니죠... 재건축에 대한 기대감과는 역시 비교할 수

없으니... 급등 초기시 흔히 보게되는 후발주자들의 대장주가 아닌

서러움이라고나 할까요.)




현재는... 지역적으로 언론의 주목을 받는 대표 단지들 사이에,

비록 샌드위치처럼 끼이긴 했지만,

향후 옐로우칩으로의 부상 가능성은 아주 큽니다.



1. 현 정부정책의 방향 (재건축 억제 및 리모델링 수혜단지들의 부상)


2. 강남역, 양재역 주변 개발호재

(삼성/롯데타운 간접수혜, 신분당선, 강남대로 지하도시 건설 <- 이건

현재는 백지화되었지만, 정책이라는건 언제든지 바뀔수 있는

사항이므로 앞으로의 판교/분당/용인권 인구유입과 삼성/롯데

타운 임직원 및 관계사들의 유동인구 때문에 필연적일꺼 같습니다.

삼성, 롯데에서도 자기네들 이익을 위해서 어떤식으로든 추진할 것

도 같고...)



3. 역세권 호재 (모노레일 2기 수혜 지역)


4. 자연친화적인 환경 (대치/도곡에 비해 양재천은 다소 멀지만,

매봉산 인접, 단지내 싸리고개 공원)


5. 환경재정비 사업 (도곡 1,2,3차 IPARK 재건축, 몇몇 아파트들

,동신, 삼호, 한신 등의 리모델링 추진 초기단계,

양재역 주변 주상복합 건립 등)



6. 단지내 학군 재조명 (올해, 은광여고 선전에 따른 언론의 관심)




사실, 지금까지는 위의 4. 5 항목 정도만 수혜를 본 수준이다보니

잠재적으로 파급효과가 큰 호재들인 1-3 이 아직 가시화되지 못해서

현 시세가 주변지역에 비해서 상당히 저평가 되었다고 생각합니다.



향후, 위의 1-3 항목 등이 부각되면,

지금까지의 저평가가 상당부분 많이 해소되리라 생각됩니다.




작년, 상반기... 일부지역의 급등세때 소외되었던 지역들이

올해는 학습효과로 인해서 작년처럼 막판, 끝물에 막상 닥쳐서

시세를 분출하곤 하던 그런 현상들이 올해는 되풀이되지 않을 듯한

분위기가 곳곳의 여러 곳에서 감지되고 있습니다.

(물론 도곡1동의 분위기도 마찬가지이구요.)



이번에 정부가 또 8.31대책의 완결편이라는

추가 부동산대책을 발표한다고 하는데,


이 부분도 역시, 작년 하반기에 겪었던 경험으로

올해 상반기는 선발주자의 조정보다는 다소의 횡보에 무게를 실습니다.


판교 변수가 또 있는 관계로, 이것도 사실 어쩌될진 모르겠지만,

제 개인적인 생각으론.... 의외로 작년의 판교광풍때 보담은

분당지역은 훨씬 더 약할꺼 같습니다.


(사실 그때는 신도시권의 저평가에 따른 제자리 찾아가기의 시작으로

해석하고 싶음)



만약, 정부의 대책과 맞물려서, 현 단기간의 급등에 따른

짧게나마 조정기가 온다면, 후발주자들 (15년이상 리모델링 수혜

가능권 아파트들)이 선전할 가능성이 크다고 봅니다.




참고로, 재건축 사업성이 현실적으로 떨어지게 되면,

사실 대지지분이라는 것도 무의미 할수 있기 때문에.....

어떻게 보면 평준화가 될 가능성도 배제할 순 없죠.



예를들어, 현정부가 정말로 무대뽀로 강도높은 재건축

개발이익 환수를 법제화 한다면...

만약, 차기에 보수적인 정부가 들어선다고 해도

여론을 의식해서 쉽게 바꾸진 못할 꺼거든요.