부동산 정보포털에서 거래포털로!

결혼 5년차인 나잘난 씨는 최근 신문 경제면을 보다가 깜짝 놀래 버렸다.
정부 정책만 믿고 내집마련 시기를 저울질 하면서 기다리고 있었는데 어느새 강남권 집값이 훌쩍 올라버린 것이다.
통장에 알뜰 살뜰 모아둔 현금과 현재 살고 있는 집의 전세금 정도를 모으면 5억 남짓되는 돈이 모여가고 있어 대출을 얻으면 강남권의 30평대를 매입할수 있겠거니 하고 생각하고 있었는데 그 꿈이 날아가 버리는 것 같았다.
내친김에 현장에 부동산에 나가보니 상황은 더욱 급한것 같고 당장에 강남에 들어가지 않으면 큰일이라도 날것 같은 느낌이 들었다.
다행이도 다달이 월급으로 받는 실수령액이 500-600정도 되어 어느정도의 대출금에 대한 이자는 감당할수 있을 것 같았다.
그래서 알아보니 현재 6억원 아파트가 약간의 대출을 끼고 사면 적당하다고 생각되었으나 정말 들어가고 싶은 블루칩 아파트는 8억5천정도 하고 있었다.
부동산에서는 6억원 아파트가 향후7억 5000정도 까지 갈것으로 본다고 하였고 블루칩아파트는 8억 5000에서 11억5000 까지 상승할것이 분명하다며 여력이 있으면 8억5천정도 아파트를 매입하는 것이 좋겠다고 하였다.
귀가 솔깃해진 나잘난 씨는 8억 5000정도의 아파트를 구매하려고 결정하기로 맘을 먹고 와이프인 나잘해 여사를 설득하였다.
나잘해 여사는 지금 당장 8억5000 상당의 아파트를 구매해야 한다는 나잘난씨를 진정시키고 계산기로 6억원상당의 아파트와 8억 5000상당의 아파트를 2006.3월에 구입하여 2010.3월에 각각 7억 5000과 11억 5000에 매도하는 것으로 하여 손익을 계산해보고는 깜짝 놀랐다.
당연히 3억씩이나 오른 8억 5000 아파트가 그래도 더 이익이라고 생각하였으나 종부세등과 은행이자 양도소득세를 내고 나니 예상치 못한 결과가 나와서였다.

우선 8억5천만원의 아파트의 경우 3억5000의 대출을 받고 (취등록세, 부동산 중개료는 일단 제외하고) 살경우 향후 4년간 은행이자가 연이율 6% (금리인상을 고려 약간 높게 잡았다) 일 경우 일년에 2,100만원씩 8,400만원이고 4년간의 종부세를 포함한 세금은 해마다 대략 350정도로 잡았고 양도소득세를 계산하니 약2750만원정도가 산출 되었다.
따라서 이 아파트가 11억 5000까지 오른 4년뒤의 순익은
양도차익 3억에서
- 은행 대출비 8400만원,
- 종부세및 재산세 1400만원
- 양도소득세 2750만원 을 제외한
1억 7450만원이었다.

이번엔 6억원의 아파트를 구매하였을 경우를 별 기대없이 계산해 보았다. 1억원의 대출을 받아야 하여 4년간 대출이자는 일년에 600만원씩 2400만원, 종부세는 기준시가로 6억원이 넘지 않아 해당되지 않고 재산세만 150만원씩 4년에 600만원, 양도소득세 250만원으로 산출되었다.
따라서 이아파트가 7억 5000정도 오른 4년뒤 순익은
양도차익 1억5천에서
-은행 대출이자 2400만원
-재산세 : 600만원
-양도소득세 250만원을 제외한
1억 1750만원 이었다.
하지만 8억5천만원아파트를 구입할때 더 지불했던 재산세와 은행 이자가 해마다 1500만원 + 200만원 = 1700만원 정도가 남아 이를 연리4%적금에 넣었을때 7200만원정도가 통장에 남아 있게 된다.
따라서 양도차익 1억 1750만원과 7200만원을 합한 1억 8,950만원정도가 순익이 되어 6억원의 아파트를 구매하는 것이 8억 5000 아파트를 구매하는 것보다 1500만원정도 이득이었다.
게다가 매달 높은 이자를 내야하는 금융적 부담과 저축한 7200만원정도의 여유 투자금액이 발생한다는 메리트를 볼때 나잘난씨와 나잘해 여사는 우선 현재의 금액에 맞게 투자하기로 하고 향후 더 좋은 진정한 블루칩 지역으로 들어가기로 계획하였다.
Written by L.S.H
-------------------------------------------------------

현재의 종부세 제도와 양도 소득세는 6억원이 넘는 고가 주택에 대해 6억원 이상의 금액에서 발생하는 양도차익을 과세하고 있습니다.
양도소득세는 6억이상에서 고가의 주택으로 갈수록 같은 양도차익이라도 훨씬 높은 금액이 세금으로 나가게 되는 군요.
또한 은행이자와 해마다 발생하는 종부세도 향후 수익에 상당한 영향을 미칩니다.
물론 경제력이 월등하여 단번에 강남이나 블루칩으로 이동할수 있는 분들은 이런 계산을 하지 않아도 별 무리 없겠습니다만 대부분의 분들은 한달에 강남등 소위 블루칩이 1억씩오르는 작금의 사태를 보며 아 나도 융자좀 내어 이자 내면서 강남에 들어갔으면 하는 분들이 많은 것 같습니다.
계산기를 들지 않고는 정확한 수익을 알수 없습니다. 또한 박탈감에 잘못된 결정을 할수도 있구요.
강남 입성 다들 하고 싶겠지만 단계가 있는 법입니다.
현재 자기 상태의 재무구조를 파악하여 투자하시는 것이 좋겠습 니다.

6억 전후의 금융자산으로 주택을 마련할때는 나잘난씨와 나잘해부부의 사례를 잘 검토하여 움직여야 할것으로 보입니다.
상승장에서 소외되지 않으면서 가능하면 향후 블루칩으로 움직일수 있는 아파트가 좋을 것으로 판단됩니다.
지분이 넓은 재건축 소형 아파트도 투자면에서 당연히 좋으나 6억원 정도의 거금을 들여 좁은 집에서 자식의 유년시절을 보내게 하면서 까지 투자할 필요는 없다고 생각합니다.(희생할수 있는 가족모두의 용기가 필요하겠죠)
미래도 중요하지만 현재도 우리가족과 내가 행복해야할 다시 돌아오지 않는 시간이니까요.

여하튼 화두는 강남권에 속하면서 강남권 상승세를 동반할수 있는 5-6억대 전후의 아파트 인것 같습니다. 평수는 30평대 이상을 보는 것이 좋겠구요, 1000세대 이상의 대단지 아파트, 향후 중층 재건축을 바라볼수 있는 곳 혹은 지역을 이끌어 갈수 있는 랜드마크형 아파트중에서 골라보시면 좋은 결과가 있을 것으로 보입니다.

향후 강남권의 개발 방향으로 볼때 송파신도시의 영향을 받을 강동구 명일동 삼익그린과 강동시영1차 2차 , 그리고 명일동 일대의 중층아파트들이 좋은 대상들이 될 것으로 보입니다.

용적율 230%로 기부체납시 270-80%까지 가능할것으로 보이며 층고 제한없이 재건축할수 있는 점도 큰 메리트라고 할수 있겠고 인근 잠실, 송파지역의 시세형성을 따라잡기를 하고 있는 중입니다.

투자에 도움이 되시길....긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.