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불황속의 재건축 기대심리

양극화 현상에선 미래가치 중시해야


고덕지구는 2003년부터 시작해 6차례에 거쳐 크고 작은 대책으로 가격폭락과 회복의 반복을 거듭해왔다.

재건축 후분양제(2003년 5.23대책)를 비롯해 ▲소형평형의무비율 강화(2003년 9.5대책) ▲개발이익환수제(2003년 10.29대책) ▲기반시설부담금제(2005년 5.4대책) ▲입주권 양도세 부과(2005년 8.31대책) 등이다.

여기에 1가구3주택 양도세 60% 중과, 종합부동산세, 주택거래신고제 등도 실상은 재건축 가격안정을 위해 도입한 정책들이다. 정부는 2007년부터 1가구 2주택자의 양도세율을 50%로 하겠다고 한다.

8ㆍ31대책 시행에 따른 양도세 등 세부담 증가→주택 처분을 미루는 가구 증가→매물 가뭄 심화→거래침체속에 시세 상승으로 현재 고덕지구의 길거리 점포에서 느껴진다.

부동산 가게에 불경기로 사무실 유지문제로 타투는 동업자와 부부 숫자가 늘어가고 있다. 권리금도 하락세이다. 점포운영하는 자영업자들의 피부체감온도는 영하의 겨울이다. 단독주택과 다세대도 품귀현상이다.

고덕지구 지구단위계획 수립 영향으로 매수세가 살아나고 시세보다 싼 급매물이 빠지거나 보류쪽으로 가고 있다. 약간 상승분위기이다. 가뭄속의 빗방울정도효과다.

[1]양극화 현상

미래가치있는 알짜배기 아파트는 가지고, 쭉지기 아파트는 버려라. 미래수익성이 있는 부동산으로 사람들이 몰리고, 집중하고, 한 채라도,보유하여 끝까지 밀고 가야, 고령화사회에 자식한테, 정부에 손을 안벌리고 견딜 수 있는 전략이라고 본다.

즉 비인기지역과 소형아파트는 더욱 매물이 쌓이고, 삶의 질이 높은 대단지 중대형아파트는 보유쪽으로 방향이 갈 것이다. 재건축단지내에 중대형을 받을 수 있는 평형은 인기가 있고, 가격오름폭도 크다. 훌륭한 지역일수록 매물이 적고 오름세라고 본다.

[2]거래가 부진하다.

내년부터 1가구 2주택도 중과세 된다. 수요와 매수세력이 약하다. 세금때문에 매물숫자도 적다. 고덕주공1단지경우는 조합원이 한 번 밖에 팔 기회가 없다. 자영업도 2JOBS를 해야 할 고통의 계절이다.

수입이 일정치않은 젊은 자영업자들은 자연히 출산을 기피하게 된다. 확대해석하면 장기침체속에 아이를 낳아서 먹고 키우는 것이 큰 부담이자 문제다. 경제성장정책이 시행되어 길거리에 소비하는 사람과 돈 싸들고 투자하는 사람들이 넘칠 때 생기있는 서민생활이 기대된다.

[3]평당80만원짜리 낡은 아파트

고덕주공1단지,2단지, 3단지, 4단지는 연탄보일러로 처음 설계되었다. 분양가가 평당80만원이다. 22년이 지난 지금 한 밤중에 화장실에서 소변을 보면, 공동주택의 5층 한동전체 진동소리가 들린다. 즉 방음상태가 나쁘고, 외풍도 세다.

동향, 사이드, 5층에 전세를 들어오신 분은 늘 감기에 들려서 고생한다. 주차문제도 고통을 준다. 단독주택과 다세대는 더욱 심각하다. 이웃과의 타툼이 늘 있다.

[4]고덕지구의 앞날은?

세계경제가 시장경제 확대지향적으로 가고 있다. 5월 지방자치단체장 선거가 있다. 배아픔을 달래주는 안정정책보담, 배고픔을 달래주는 일자리 창출의 경제성장정책이 서민에게 먹혀들어가리라고 본다.

그렇다면 고덕지구의 재건축이 빨라지고, 웰빙쪽으로 정책이 선회할 것이다.즉 초고층-일층은 녹지-지하 주차장으로 재건축방향이 기대된다. 한 채라도 끝까지 보유해야 한다.

고령화사회-저출산-양극화시대에 고덕의 아파트 한 채가 미래 톡톡히 효자노릇을 할 것이다. 젊은이들에게 봉양이라는 굴레를 벗겨주는 아름다운 행위요, 은퇴자의 미래준비하는자세다.