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서울시가 강남 고층 재건축단지 기준 용적률을 당초 계획대로 210%로 유지키로 함에 따라 재건축시장에 적잖은 파장이 예상된다. 당장 재건축사업 추진에 타격이 불가피하게 됐으며 조합원 부담도 늘어나게 됐다.

서울 강남지역 중개업소 관계자들은 9일 “정부와 서울시의 일관성없는 정책발표로 재건축 호가가 춤을 추지만 정작 거래는 되지 않는다”면서 “오는 18일 도시계획위원회(도계위)에서 통과될 경우 호가가 떨어진 급매물이 등장하고 거래도 이뤄질 것”으로 내다봤다.

■재건축 호가 급등, 용적률 210% 급히 선회

시는 일반아파트 중에서 2종 12층 단지에서 3종 재건축 단지로 바뀔때 기준 용적률을 210%, 원래 3종 단지는 230%를 각각 적용하는 방안을 신중하게 검토했었다. 하지만 이같은 소식이 전해지자 연초부터 은마아파트 등 3종 일반아파트 재건축단지의 호가가 급등하기 시작했다.

이에따라 시는 호가 상승 등의 부작용을 막기 위해 3종 일반아파트 재건축단지 모두 기준 용적률을 210%로 적용키로 급선회 했다. 이명박 시장은 9일 오전 간부회의에서 이같은 문제를 직접 언급하며 대책마련을 지시한 것으로 알려졌다.

시는 이와함께 3종 일반주거지역 재건축 상한 용적률도 250%를 유지키로 했다. 서울시 허영 주택국장은 “시도시계획조례상 3종 상한 용적률이 250%를 적용하기 때문에 은마아파트 등 강남 고층 재건축단지는 기준 용적률 210%부터 시작, 기부채납에 따라 최대 250%까지 적용받을 수 있게 된다”고 설명했다.

■강남 초고층 단지 재건축 또 다시 ‘제동’

은마아파트 등 강남지역 15개 초고층 재건축 단지들은 서울시의 이번 결정으로 험난한 사업추진이 예상된다. 최대 용적률 250%까지 허용받기 위해서는 공원 또는 도로용지 등의 기부채납을 더 많이 해야 하고, 이로 인해 조합원들의 부담은 더욱 가중되기 때문이다.

즉 최대 용적률 250%를 허용받기 위해 기준 용적률 230%를 적용받아 기부채납할때와 210%를 적용받아 기부채납할때의 조합원 부담이 크게 차이가 난다.

내집마련정보사 함영진 팀장은 “8·31 대책 후속법안이 통과됐지만 강남 초고층 재건축 용적률 완화 기대감으로 집값이 꺽이지 않고 올랐는데, 이번 결정이 확정되면 기대감이 완전히 사라져 매물이 나올 가능성이 높아졌다”고 말했다.

한편 서울시에 따르면 현재 3종 주거지역 일반아파트 재건축 단지는 은마아파트, 서린아파트, 도곡삼익아파트, 잠실우성아파트, 논현경복아파트 등 강남지역에만 17개에 이른다. 또한 용산청화아파트와 청량리미주아파트, 성산동 유원성산아파트 등 강북지역에도 11개소다.

■도계위 통과 이후 급매물 거래 가능성

“거래도 되지 않는데 호가가 1억원이 뛰든, 10억원이 뛰든 무슨 의미가 있겠습니까.” 서울 강남 초고층 재건축 단지 인근 중개업소 관계자들은 ““동맥경화처럼 거래가 꽉 막혀 있는 상황에서의 호가상승은 아무런 의미가 없다”면서 ‘거래 실종’에 우려를 나타냈다.

실제로 지난주 재건축 용적률 상향조정 소문이 퍼지면서 호가가 급등했으나 거래는 거의 이뤄지지 않은 것으로 알려졌다. 강남구 대치공 청운부동산 관계자는 “매물이 나오면 거래가 이뤄지겠는데, 매물 자체가 없다. 최근 보름사이에 호가만 1억∼1억5000만원 올랐다”고 말했다.

도곡동의 한 공인중개업소 관계자는 “용적률 완화에 대한 기대감이 날아가 버렸기 때문에 시장에는 악재로 작용, 더 이상의 호가상승은 어렵게 됐다”면서 “8·31 후속법안 효과가 서서히 나타나고 정부의 일관된 정책이 지속된다면 급매물을 중심으로 거래가 살아날 수 있을 것”이라고 설명했다.