부동산 정보포털에서 거래포털로!

고덕 주공 아파트 1단지는 벌써 이주했읍니다.

정부가 눈치보는 행정에 매달린다..

격려-칭찬으로 ..

인간관계는 늘 다툼도 있고, 화해도 있다.

몸속에서 잠자는 거인을 꺼집어 내는 일은 격려-칭찬이 최고의 수단이다.

그리고 사명감은 자신을 낮추고,

조상의 영광과, 이웃의 영광, 사회의 영광을 위한 것이다.

다음 세대, 자신이 만복의 근원이 되고져

오늘도 하루, 감사로서 시작한다....

Good morning! everyone!

부동산 투자는 행동이 최고이다.!

천리길도 한 걸음부터!

Do it now!

Just do it!

해봤어!

작게 시작하라!

아기걸음으로 걷고, 넘어지고, 나중에 달린다!

부동산 투자도 적은 돈이 투자되면 금융IQ가 빠르게 올라간다!

Take action! [로버트 기요사키: 부자아빠, 가난한 아빠]

Action is everything all.

Action is process of financial freedom.

아래 아기곰..아파트는 땅이다..


제목 : 아파트는 땅이다.
올린 날 : 2003년 5월 11일
올린 장소 : 아기곰 정보게시판

아파트는 당연히 우리의 행복을 담는 주거 공간입니다. 그러나 경제학적인 관점에서 보면 거의 우리의 전 재산이라 할만큼 비싼 재화이기도 합니다. 아파트를 구성하는 주요 재료는 시멘트, 자갈, 모래의 혼합물인 콘크리트와 철근으로 이루어진 골조와 배관, 유리와 바닥재등으로 이루어진 내장재입니다. 내장재의 질에 따라 다소 차이는 있지만 아파트 건설에 들어가는 평당 자재비는 150만원 안팍에 불과합니다. 여기에 건설 노임, 설계비, 감리비, 시공사 경비, 금융 비용 및 이익등을 모두 합해도 4백만원은 넘지 않습니다. 그러면 서울에 분양되는 평당 천만원이 넘는 분양가는 무엇일까요? 건설사의 폭리일까요? 지방 중소도시에 분양되는 같은 평수의 분양가와의 차액이 거품일까요? 그렇지는 않습니다. 해답은 땅에서 찾을수 있습니다. 달리 표현하면 입지(立地)에 따르는 프리미엄이 땅값이라는 형태로 나타나는 것이고, 그것이 결국 분양가의 차이로 나타나는 것이라 할 수 있습니다.

현대의 주거 공간은 단순히 비바람을 피하는 곳 이상입니다. 비슷한 부류와 사회 생활을 하는 주거 문화의 중심축입니다. 우리가 아파트를 고를 때 중요시 하는 교육, 교통, 환경, 조망권등이 모두 따지고 보면 아파트의 위치와 관계되는 것입니다. 지방에 지어지는 일부 아파트를 제외하고는 땅값에 붙는 이러한 프리미엄이 건설비를 상회합니다. 그렇기 때문에 “아파트는 땅입니다.”라는 명제가 성립됩니다.

아파트가 땅이라고 선언하면 그 동안 설명되지 않았던 두가지 의문은 쉽게 풀립니다. 그것은 “첫째, 왜 오래된 아파트가 새 아파트보다 비싼 경우가 많은가?”와 “둘째 왜 재건축이 인기가 높은가?” 입니다.
첫째, 오래된 아파트가 새 아파트보다 비싼 경우가 왜 많은가에 대한 논란이 있어 왔습니다. 같은 지역에 지어진 아파트의 경우 감가상각이 상당히 이루어진 기존 아파트 보다는 새 아파트가 비싸야 하는 것은 상식적인 일입니다. 게다가 새 아파트는 여러가지 장점을 지니고 있습니다.
새 아파트의 장점은 평면, 지하주차장, 새 감각의 인테리어, 분할 납부가 가능한 재정적 잇점등입니다. 과거 80년대 초반까지 지은 30평형대 아파트는 화장실이 하나이지만 요즈음에 지은 20평형대의 일부 아파트도 화장실이 두개입니다. 설계의 효율성을 극대화한 결과라고 볼 수 있습니다. 같은 평형대의 다른 나라의 아파트와 비교하더라도 한국의 아파트가 제일 아기자기하게 평면을 잘 뽑는다고 할수 있습니다.

1980년대초만하더라도 우리나라의 승용차 등록 대수는 100만대가 안되었습니다. (1988년 1백만대 돌파) 그러므로 아파트에서 주차난이라는 단어는 찾아 볼수 없었습니다. 그러나 승용차 등록대수가 몇십배나 증가한 지금은 주차의 용이성이 집을 고르는 큰 변수중 하나가 되었습니다.(2003년 4월말 현재 1천만대 돌파) 다세대 주택이 인기가 떨어지는 이유를 주차난 때문이라고 지적하는 사람도 많습니다. 지하 주차장이 없는 아파트를 방문해 본 사람은 낮에도 주차할 자리를 찾아 몇번 아파트를 돌아야 했던 기억이 있을 것입니다. 그렇기 때문에 충분한 지하 주차장이 확보된 신규아파트는 지상에는 보다 많은 녹지 공간을 설치할수 있기 때문에 단지의 가치를 높일 수 있습니다.

그러나 이러한 탁월한 장점에도 불구하고 기존아파트들이 신규아파트보다 비싼 경우가 왕왕있습니다. 과거에는 분양가 규제에 의한 일시적 현상이라고 설명할 수 있지만 분양가가 자율화된 지금은 설득력이 없습니다.
이에 대한 해답은 기존 아파트들은 비교적 입지가 좋은 곳을 선점하고 있다는데 있습니다. 이들 아파트들은 상가등 인프라를 이미 갖추었기 때문에 입지라는 프리미엄을 누리는 것입니다. 반면 새 아파트는 기존의 인프라를 이용하기에는 조금 불편하다는 단점이 있습니다. 이럴 경우에 기존의 아파트가 새 아파트 보다 비싼 현상이 나타나는 것입니다.

그러면 새 아파트의 장점과 기존 아파트의 입지가 가지는 장점을 모두 갖춘 아파트는 없을까요? 이것이 재건축 아파트입니다. 지은지 20년이 넘은 재건축 아파트는 대부분 그 지역의 요지에 자리잡고 있고, 상가, 전철역등 인프라가 이들 아파트를 중심으로 형성이 되어 있습니다. 이렇기 때문에 부동산가격이 들썩일 때는 언제나 재건축 아파트부터 가격이 움직이기 시작하는 것입니다.

그러면 정부에서는 왜 재건축 아파트에 대해 규제를 하려 할까요? 그리고 고민은 무엇일까요?
첫째, 재건축 반대론의 핵심에는 언제나 자원 낭비론이 있습니다. 석유 한방울도 안나는 나라에서 한두푼도 아닌 몇억씩하는 멀쩡한 아파트를 헐어내는 것은 자원의 낭비라는 주장입니다. 그러나 아파트 분양가에서 자재비는 15% 정도에 불과합니다. 서울의 경우 아파트 분양가가 평당 1천만원이라면 그중 600만원은 땅값입니다. 나머지 400만원중 250만원은 건설 노무비, 설계 용역비, 감리비, 건설사 간접 비용 및 이윤, 각종 세금등 부가가치가 차지합니다. 나머지 150만원 정도가 자재비에 들어가는 돈입니다. 자재비율이 15%인 아파트에는 자원 낭비를 이유로 재건축을 규제를 하면서 재료비율이 80%인 자동차에 대해서는 몇년 타지 않고 신차로 갈아 타는 행태에 대해 관대한 것은 모순입니다. 1천만원짜리 자동차의 재료비는 800만원입니다. 5년에 한번씩 갈아탄다면 20년이면 4회 3200만원만큼이 낭비입니다. 아파트는 전용면적 25평 * 150만원 = 3750만원입니다. 20년 마다 재건축을 한다해도 자동차와 별 차이가 없습니다. 물론 자동차도 자원의 낭비니까 아파트도 낭비해도 된다는 논리는 아닙니다. 오히려 향후 자원을 낭비하지 않을 방법이 무엇인가를 찾아보자는 이야기입니다. 더구나 재건축 아파트는 자원의 낭비라는 측면에서 보면 비난을 받아 마땅하지만 부가가치의 창출이라는 면에서 보면 경제에 플러스가 되는 것임에는 틀림없습니다.

둘째, 건물의 수명 논쟁입니다. 철근 콘크리트 빌딩의 수명은 100년이라고 합니다. 처음 시공후 60년간은 점점 강도가 세어지다가 60년을 정점으로 약화되어 100년까지는 안전 강도를 유지한다고 합니다. 그러나 이것은 이론적 수명입니다. 하중에 대한 정확한 구조 설계와 양질의 자재를 사용하여 시멘트 : 모래 : 자갈의 비율을 정확히 1:2:4로 맞추고, 철근도 규정된 것을 사용하여 시방서대로 정확히 시공되었다면 100년은 충분히 갈수 있습니다. 이렇게만 되었다면 와우아파트나 삼풍백화점 사고는 없었을 것입니다. 그러나 70, 80년대 지어진 건물들이 제대로 지어졌는지, 90년대초 바다 모래를 사용하여 급조된 신도시의 아파트가 과연 100년이 갈수 있는지를 자신의 이름을 걸고 확신할수 있는 건축 구조 전문가는 한명도 없을 것입니다. 또한 100년이라는 것도 사람의 뼈대에 해당하는 구조물에 해당하는 것으로 혈관에 해당하는 배관이나 설비등은 15~20년이 평균 수명입니다.
회계 용어중 감가상각(depreciation)이라는 용어가 있습니다. 자산이 시간이 지남에 따라 가치가 감소되는 것을 말합니다. 즉 자동차를 1천만원에 사서 5년간 감가상각이 된다하면, 2년된 중고차는 600만원이고, 4년된 중고차의 자산가치는 200만원이 됩니다. 자산의 특성에 따라 감가상각의 기간을 달리하는데, 토지의 경우는 감가상각이 없습니다. 100년이 지나도 땅의 가치가 감소되는 것이 아니기 때문입니다. 그러나 건물은 시간이 흐름에 따라 그 가치가 떨어지기 때문에 감가상각 연한이 있습니다. 건축 기술이 발달한 미국의 경우에도 주택의 감가상각 연한은 30년 이하로 봅니다. 즉, 30년이 되는 집의 건물분은 가치가 없어진다는 의미이며, 미국에서는 주택의 수명을 100년이 아니라 30년으로 본다는 의미입니다. 물론 30년후에 건물이 무너진다고 보지는 않지만 효용성 측면에서 30년을 수명으로 잡고 있는 것이다.

세째, 재산권 논쟁입니다. 내 땅에다 내집을 짓는데, 정부에서 관여하는 것은 사유권 침해다라는 것이 재건축론자의 주장입니다. 그 단지 자체로만 보면 그 주장이 맞습니다. 그러나 재건축을 통하여 늘어난 가구수는 교통 문제, 학교 문제등 주변의 인프라를 악화시키는 역할을 합니다. 즉, 인근 초등학교의 학생수가 1천명이고 반이 40개라고 할때, 학급당 학생수는 25명입니다. 그런데 한 단지가 재건축을 하여 초등학생수가 1200명으로 늘어 났다면 학급당 학생구는 30명이 되는 것입니다. 그러므로 기존에 학교를 다니던 학생의 입장에서는 재건축후 늘어나는 학생때문에 피해를 입게 되는 것입니다. 이러한 기존의 인프라에 무임승차한다는 측면에서 보면 무분별 한 재건축의 남발은 자신의 재산권을 행사하기 위해 주변의 재산권을 침해하는 결과가 됩니다. 교통도 마찬가지입니다. 도로가 확충되지 않은 상태에서 인구만 늘면 기존 주민은 불편함을 감수해야 합니다. 물론 새로 분양받는 사람들도 그에 맞는 ‘학교 용지 부담금’과 대도시권인 경우는 ‘광역 교통시설 부담금’을 납부하여야 하므로 전적으로 주변의 재산권을 침해하는 것은 아니라고 할수도 있으나 비용에 대비하여 수익이 훨씬 큰 것은 인정해야 합니다.

그러면 은마 아파트와 같이 가구수를 늘리지 않고1:1 재건축하는 것에는 문제는 없는가? 있는 가구수 그대로 늘리지도 않고 자신의 돈으로 짓는 것이니까 제3자의 재산권도 침해하지 않는 경우입니다. 정부에서 반대할 명분이 없는듯 합니다. 정부에서 반대하는 이유를 두가지 관점에서 볼수 있습니다.
부정적인 관점으로 보면 재건축 규제를 풀게되면 재건축 아파트를 필두로 또 한번 아파트 값이 뜀박질을 할것이기 때문에 섣불리 허가를 내주면 안된다는 논리입니다. 향후 계획은 나중에 맡을 사람이 고민해야 할 것이고 당장은 최대한 여러 구실로 허가를 내주지 않아야 한다는 것 같습니다. 저층 아파트 재건축이 조만간 완료되면 중충아파트들이 재건축을 줄줄이 대기하고 있습니다. 그 중층아파트를 대표하는 것이 은마아파트이기 때문에 중층아파트의 상징성을 갖는 은마를 타켓화 하여 재건축을 유보하고 있는 것이라 생각듭니다. 그러나 당대의 정치 논리로 책임을 피하려는 시각보다는 보다 장기적인 시각에서 재건축을 바라보아야 합니다. (2주후에 올릴 “주거 형태의 변화”에서 재건축 아파트가 미래의 주거 문화에 어떠한 영향을 미칠지에 대해 보다 자세히 알아보겠습니다.)

반면 긍정적인 관점으로보면 재건축에 대한 국민적 공감대 형성을 기다리는 것 같습니다. 기본적으로 재건축 아파트의 대지는 사유지입니다. 그러므로 사유 재산에 대한 권리는 그곳 주민에게 있습니다. 그러나 사고를 180도로 바꾸어 봅시다. 재건축을 한다는 곳은 건물은 낡았지만 땅 자체는 요지입니다. 이런 비싼 땅에 종전 가구수와 같은 가구수로만 새집을 지어 입주한다는 것은 국토의 효율적 관리라는 면에서 낭비입니다. 땅값이 비싸거나 도심이 가까운 곳에는 용적율을 높여야 합니다. 행정수도가 현실화되어 수도의 일부 기능이 충청도로 이전한다해도 경제의 중심지로서의 서울의 위상은 변함이 없습니다. 다시말해 직장의 위치가 변하는게 아닙니다. 현재와 같이 도심과 가까운 곳은 저밀도로 하고 경기도등 외곽지역은 고밀도로 하는 정책은 효율성 면에서 떨어집니다. 오히려 그 반대가 되어야 합니다.
도심에서 5Km에 떨어진 곳에 100명을 살게하고, 50Km에 떨어진 곳에 1000명을 살게 할때의 교통량을 계산해보죠. 출퇴근은 왕복이므로 앞의 100명의 교통량은 5Km x 2 (왕복) x 100명 = 연거리 1,000 인(人)Km이며, 뒤의 1000명의 교통량은 50Km x 2 (왕복) x 1000명 = 연거리 100,000 人Km이므로 1100명 전체에 대한 교통량은 101,000人Km입니다. 이번에는 같은 1100명의 사람을 도심에서 5Km에 떨어진 곳에 300명을 살게하고, 50Km에 떨어진 곳에 800명을 살게 할때의 교통량을 계산해보죠. 앞의 300명의 교통량은 5Km x 2 (왕복) x 300명 = 연거리 3,000 人Km이며, 뒤의 800명의 교통량은 50Km x 2 (왕복) x 800명 = 연거리 80,000 人Km이므로 1100명 전체에 대한 교통량은 83,000人Km입니다. 교통량이 18,000人Km이나 절약됩니다. 교통량이 절약된다는 이야기는 단순히 거기에 들어가는 휘발유 값만 절약된다는 의미가 아닙니다. 추가 도로 건설비와 출퇴근에 소모되는 시간을 절약할 수 있다는 의미입니다.

이렇기 때문에 강남등 직장과 가까운 곳에는 용적율을 높이고 오히려 직장이 먼곳은 용적율을 낮추어 자연 환경과 친밀한 저밀도 단지를 만들어야 합니다. 그러나 문제는 이러한 정책을 펼 경우 기존 재건축 아파트에는 상당한 특혜가 돌아간다는 점입니다. 지금도 여러가지 비교우위 조건으로 투자 1순위가 되어 있는 재건축 아파트 투자 불길에 기름을 붓는 격이될 가능성이 높습니다. 그러므로 이 부분에서 국민적 공감대 형성이 필요한 것입니다.

우선 재건축 아파트 소유주들의 양보가 필요합니다. 어차피 3종 주거지구라 하더라도 용적율은 250% 밖에 되지 않습니다. 만약 2종 주거지구로 지정 된다면 용적율은 200%로 떨어져서 재건축 추진 자체가 위협받습니다. 재건축 단지는 사유지입니다. 그러므로 재산권의 행사는 그곳 주민(소유주)에게 있습니다. 그러나 현행법상에서는 최대 얻을수 있는 이익은 한계가 있습니다. 그러므로 재건축 소유주가 얻을수 있는 이익의 한계는 정해져 있습니다. 아마도 지금의 거래 시세에 약간의 프리미엄 정도일 것입니다. 이것 만으로 만족해야 합니다.

현 정부는 용적율 제한으로 재건축으로 인한 집값 상승을 막겠다고 생각하지만 그것은 일시적인 효과에 그칠것입니다. 집값을 잡으려면 수요가 있는 곳에 공급을 늘이면 됩니다. 따라서 이러한 문제를 해결하기 위하여 용적율을 200%~250%가 아니라 과감히 500% 이상으로 높여야 합니다. 재건축을 하려면 제대로 하자는 것입니다. 다만 그 차익을 재건축 소유주가 가져가는 것이 아니라 정부가 취하는 것입니다. 여기서 얻는 개발 이익으로 도로나 학교등 기간 시설 확충의 재원으로 활용할 수도 있고, 임대주택 건설등 더불어 사는 사회 건설을 위한 재원으로도 활용할 수 있습니다. 물론 소유주와 정부간에 합의가 안되는 단지는 지금과 마찬가지로 200%~250%의 용적율만 허용하면 됩니다.

이명박 서울시장이 구상하고 있는 지구단위 계획이 재건축을 억제하려는 것이 아니라 국토의 효율적 관리를 위한 이런 개념에서 출발한 것인지는 모르겠습니다. 그러나 이런 일은 지방자치제에만 맡길 일이 아닙니다. 서울시와 수도권과의 인구 안분 문제도 걸려 있는 문제이고, 더 나가 행정수도 이전후 우리나라의 인구 분포에 대한 고려도 있어야 합니다. 즉 2010년에는 서울시의 인구를 얼마로 할것이고, 2020년에는 수도권은 어떻게 될 것이고, 이에 따라 사회 기반 시설의 확충은 어떻게 되어야 하고를 미리 염두에 두어 계획을 수립해야 합니다. 이런 일들을 해야 하는 곳은 각 지방자치 단체가 아니라 건설교통부입니다. 행정수도 건설이 인구 분산의 목적이라면 행정수도 업무조차도 이 프로젝트의 산하의 일개 프로젝트가 될 것입니다. 재건축이 개인의 사유권 행사 차원을 넘어선 공영 개발 형태를 띄게 되는 것입니다. 주택공사가 적극 개입해야 될 것입니다.

또한 향후 도심에 건설될 재건축 아파트는 철근 콘크리트조가 아닌 철골조로 시공되어야 합니다. 향후에 건설될 건물들은 최소 100년은 보고 지어야 하기 때문입니다. 그러나 앞서 서술한대로 구조가 못견뎌서가 아니라 설비가 노후되어서 100년을 사용할수 없기 때문에 매 20년 마다 리모델링을 하려면 철골조가 적격입니다. 그러나 현재 일반화되어 있는 철근콘크리트조에서는 리모델링을 위해 벽체등을 뜯어 낼때 구조물에도 영향을 줄수 있는 위험이 있습니다. 철근콘크리트조에서는 세가지 면에서 리모델링이 그다지 현실적이지 않습니다. 첫째 이유는 재건축에 비하여 비용이 그다지 절감되지 않는다는 것이고, 두번째 이유는 85년이전에 지어진 아파트들은 내진 설계가 되어있지 않기 때문에 지진 발생시 대형사고를 막을 수 없으며, 마지막 세번째 이유로는 리모델링시 만의 하나라도 누군가의 실수로 발생한 부분(가령 해체작업시 진동에의한 미세한 크릭등과 같은…)을 지나칠 경우 리모델링후 대형 참사의 씨앗이 될수 있다는 불안감을 해소할수 없다는 점입니다. 이러한 이유로 리모델링이 재건축의 대안이 되지는 못하고 있습니다.

또 하나의 철골조의 장점은 가변 설계가 가능하는 점입니다. 즉, 한개층에 20평형 아파트가 10가구가 있다 하면 리모델링때는 40평형의 5가구로 쉽게 만들수 있습니다. 물론 철근콘크리트조도 전혀 불가능한 것은 아니나 내력벽이 없는 철골조에 비해 가변성이 떨어집니다. 물론 철골조가 철근 콘크리트조보다 훨씬 비용이 비쌉니다. 하지만 경제적으로 활용할수 있는 유효 사용 기간을 고려할때 철골조가 오히려 총비용면에서 유리할 것입니다. 또한 재건축 반대시 단골처럼 등장하는 자원 낭비의 대한 논쟁도 철골조를 채택하면 줄어들 것입니다.

현행 재건축은 ‘주택건설 촉진법’에 법적 근거를 두고 있으나 올7월 이후부터는 재건축과 재개발의 법적 근거가 ‘도시 및 주거환경 정비법’으로 통합되어 시행될 예정입니다. 이것의 의미는 재건축 대상 주택에 해당하는 노후, 불량 주택의 소유자들이 조합을 결성해 새로 주택을 건설하는 사업으로 소유자가 자발적으로 추진하는 것이 지금의 재건축이지만, 7월 이후는 재건축도 재개발과 같이 민간 주도에서 관주도로 일부 절차가 넘어간다는 뜻입니다. 향후 재건축에서 정부의 역할은 지대합니다. 단순히 규제가 아니라 국토의 효율적 활용이라는 측면에서 접근해야 합니다.
아파트는 땅입니다. 그 땅은 단순히 소유주의 것이 아니라 이 시대를 같이 사는 우리 모두의 것이기도 하고, 미래의 후손과도 공유해야 하는 몫이기도 합니다. 현 소유주에게도 재산 손실이 안되고 사회의 공익에도 부합한 방법을 찾아야 합니다. 그것이 땅의 효율성을 최대한 살리는 방향인 것입니다.