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서울시 지도를 보세요. 성수동(뚝섬)의 입지를 보세요.
한강+서울숲+중랑천+청계천 모두 조망 및 체험 가능한 재건축예정 단지가 있읍니다

부용연립(상원마을), 동아, 장미의 입지 및 현가격대(하기)도 각각 생각해보세요.
각각의 3년후 가격은? 어떻게 변할까요?
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성수동에서 08년까지 유일한 재건축 추진단지 : 부용연립+단독주택들(상원마을)- 06년6월경 철거/이주예정

09년이후 재건축가능 주택 : 동아, 장미

기타는 2011년이후 서울시 정비계획 재수립시 포함논의 가능
(2011년 정비계획 포함시, 그 시점이후 재건축 단계별 일정 추진가능)

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매일경제신문 - 10월10일자 (제목: 한강변 단독주택 재건축 뜬다)
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서울시의 주택재건축사업 기본계획이 마련됨에 따라 단독주택 재건축에 훈풍이 불 것으로 보인다.
서울시는 지난 6일 아파트와 단독주택 등 재건축 추진이 가능한 361개 구역 366만 2,653여 평을 포함한 ‘도시.주거환경정비기본계획(안)’을(이하 ‘기본계획’) 수립, 주민공람을 실시했다.
이중 단독주택지는 내년부터 2010년에 걸쳐 사업 추진이 가능하다.

이번에 마련된 기본계획은 주거환경의 체계적인 정비를 위해 지난 2003년 7월 재정된 도시및주거환경정비법에 따라 처음으로 수립된 것으로 앞으로는 기본계획에 포함된 곳만 재건축을 추진할 수 있다

기본계획은 주민 공람과 도시계획위원회의 심의를 거쳐 확정되며 5년 후인 2010년에 재정비하게 된다.


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서울시 발표내용 요약 (10/6일 주민공람실시-서울시 홈페이지참고)
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-뚝섬 서울숲 근처 재건축 가능대상은 3군데 "부용연립,동아,장미"
면적은 부용이 1.4 헥타아르, 동아가 1.8, 장미가 1.0 헥타아르

-상기 3곳은 "한강""서울숲""중량천""청계천""응봉산" 조망 및 체험가능 (입지는 서울에서 최고)

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-추진가능시기: 부용이 06년 내년부터 사업시작가능,(06년 상반기한(6월경) 이주 및 철거예상)
동아나 장미는 09년부터 사업시작가능 (2010년까지 뚝섬에서 상기3곳 재건축밖에 없음)
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-추 진 내 용: 상기3곳 모두 용적율210%, 건폐율60%, 층고제한없음
하지만 수익성 측면에서 현재용적율은 단연
부용이 최고이며, 장미, 동아 순서임.

(위치는 동아,장미,부용 순서이지만 일반분양물량
및 추가부담금 등을 결정할 현재 용적율은
수익성 측면에서 최고로 중요한 요소임)

예를들면 기존100가구에서 재건축후 100가구를
짓느냐 200가구를 짓느냐 차이죠!
1:1 재건축이면 모든 비용(건축비등)은 조합원부담.


-금후 재건축은 서울시 도시및주거환경정비법 기본계획에 포함된
곳만 재건축을 추진가능
따라서 뚝섬에서 재건축은 상기 3곳을 제외하곤, 2011년이후
논의가능


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부용(상원마을) 재건축관련 진행경과 : 단독재건축(준공업지구)
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- 위치(도로만 건너면 서울숲 유수지공원 쪽 입구)
: 강변건영에서 서울숲 도보시간과 부용연립에서 서울숲까지
(공원내 메인 연못 도착기준) 도보시간은 거의 비슷합니다.
직접 걸어보세요. 부용에서 성수현대 유수지공원쪽으로.

- 세대수 (총290세대)-24평, 33평, 52평(92가구)
: 자체로 300세대이며, 바로옆 중앙하이츠, 쌍용과 합치면
대단지임.
: 현재 부용연립 바로옆의 "성우자동차"부지가 07년부터
공사에 들어가, 08년3월 "뚝섬초등학교"(860명) 개교예정
: 현재 부용연립 공원쪽 도로 맞은편 단독주택들 2-3년 후엔
재건축 구체적 움직임 예상됨.
: 08년말 이후엔 이일대 그림이 확바뀔 것입니다.

- 수익성 (현재 뚝섬에는 없는 유일한 대형평형 단 지를
갖게 됩니다)
: 엑셀로 한번 비용계산해보세요. 투자비용 대비 수익율이
얼마나 될지! 최소 50% 이상 나오더라고요
(매입가/금융비용/추가부담금/입주시 세금 vs 예상가)
현재 최소로 잡아도 평당 2,000-2,500만원 정도



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진행경과
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* 부용은 현재(9/14일 성동구청 박교관씨 통화함) 지난3월
정비구역지정(정비계획제출) 신청을 받아 처음부터 서울시청
3개부서 담당자들과 협의 진행중임.

5월에 보완서류 요청받아, 6월에 조합추진위로부터 보완서류를
구청에서 접수하여 계속 검토중임.

현재 거의 막바지 단계임. 그러나 구역지정발표가 10월이 될지
11월이 될지는 이야기 할 수 없음.
앞으로 남은 것은 주민공람, 구의회의견청취, 서울시 최종심의
가 남아 있읍니다.

뚜겅은 열어봐야 알지만, 현재로선 12월한 "구역지정"발표가
제일 타당하며, 최악의 경우라도 내년 2월내에는 완료가능

구역지정 이후는 "조합설립인가"이며, 이것은 현재 주민동의
기 완료사항으로 조합추진위에 동의서가 미리 준비되어 있읍니다.
(구역지정이후 조합설립까지 2주-3주예상)

조합설립인가가 나면 매매거래 불가(전매금지조항)
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재건축에 있어서 제일 까다로운 "안전진단"은 이미 작년에
통과하여 다시 안받아도 됩니다(성동구청 건축과 확인함)

조합설립이후, 조합총회가 열리고 시공사 선정협의가 있읍니다.
(현재 현대 아이파크?)
또한 조합 설립이후 "사업계획승인"단계인데 평균 3개월정도
소요됩니다. 사업계획승인이후 2주이내에 관리처분계획
(신청평형, 무상지분율/추가부담금등 확정) 확정하며,
바로 "철거 및 이주" 입니다. 공사기간은 24개월 예상.


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최근시세(9월14일 현재)
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-----------|---동부연립------부용연립----------동아맨숀
-----------|-(동아맨션뒤)--(쌍용APT 옆)--------장미연립
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-평형------ㅣ----30평--------- 30평-------------32평---
-대지지분--|-----16평--------- 20평-------------16평---
-----------|
-최근거래가|----4.3억----------4.2억-------------6억-
-----------|
-호가(시세)|--4.5억-4.8억----4억-4.3억---------6억-7억

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-평당가격--|--3,000만원------2,100만원--------4,100만원
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이전참고글
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- 자체적으로 300세대여서 현재 평당 2,000만원으로 저평가이지
대단지면 아마 지금가격의 곱절은 할 것입니다.

- 뚝섬에서 진도가 나가고 있는 유일한 재건축단지 (상원마을)

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- "동아아파트"나 "장미연립" 대비 위치는 좀 떨어지지만
"같은 용적율 적용", "훨씬 빠른 일정" 에 비해
현재 시세 격차가 너무 큰 것은 아닌지? "평당 2천만 vs 5천만"
많이 나야 1.5배 정도가 적당?? (사견임)

동아나 장미 좋은 것은 알죠! 그러나 현재 평당 5,000만원이라면
(대지지분 평당가격 기준임)
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- 동아아파트 뒷편의 동부빌라의 경우, 현재 평당 2,800만원,,,
(지분16평- 4억4천)
(동아아파트 재건축시, 같이 끼워(?)주어야만 재건축 가능)
같이 개발될 수 있을지??
지도(위치 및 앞건물)를 보면 답이 나올 것입니다?)

- 훨신 안쪽의 자양빌라(분양평형 32평- 대지지분 17평)도
벌써 4억2천 (평당 2,500만원) 이네요,
지도를 보세요.. 직접가보세요...
재개발 및 재건축 가능성 전무함. 한번 직접 다녀보시고
알아보시고 판단해보세요.

- "성수성당"앞 재개발추진지역도 평당 2,500-3,000만원
(단독 지분 22평- 5억4천)

뉴타운지정이 될수 있을지?? 7월달 신문기사 참조하세요.
오래 기다리셔야 될 겁니다.

- 옆동네 한남동 산꼭대기 재개발도 평당 3,500만원한다는데
(7/4일 보도자료)

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- 성수1가 주위를 돌아볼수록 "부용연립" 재건축의 강한 추가상승
여력의 여지만 거듭 확인할 수 있는 것 같네요!

시간이 된다면, 금년내 평당 2,500-2,800만원 정도 되지않을까 생각

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= 현재 부용연립 바로옆에 있는 성우자동차 부지에,
08년 3월 개교(전교생 860명 규모, 4층건물) 예정으로,,
뚝섬초등학교가 예정되어 있읍니다.

현재 금년5월 "학교개설"관련안건이 서울시 심사 통과되어
내년예산에 반영하고 있읍니다.
07년에는 공사하여,,, 드디어 성수1가2동 숙원인 "초등학교"가
개설될 예정이지요.

물론, 신규진입로(통학로) 추가확보하고, 추가로 공원까지
조성할 예정이네요.

부용연립 근처 몇개의 공장들 3-4년뒤엔 다 없어집니다.
학교로,신축상가건물들로,,, 환경이 바뀝니다.



- 부용연립 길건너편에는 45층 규모의 주상복합 2-3동 건립목적으로
현재 주민들과 보상협의 중인데,

업체에서는 금년 봄에 평당1,650만원까지 제시하였으나,,
주민들은 평당 3,000만원에도 안팔겠다는 겁니다.
"조합원"으로서 입주권이라도 주면, 팔겠지만,,, 시간이 많이 필요할 것 같네요,,,

현재 상황입니다.

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참고로 반포 재건축은 현재 평당 1억 입니다
기사검색 참조하세요

재건축이나 재개발시 "기준"은 "대지지분"입니다.

동아나 장미연립 위치 좋은 것은 누구나 알죠.
어느 것이 절대적인 기준에서 더 좋으냐가 아니라,
현재가격 대비 어느 것이 더 좋으냐,,, 추가상승 여력은? 아닌가요?

현재 가격대비 "동아(평당6,400만원) vs 부용연립(평당2,100만원)"
제 사견으로은 여러 정황 감안하여,,, 현재기준으로 1.5배가 적당?

판단은 이 글 보시는 분이 하시기 바랍니다.

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그리고, 성수성당 앞 재개발지구(뉴타운 후보) 평당 시세도
인근 부동산에 확인해 보세요.. (행운연립 및 조그만 단독주택들)

한참 뒷쪽에 쳐져있고, 장래성 물음표인
새촌구역의 시세도 확인해보세요.

중개소별로 편차는 있겠지만,,, 5군데 이상 복수로 알아보세요.
평당가격 평균치와,, 사유들,,, 향후 상승여지등,,,

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그리고, 세대수 관련하여,

(1묶음) 중앙하이츠-쌍용-부용연립
(2묶음) 중앙하이츠-쌍용-부용연립-뚝섬현대-대우2차-동아그린-우방
(3묶음) 동아-장미연립
(4묶음) 동아-장미연립-대림-한진-건영

1,2묶음과 3,4 묶음을 비교해 보시고
각 개별 세대수도 비교해보세요.

저의 의견은 1,2묶음이 작지않고, 1묶음중의 부용연립도
"중앙하이츠와","대림" 정도의 크기가 될 정도로
그다지 작지는 않다는 이야기입니다.

* 현재 성수동에서, 자체적으로 300세대이상 재건축 추진
지구가 있나요? 향후에도 얼마나 될까요? .




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동아 대지지분 기준으로 작성하고,
장미와 동아는 시세가 비슷하다보니,같이 표기하였네요.

동아는 32평 지분이 16평, 장미 31평은 22평으로 정정합니다.
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*그리고, 또하나 장미관련 부분 정정합니다. 하지만 중요한 궁금증도 있네요(답변요망)



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서울시 발표내용 (10/6일 - 홈페이지 참고 바람 : 주택국)
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서울시 홈페이지 내용이 복사가 되지않아 그대로 옮겨봅니다.

동아는 추진단계 2단계로 09년이후 사업추진 가능, 장미는 1단계로 내년부터 가능하네요.
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동아맨션 위주로 글을 쓰다보니 장미는 착오가 있었네요(동아,장미 공동 재건축, 비슷한시세만 생각함)
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그러나,,,,,

위치상 장미혼자 출입구 확보없이 재건축 가능한가요?? 잘 모르겠네요
길가의 공장들이 재건축에 잘 응해줄지 (공장 건물주 동의는 받아두었는지?)

아니면 동아 재건축 할때까지 기다려서 같이 재건축해야 되나요?
단독으로 재건축은 200세대 남짓 나올텐데, 출입구문제도 있고, 대책은?

말 나온김에,, 장미를 더 알고싶어,, 잘 몰라서 하는 말입니다.


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-성수동 (3곳 발표 내용 - 서울시 홈페이지내용 그대로 올립니다)
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====지번=======면적(ha)=추진단계=주택유형==비고===============

1. 656번지-------1.8------2단계---공동--준공업지구 (동아맨션)

2. 656-1267번지--1.4------1단계---단독--준공업지구 (부용연립): 300세대(06년6월 이주/철거예정)

3. 656-421번지---1.0------1단계---공동--준공업지구 (장미)


*** 1단계는 내년(06년)부터 사업추진 가능, 2단계는 09년부터 사업추진가능.
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