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먼저 이글은 단지 저의 의견이며 중층아파트 재건축 혹은 리모델링에 대하여 부정적인 의견을 가지고 계시는 분들을 비난하는 의도는 전혀 없음을 알려드립니다.

그럼 저의 의견을 말하겠습니다.

저는 중층아파트에 대해 긍정적인 시각을 가지고 있습니다.
물론 모든 중층 아파트가 아니라 입지로 봤을때 최고의 요직에 있는 중층아파트에 한하여 적용되는 사실입니다.

현재 대부분 중층 아파트의 용적율이 200%내외입니다.
보통 30펴이 대지지분이 15평 내외죠..

단순히 계산하면 수지가 안맞습니다..
130% 보상받아봐야 19평이니깐요..

제생각으로는 그럼 리모델링으로 볼까요?
1:1이죠..혹은 리모델링이죠.

입주민들의 추가금이 들어가야 합니다.

30평으로 예를 들어보겠습니다.

30평 중층 아파트중 입지가 좋은 아파트 예를들어 센텀근처나 동래구에 학군좋고 역세권이고 입지좋은 아파트정도 되겠죠

리모델링 해서 300%용적율을 받았다고 가정합시다.<--계산 편리하게 하기위해 제가 임의로 잡았습니다.

리모델링시 1억에서 2억정도 공사비(입주민 부담) 소요된다고 보구요...1억5천으로 잡겠습니다.

리모델링후에 45평을 받겠죠..용적율이 200%에서 300%로 늘어났고 총 세대수는 같으니깐요.

자 그럼 계산을 해볼까요.
 30평 아파트를 1억5천에 샀다고 가정하고
리모델링을 위해 1억 5천이 추가로 들어가죠..

총 3억이 소요됩니다..

45평 받으면..현재 센텀의 대우 트럼프가 평당 천만원이죠..중층아파트가 리모델링 혹은 1:1재건축 되면 최하 평당 천만원 분양 된다고 고 생각하겠습니다.트럼프보다  몇년후고 물가도 올랐으니깐요..<--입지적으로 최고의 요직에 있는 중층 아파트라고 가정합니다.

평당 천만원 잡겠습니다..
그럼 4억 5천이죠..

그럼 1억 5천 남는장사죠.....

이론적으로는 가능한데..불확실성도 있고..승인이 떻어질지 안떻어질지도 모른다고 반박하시는 분들에게...큰돈을 투자할 가치가 있냐라고 반박하시겠죠...

지금 가장 중요한 것을 계산에 넣고 계시지 않습니다..
뭐냐구요...

p입니다..

현재 신규 아파트경우 입지적으로 최고의 요직에 있는 아파트의 분양권에 p가 얼마나 붙어있죠?

30평대가 5000붙어 있습니다..

40평대는 얼마 붙을까요?

5000이상 붙겠죠..

최하로 잡아서 5000붙는다 보겠습니다.

그럼 1억5천에..5천 붙으면
2억남는 장사네요..

보통 위치좋은 신규아파트 입주하면 1~2년간은 꾸준히 상승합니다..수영협성도 1년사이에 몇천 올랐구요..대림 E편한세상도 몇천 올랐습니다..

45평에 입지가 최상급으로 좋다고 가정하고..여기서도 한 5천 올랐다고 보겠습니다..

그럼 45평이 최대 p5000에 1~2년간 아파트 가격 상승 5000잡으면

5억 5천이라는 결론이 나옵니다.

3억투자해서 2억 5천 남는다...거기다가 살면서 투자한다는 개념으로 접근하면..괜찮은 투자 아닌가요?

물론 대출받아서 투자한다는건 저도 반대합니다..언제 재건축이나 리모델링이 될지는 모르잖아요..

하지만 약간의 여윳돈이 있다면 분명 몇몇 중층아파트(특정 아파트를 거론하지 않겠습니다..)도 메리트가 있다고 봅니다...

은행이자와 비교해볼까요?

1억5천정도하는 30평대 입지조건이 좋은 중 층아파트중 15년 이상 된 노후화된 아파트  보통 전세가가 매매가의 50%수준입니다. 즉, 7500만원은 살고있는관계로 제외하고 나머지 7500만원이 묶이죠..

7500만원 이자 연 4.5%로 계산하셔서 5억5천이 될려면 몇년 걸릴까요? 물론 은행이자에 세금 16점몇프로 떼시는거 아시죠?
실제금리 3.8~9%입니다.

최하 40년입니다..한푼도 안쓰고 복리로 계산할시 40년 이상 걸립니다.

하지만!!! 이것은현 시점으로 계산하거고, 이자는 점점 저금리로 가고 있습니다..실제로 일본 금리 얼마죠? 서유럽 국가들 금리가 얼마죠? 국민소득이 증가할수록 저성상사회로 진입하고 금리또한 저금리로 갑니다..이건 대부분 선직 국가가 저금리 저성장이며  우리나라만 국민소득 3만달러 4만달러되도 고성장 고금리가 된다는건 기적에 가까운거죠..급기가 금리가 1~2%까지 갈수도 있습니다...지금 현재 일본이 그렇습니다..

그럼 정말로 7천5백을 은행에 넣어뒀을때 5억이 될려면 40년은 기적이고 50년 60년 걸릴지 모릅니다.

50년 잡겠습니다..이것도 우리나라가 그나마 3만달러되도 3%이상 은행이자를 줘야 가능한 년수입니다.
그럼 15년 이상 된 중층아파트가 건물연수 65년 이상 될때까지 1:1재건축이나 리모델링이 안될까요? 혹은 법이 바뀌지 않을까요? 얼마전까지 2003년까지만 해도 주거지역 용적율이 400%까지 줬습니다.

분명한것은 입지 좋은 중층아파트는 은행이자 수익보다 훨씬 높은 수익을 가져다 줍니다.

위에 제 의견은 최고의 입지를 갖춘 중층 아파트로 대략 수익을 측정해보았습니다..세상이 생각대로 되지는 않죠..저도 중층 오른다고 장담은 못하겠습니다..하지만. 너무 중층에 대해 부정적인것보다 이런 의견도 있다는 정도로 가능성을 열어놓고 접근하는것도 나쁘지 않다고 봅니다.