부동산 정보포털에서 거래포털로!

서울 여의도 상업지역 재건축 관련 자료입니다.(펌)
상업지역 재건축에 관심있으신 분들은 참고 바랍니다. 서울과 부산은 땅값,집값등에 많은 차이점이 있지만, 적용비율은 비슷하지 않을까 생각됩니다. 대지지분도 중요하지만 상업지역에 있어 용적률이 얼마나 큰 비중을 차지하는지 알 수 있습니다.

상업지역내의 아파트들

여의도 지역내 아파트를 투자목적으로 접근하고자 한다고 하면, 대부분 중개업소들이 상업지역내 아파트들을 거론한다. 주거지역의 속하는 아파트들의 경우 재건축시 용적률이 230%정도 나오는데, 상업지역은500~900%정도의 용적률의 주상복합이 건축이 가능하다. 지금 12층 짜이 아파트가 재건축시 주거지역은 잘해야 15~17층 정도 나오고 상업지역은 30~40층 이상이 나오는데 당연히 상업지역의 투자수익성이높다는 것이 그 이유다.

여의도에서 상업지역내 위치하고 있는 아파트들은 공작아파트(일부상업지역),서울아파트,수정아파트(일부 상업지역) ,한성아파트 등이 있다. 이들 상업지역에 속해 있는 아파트들은 평당가도 반주거지역 아파트들에 비해 월등히 높은 편이다.

이중 한성아파트는 사업시행인가가 떨어져 주민 이주가 진행되고 있는 상태다. 시공사는 LG건설로 47∼79평형등 대부분 대형 평수로 600여가구가 들어서게 되며 전용면적이 85%대로 일반 아파트 보다 높은 수준이다. 평당분양가는 인근에서는 용산등의 예를 들어1700~1800선을 예상한다. 현재는가격이 39평이 8억선. 거의 평당 2000만원정도라 지금 사기보다는 분양때를 기다리기를 권한다.
50,69평의 중대형으로 구성된 서울 아파트, 상업지역에 속해있어 주상복합으로 재건축이 가능하다.

50평 매물이 110000~120000억 선이며, 69평은 15억 정도. 그나마 매물은 안나온다. 빠져나가는 사람은없고 들어올려고 대기중인 사람은 많다. 재건축시 50평은 70평 이상, 69평의 경우 90평형이상을 받을수있고, 현재 평당가가 2000만원에 가까운데, 재건축시는 평당 2500만 이상은 충분히 도달가능하다고인근 중개업소들은 말한다.

그런데 주민들반응은 '하면 좋고, 안해도 별 상관없다"라는 분위기라고 한다. 그다지 적극적이지 않다는이야기다. 서울 아파트 입주주민들은 대부분이 보수적 성향을 가진 중년 이상의 연령대로 명망있고 재력이풍부한 경우가 많기 때문이라고 한다.

<장기적 관점에서 상업지역내 아파트를 눈 여겨 보자.>

투자자에 입장에서 봤을때 어느 아파트가 투자하기에 적합할까? 여의도 지역에서는 지하철 노선의 신설로가격이 오르는 것은 역세권 근처뿐 만이 아닌 여의도 전체가 다 해당 된다고 얘기한다. 여의도 중심지에서 거의 1km반경내에 아파트들이 다 있다보니 여의도 전체가 역세권이고 수혜권이라는 이야기다.

그렇다면 한강변 조망이 좋은 아파트들은? 한강변 서울과 목화아파트는 모든 조건을 다 갖추고 있지만 평당가가2000여 만원에 육박한다.소액 투자자들에겐 부담이 되는 가격이다. 투자자들에겐 상업지역내 재건축 아파트중 소형 평형대 아파트에 투자가 알맞을 것 같다. 단, 단기간에수익을 기대하기 보다는 장기적인 관점에서 접근이 필요하다.

수정아파트나 공작 아파트등의 20평형대 등이 이에 해당하는데 공작 아파트의 경우 28평이 현재 5억1천~5억2천선에 매매가격이 형성되어있는데 전세가 1억3000에서 1억 6000사이이다. 전세를 뺀 실투자액은 36000~39000정도, 현지에서는 28평의 경우 주상복합으로 재건축시 38평 정도 받을수 있다고 보고있다. 이 경우 최소10억 선은 무난히 도달하리라는 의견이 높다. 위에 예를 든 일반주거지역의 삼부아파트와 비교해 보면 투자수익부분에서 확실히 우위에 서 있다.

여의도는 전통적으로 가격 탄력성이 상대적으로 낮지만 증권, 금융, 방송계 종사자와 교육 수요자 등 실수요층이 많은 곳이라 그만큼‘안전한 지역'이라고 평가한다. 강남에 집중되어 있는 세금정책과관계가 없는 것도 장점이다. 여의도는 영등포구다.

그리고 여의도의 많은 사람들이 용산얘기를 한다. 시티파크이야기를 하며 여의도가 용산에 비해 떨어지는 부분이 무엇이 있는가하고 반문한다. 용산의 주상복합 시장보다는 훨씬 수익이 클것으로 예상하고 있다. 예전 백조와 미주아파트가 35~39층의 롯데캐슬로 재건축 되면서 지분에 대한 평가가 커져 일부 20~30평형을 가진 조합원들이 40평형대를 무상으로 분양받은 적도 있다. 미주30평형이 대지지분 8.45평임을 감안하면 상업지역 아파트들의 높은 용적율 적용으로 투자수익이 높음을 반증하는 것이다.

다만 단기적 접근이 아닌 장기적 접근이 요구된다. 일반주거지역내 아파트는 재건축 사업추진이 더딘편이고 상업지역의 경우도 주상복합으로 재건축이 가능해 비교적 재건축 사업추진 속도가 빠르다고하더라도 보수적 성향을 가진 중년 이상의 연령대가 많아 재건축 사업이나 리모델링이 다른 타지역만큼빠르게 진행되지는 않을 것으로 보이기 때문이다.