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요즘 주식시장을 보면 전망이 무색할 정도로 주가가 연일 폭락하고 있습니다. 여느때 같았으면 이번 기회를 매수기회로 삼아라는 보고서가 나왔을 법하지만 증시를 반등시켜줄 만한 호재가 없기 때문에 그런 보고서도 발표하기 무섭다고 하더군요.

부동산시장도 상황은 비슷한 것 같습니다. 고가아파트가 몰려있는 강남권, 목동, 경부라인일대는 언제까지 얼마까지 빠질지 모르는 상황에 놓여 있습니다. 그렇다보니 전문가들조차 이 지역에 대해서는 언급하기를 꺼려합니다. 전문가들도 아무래도 상승장일때에는 아파트 추천을 하는데 있어 부담이 덜하겠지만 하락장이거나 조정장에서는 아무래도 더 부담을 가질 것입니다.

본론으로 들어가서 목동아파트시장에 대해서 말해보려 합니다. 목동, 엄연히 말하면 신시가지 단지라고 해야 정확하겠군요. 신시가지 단지의 경우 80년대 중후반에 상계동과 함께 택지개발을 통해 들어선 단지입니다. 총 14개 단지 약 2만 5,000가구로 양천구의 집값 상승을 이끌고 있는 주요단지입니다.

신시가지단지의 경우 지난 7년 동안 250%(평당 740만 원에서 평당 2,630만 원)의 상승률을 기록했습니다. 그 동안 평당가 추이를 보면 계절적 비수기를 제외하고는 눈에 띄는 하락은 딱 2차례 있습니다. 바로 10.29대책이 발표한 후 2003년 11월부터 2005년 1월까지 -4.57%(평당 1,644만 원에서 1,569만 원)과 최근 2007년 3월부터 2008년 7월 -7.91%(평당 2,854만 원에서 2,629만 원) 인데요. 월로 계산해보면 평균 0.3~0.5%가 하락했습니다.

산이 높으면 골이 깊다고 10.29대책발표 직전 신시가지 단지는 8개 월 동안 28%의 상승률을 기록했습니다. 한 달에 3.5%씩 증가한 셈입니다. 또 지난 강남권 풍선효과로 재미를 톡톡히 본 2006년 폭등기시절에는 14개월 동안 50%의 상승률을 기록했죠. 이때도 역시 한달에 3.5% 가량이 상승했습니다. 2005년 8.31대책때에도 5달 동안 3.47%의 상승률을 기록하면서 강한 모습을 보여줬습니다.

최근 고가아파트의 집값 하락이 단기간 버블에 따른 거품이 제거되고 있다고 봤을 때 신시가지 단지의 집값 전망은 매우 어둡다고 할 수 있습니다. 더 직설적으로 말하면 강남권 보다더 어둡습니다. 강남권의 경우 입지, 교통, 쾌적성 등이 고루 갖춘상태에서 이와 같은 조정을 받고 있지만 신시가지 단지의 경우 교통여건 및 접근성 면에서는 떨어지는게 사실입니다. 그럼에도 불구하고 뛰어난 교육여건과 고급커뮤니티가 형성되면서 집값이 거침없이 뛰어 올랐고요.

이명박의 교육정책으로 다시 부각을 받는 듯 했지만 이러한 교육정책은 국민들에게 처참히외면 당했고, 재건축 단지가 많이 몰려있는 강남권처럼 규제완화에 따른 수혜를 기대하기에도 재료가 턱없이 부족하다는 것입니다.

집값이 뛰기위해서는 실수요와 투자수요가 함께 공존해야 하는데 목동의 경우 실수요를 중심으로 재편될 가능성이 커 보입니다. 목동이 호재로 가격이 뛰기 위해서는 교육정책이나 재건축, 리모델링 등이 있지만 재건축을 하기 위해서는 시간이 너무 많이 소요되고, 그렇다고 리모델링을 하자니 넓은 대지지분이 아까워 선뜻 하지 못하고..

또 중소형 평형까지 6억 원을 초과하고 있기 때문에 당분간 상승하기는 어려울 것으로 보입니다. 현재 중소형의 경우 약보합세로 버티고 있지만 경기침체기로 접어들고 있는 요즘 정부에서 재건축부분이 아닌 대출규제나 세금완화쪽의 카드를 꺼내들지 않는 이상 신시가지의 전망은 어두울 수 밖에 없습니다. 여기에 그 동안 학군 프리미엄, 특히 중학교프리미엄을 톡톡히 누렸지만 이미 포화상태에 있어 전학이 쉽게 이뤄지지 않는다는 점도 가격 상승에 발목을 잡을 가능성도 큽니다.

이러한 여러 가지 악재들이 지속된다면 신시가지 단지는 2006년 초(평당 2,000만~2,200만 원선) 가격으로 다시 돌아갈 수 있습니다. 즉 최근 상승을 그대로 반납할 수 있다는 것입니다. 참고로 현재는 2,630만 원(2006년 5월 가격), 최고점은 2006년 12월 2,900만 원선 이었음. 우상향으로 조금씩 상승하는 아파트가 불황에도 강한법입니다. 하락을 맛보지 못했던 지역들은 내성이 없기 때문에 하락폭은 더욱 커질 것입니다.