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어느 부동산이라도 적정 가격이 얼마인지를 알기는 어렵다
근데 분당은 18년이나 되었구 현재에도 재건축 고려하여 입지와 대지지분에 따라 가격이 매겨지고 있는 현실에서 재건축시를 고려한 대지지분의 값어치가 얼마인지 추정하는 것이 그나마 현실적인 대안이다

분당 10평대 중에서 15평형 전후에 대지지분이 30평방미터 이상인 곳이 여럿이 있다,

분당에서 제일 땅값이 비싼 곳이 서현동과 정자동이고, 이곳 상가지역은 평당 1억을 호가하니 인근 아파트는 적어도 평당 3-4천 정도 보는 것이 순리이다
서울에서 상계동 달동네도 평당 3천이라는 것을 보면 이러한 분당 아파트 대지지분 가격이 낮으면 낮았지 높지는 않은 것 같다
물론 분당에서 재건축 바람이 불면 이 가격 이상이 되는 것은 명확하다
나같은 장기투자가에게 도움이 되도록 대지지분을 고려하여 대지지분이 많은 분당 주공 15평형의"최소한"의 적정 가격을 매겨 본다 (괄호안의 현재가격은 로얄기준)

야탑 매3 : 평당 2000정도, 평당미터당 650정도이니 45평방미터 대지지분은 대략 3억 (현재 2.5억)

야탑 탑8 : 평당 2500 정도, 평방미터당 800정도, 30평방미터 대지지분은 대략 2.4억 (현재 1.9억)

정자 한솔 : 평당 3500 정도, 평방미터당 1100정도, 30평방미터 대지지분 3.3억 (현재 2.1억)

금곡 청솔9 : 평당 2800정도, 평방미터당 900정도, 32평방미터 대지지분 2.9억(현재 1.9억)

구미 하얀5 : 평당 2500정도, 평방미터당 800정도,35평방미터 대지지분 2.8억 (현재 1.75억)

참고로 서현동, 정자동, 수내동 중대형의 대지지분을 현재 급매물 가격으로 나누어 보니 대지지분 1평방미터당 대략 1200-1500 정도이다
이런 기준으로 생각하면 위 가격에 20-30%는 올려야 한다
아직은 재건축이 멀었지만, 혹시 예전처럼 재건축 기한이 단축되어 재건축 바람이 불면 상계동 달동네가 평당 3천이니 서현동/정자동은 평당 5천 이상으로 매겨지는 것이 맞는 것 같다
하여간 해가 갈수록 대지지분에 따라 분당 아파트 가격이 재편된다는 것은 분명한 사실이다

투자가는 미래를 예측해서 투자하는 것이기에, 적어본 것이니 그냥 참고해 보세요....