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몇일전에 나의 투자(10평대) 분석 소개 시리즈의 마지막 글을 다시 보니 각 단지를 A, B, C, D단지로 지칭하여 특히 딴 지역 주민이 확인하기 어렵게 된 면이 있다는 것을 알게되어 실제 단지를 거론해서 영리한 재건축 대비 투자가들의 투자에 의한 결과를 설명한다

야탑동 매화마을 3단지와 정자동 한솔마을 5단지를 비교한다
매3은 지하철에서 아주 멀고 왜져 있어서 입지적으론 좋지 않은 단지이고, 한5은 신분당선 이용 편의 등으로 분당 최고의 입지이다
여기까지로 보면 한5이 매3보다 30%는 비싼 것이 정상이다
그런데, 가격은 매3이 한5에 비해 많이 비싸다
국민은행 가격기준으로 설명한다

예를들어, 매3의 전용 41.85평방미터는 로얄이 2억3천인데, 한5의 전용 41. 85평방비터는 2억1400이다(동일 전용면적이라도 10%가량 매3이 비싸다)
또 매3의 46.22평방미터는 매3의 49.79평방미터와 3억 2천 정도로 동일가격이다 (더 큰 평수가 작은 평수와 가격이 동일하다)
그리고, 매3의 46.22평방미터는 3.2억인데, 한5의 51.66 평방미터이 그 정도 가격이다

왜이럴까?
입지적으로 가장 나쁜 매3이 가장 좋은 한5단지에 비해 비싼 이유가 무엇일까? 매3내에서도 더 큰 평수가 왜 더 작은 평수와 동일한 가격일까?

정답은 대지 지분 차이이다
대지지분이 매3이 한5에 비해 50% 가까이 대지지분이 많기 때문에 입지로 보면 30% 정도는 싸야 하는 것이 정상인데도 10-20% 가량 더 비싸다

대지지분과 입지 가치를 곱하면 매3이나 한5나 동일한 값이 나오니 현재의 가격은 얄미울 정도로 정확하게 매겨져 있는 것이다
이게 시장의 힘이다
대지지분과 입지를 고려해서 가격이 정해지는 것이다

매3 매수자는 바보가 아니다
입지가 나뻐도 대지지분이 분당 최고라서 재건축 대비해서 묻어둔다는 생각으로 사는 것이다

분당 10평대를 투자할땐 아무리 재건축이 요원하더라도 반드시 입지와 함께 대지지분이 고려되야 한다

매3에서 보듯이 영리한 투자가는 아무리 재건축이 요원해도 재건축을 보고 매3을 산다
재건축은 정부 손아귀에 있어서, 부동산이 강세이면 연한 40년이다가 침체이면 연한이 20년으로 돌변할 수 있기 때문에 묻어두기로 사는 것이다

내가 보기엔 대지지분이나 입지가치를 곱하면 거의 동일한 값이 나오므로 현재에는 매3이나 한5나 매수 가치가 동일하다
그러나 대지지분은 그대루 라도, 입지가치는 변하므로 어쩌면 한5가 신분당선이 들어서는 10년후엔 매수가치가 더 있을수도 있다
그리고 이렇게 곱하기를 해 보았을때에 현재에도 더 매수가치가 있는 단지도 있다
우리가 발품을 팔아야 하는 이유가 여기에 있는 것이다

위에 매일 P시 S연립 재건축 광고하는 것들이 모이는디, 이런 광고에 걸려드는 바보가 되지 말라구 노파심에서 한마디 첨가한다
그 동네 50평이 3억대이다, 이 연립 50평대 아파트로 건축하려면 거의 3억 든다, 공짜로 산다고 해도 본전인데, 현재 연립가격이 2.5-2.8억이다, 지금 그 연립 재건축 보구 사는 사람은 사는 즉시 2.5-2.8억 날리는 것이다, 내 평생 가장 이상한 가격이다, 이런 바보가 되는 회원은 없겠징