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아래 글 1,2,3,은 용왕산 우성 주민을 위한 글입니다

I.<<<우리 아파트 리모델링>>>

H 건설에서부터 건설공사에 이르기 까지 설명회를 지켜보면서 대두된 문제점과, 이 문제점에도 불구하고 추진이 될 경우에 필히 고려해야 될 상황에 대하여 두 편의 글을 올리겠습니다. 지난번에 어떤 분이 상당히 깊이 있게 연구하여 유인물을 돌려 셨는데 , 저 역시 관심을 갖고 공부를 하다보니 상당히 공감이 가는바가 있고, 왜 그분이 그렇게 외쳤는지 이제야 깨닫고, 그분의 글도 조금씩 인용 하면서 생각을 정리해 보겠습니다. 찬반양쪽 모두 읽어보시면 냉정하고 현명한 판단을 내리시는데 보탬이 될 겁니다.

1. 시기상 적합한가.
다음 5가지 정도의 이유에서 시기상 적합하지 않다고 볼 수 있습니다.

1). 재건축 활성화 정책을 공약한 이명박 정권의 출범.

지금 까지 각종 규제 등으로 재건축이 사실상 불가능 하다는
판단으로, 리모델링으로 돌파구를 찾고 있던 상황이 완전
뒤 바 뀌었다.
이명박 후보 당선자가 재건축 용적률 완화,
각종 규제완화를 예고함에 따라, 리모델링 실익이 없다고
판단하여 곳곳에서 리모델링을 철회하거나 추진을
백지화하고 있다는 소식이 보도 되고 있습니다.

2). 지금은 주택시장이 침체기에 접어들었다는 겁니다.
단지내 아파트 값 떨어지는 것 보면 알겁니다.
물론 여기 살아 본 사람만이 아는, 목동 내에서는 최고의
친환경적인 우리 우성아파트가 리모델링 언급후 급락하는
이유를 알 것입니다.

3). 분양가 상한제실시.
연일 언론에서 보도 되듯이 미분양이 속출하고 있습니다,
지금 보다 훨씬 싼 아파트를 모두들 기대하고 있다는 겁니다.

4). 2010년 단일 학군제 실시(고등학교)
지금 중1학년이 고등학교를 진학할 때는 타 학군에서도 단지내로 지원할 수있고 단 지내 학생은 쫓겨 날수도 있다는 겁니다. 즉, 목동이나, 강남이나 고등학교 학군 혜택 은 줄어들 수 있다는 겁니다.
(참고로, 중학교 까지는 100%단지 내로 배정 받습니다. 그런데 거의 10년 전부터 끈 질기게 여기에 딴지를 걸어서 이익을 취하려는 부동산업자가 있으나 절대 현혹 되지 마십시오)

이런 상황인데도 설명회 참가 건설사들은 한결 같이 서둘러야 된다고 하고 H는 한술 더 떠 내년에는 규제가 심해질 테니 서둘러 착공해서 3년 내에 끝내겠다고 했습니다. (법적으로 2년의 거주를 보장 받은 세입자를, 강제로 내 보낼 수 없기 때문에 그 사람들 보내는 데만 최대 2년이 소요된다.) 추진위 는 도대체 공부를 하고 있는 건지 덩달아 춤을 추더군요.

건설사들의 이야기 중에서 30%정도는 받아줄 수 있어도 나머지는 허황된 것이었습니다.
물론 그 사람들도 먹고 살아야 되는 장사꾼이니깐 어느 정도는 이해가 갑니다만, 문제는 화려한 조감도와 영상, 꾼다운 말 솜씨에 홀랑 넘어 간 사람들이 많다는 겁니다.
안타깝죠? 그래서 공부를 하셔야 된다는 겁니다.

5). 아직 검정되지 않는 리모델링
수직 및 수평증축이 동시에 수반되기에 건물의 중량이 증가하여 기존 건물 구조체에 작 용하던 지진하중의 크기도 증가하게 됩니다. 또한 수직증축으로 건물의 높이가 증가되고 이는 건물의 내진저항 능력을 감소시키게 된다. 이렇게 설계 및 시공하는 경우에는 구조 벽체, 기둥, 기초의 상당한 내진보강이 필요하고 이로 인한 공사비가 크게 증가할 뿐만 아니라, 증축이 수반되므로 개정 내진설계 기준(KBC 2005)을 적용하여야하는데, 문제는 이런 시공사례가 많지 않고 검정 받고 있는 것도 아닙니다.

이외에도, 여러 곳에서 많은 문제점이 노출되고, 규제완화, 세제혜택에 대한 목소리도 높아지고 있습니다. 아직은, 다양한 설계와 평면 구조의 한계를 극복 못하고 있습니다,

2.돈 문제 해결 가능한가.
1)공사비용: 여러 건설사들이 대체로 1억3000만~ 1억8000만정도 제시했지만
다들 아시다시피 지하주차장을 한 층 더 파고 내려 갈 경우에는 평당 350만 원은 족히 될 것이다.

2)금융비용: 건설사들 이야기를 들어보면 이 문제는 다 해결된 거나 진배없는 것처럼 들 렸을 겁니다. 특히 S건설의 말은 가관이었죠. 다들 허황된 이야기입니다.
정확하게 한번 짚어보겠습니다
추진한다면 지하주차장 한 층을 반드시 파야 됩니다.---그러면 공사비용은 1억8000만원 이상은 되야 됩니다.
총합계 : 전세--2억5000만원 + 1억8000만원=4억3000만원이 됩니다. 그런데 1억8000만원은 한꺼번에 들어가는 돈이 아니므로 총4억으로 잡겠습니다. 요즘 시중의 주택 담보이자율이 아시다시피 연리 8%대로 치솟고 있습니다. S건설이 말하는 그렇게 낮은 이자율은 한마디로 실현 불가능한 뻥입니다. 6.5%로 이하로 된다면 그뒤에는 또 다른 속임 수이고 평당 공사비에 반영 시켜 교묘하게 이익을 취할 겁니다.

연리6.5%로 잡아 4억에 대한 2년간(최소2년이지,반드시 그이상갑니다) 의 금융비용은 5200만원이 됩니다. 2억5000은 나중에 되돌려 받겠지만 1억8000+5200= 2억3200만원이라는 순 수비용이 나옵니다.
이래도, 건설사들의 1억5000이니 1억 6000정도만 들어가면 된 다는 말을 믿으렵니까.
공부들 하십시오. 항간에 떠돌고 있는 우리아파트에 거주하는 건설관계자 분들 말하기를 2억 이상은 족히 넘게 들것이라는 말이 거짓이 아니라는 거죠.

3.생활이 불가능할 정도로 노후된 건가
단지내 아파트에 비하면 우리는 새 아파트입니다.
굳이 불편한 점이 있다면 열거를 해 보겠습니다.

1) 주차장: 이것은 우리만의 문제는 아닙니다. 서울시내에서 이 문제를 안고 있지 않는 곳이 몇 곳이나 되겠습니까? 우리는 학교 운동장도 있고 대로변도 있기 때문 에 이 정도를 가지고 심각하다고 보시면 너무 게으르고 안일하게 살려고 하는 겁니다. 단지내 118동을 보십시오. 주차장이 어디에 붙어 있습니까?
단지내 도로변에 있는 동들은 우리보다 훨씬 심각 합니다.

2) 난방: 우리아파트의 난방은 나무랄 데가 없습니다만 단지 씽크대 밑에 있는 분배기가 노후 되어서 누수되는 집이 있을 겁니다. 이것은 35만원 정도면 통째로 새 걸 로 교체됩니다.

3). 화장실 누수 : 큰 건재사에 가시면 물과 접촉 하는 곳에 사용하는 특수 실리콘이 있 습니다. 이거 사다가 물끼가 완전히 마를 때까지 윗집에 사용을 자제 토록하고(원칙은 아파트 관리 규정상 윗집에서 수리해 줘야 됨) 실리콘 처리하십시오.

4). 녹물 : 어느곳이나 물탱크 청소 후에는 녹물이 나옵니다. 건설회사들 왈, 리모델링하면 수도관을 전부교체하기 때문에 녹물이 없어질 거 라고, 정말 웃끼는 이야기입니다. 몇 년 전의 수돗물 파동 잊으셔 습니까?
집안에 새 배관으로 교체해봐야 소용이 없다는 겁니다. 왜냐하면 취수원에서 집까지의 배관이 이미 낡았기 때문이죠. 따라서 정수기 쓸 수밖에 없다는 겁 니다.

5). 엘리베이트 노후
원래 지은지 15년 정도 되면 엘리베이트 충당 금으로 교체비가 형성 되는 것 이 일반적인 추세입니다. 아마 조금 부족할지는 몰라도 거의 준비가 됐을 겁 니다.( 확인 된 바는 아님)

6).샤시: 특히 1, 2동에는 소음 때문이라도 반드시 해결되야 할 문제입니다. 물론 겨울에 는 열손실도 많습니다.
지금까지 이런 상태에서 십 수년 살아왔듯이, 불편함 없다 라고 느끼실 분도 계 시겠지만, 불편하다면 개별 리모델링을 하십시오.
샤시와 나머지를 반드시 분리 시 켜 올 공사 하십시오.
거실과 현관 옆 작은 방은 반드시 확장하시고 보일러 까십시오. 확장 부분의 샤 시는 지명도가 있는 최고급으로 하십시오.
모든 바깥 샤시는 22mm 페어로 하시고, 안방과 다용도실 옆 작은방은, 업자 가 뭐라 그래도 반드시 18mm 페어 2중창으로 하십시오.
안방앞 발 코니와 거실 사이 중문도 반드시 22mm 페어 유리를 사용 하십시 오. 이정도해야 공사후 후회 않고 1, 2동 소음 완전 차단 됩니다. 행여 확 장한 작은 방이 한 겨울에 춥지나 않을까 염려하여 기존창을 그대로 두고 안 쪽에 단창을 덧대는 경우가 있는데 과감히 철거하고 최고급 확장 전용 샤시 를 설치하세요.
요즘은 제품이 너무 좋아 한겨울에 창 옆에 누워있어도 외풍하나 없습니다.

이상의 샤시는 그야말로 최 고급입니다. 설명회 참가회사들이 하나 같이 최고 급 마감재를 사용하겠노라고 말을 하죠? 정말 그럴 거라고 생각 하시면 큰 오산 입니다. 위에 언급한 샤시는 반드시 추가비용 들어가고, 샤시만 최소 1000만원은 달라고 할 겁니다.(인테리어 업자는 최소1300만원) 그러나 여러분이 열심히 연구해 보시면 650만원이면 충분히 할 수 있 습니다. 리모델링에서는 샤시가 최고로 중요 합니다. 새 아파트도 마 찬가집니다.----->다음계속