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서부이촌동이 환지방식에 의한 개발을 원하는 충분한 이유2

서부이촌동 통합개발시 서부이촌동과 코레일 손익 계산을 하면
따로 개발시 평당 5300만원 환지땅값 예상(입찰가)
통합 개발시 평당 7000만원 환지땅값 예상(입찰가)
2200세대*평균53평=11.6600만평/6.09용적율=1.9146만평

가.서부이촌동 주고
-땅값.......:3.765만평*7000만원=2.6355조 땅주고
-집값.......:2200세대*평균 36평*표준건축비350만원=1.2600조 집주고
총=3.8955조 땅과 집 주고

나.코레일로 받고
-땅환지.. :1.9146만평*건폐평당1.6000억=3.0633조 땅받고
-집환지....: 2200세대*53평*표준건축비670만원(3.5510억)=0.7812조 집받고
총=3.8445조 땅과 집 받고
<<<3.8445조-3.8955조=-0.0051조 손해.즉51억 손해 차이로 비슷
즉 3.8955조/2200세대=17.7068억으로 가구당 약18억 임

다.서울시의 코레일 손해보전
코레일 몫
17.1750만평 - 코레일 13.3930만평 중 순수 개발부지 10.8020만평
-서부이촌동 3.7650만평 중 순수 개발부지 1.9140만평
총 12.7160만평 개발
a.코레일 따로 개발시
13.3930평-10.8020만평
단독 개발시 최저 입찰가 가치 평당5300만원*10.8020=A+5.7250조 땅값
주거용아파트 평균 53평 으로 계산하면
용적율 580%,주거용20%,평균53평은
10.8020만평*5.80=62.6516망평/53평=1.1821만 세대 분양
아파트 대 오피스텔 분양가 3:1로 가정하면
아파트 20% 2364세대*분양가 3500만원= 827.4*53평= 4.3852조 이익
오피스텔 80% 9456세대*분양가 1166만원=1102.5*53평= 5.8436조 이익
총=B+10.2288조 이익
표준건축비 1.1821만세대*53평*670만원=C-4.1976조 건축비 소요
A+B-C=+5.7250조+10.2288조-4.1976조=+11.7562조 이익

b.코레일 통합 개발시
17.1750평-12.7160만평
통합 개발시 동일조건으로 최저 입찰가 가치 평당5300만원*12.7160=A+6.7394조 땅값
주거용아파트 평균 53평 으로 계산하면
용적율 609%,주거율29%,평균53평
12.7160만평*6.09=77.4404만평/53평=1.4611만 세대 분양
아파트 대 오피스텔 분양가 3:1로 가정하면
아파트 29% 4237세대*분양가 3500만원=1483.0*53평= 7.8599조 이익
오피스텔 71% 10373세대*분양가 1166만원=1209.5*53평= 6.4108조 이익
총=B+14.2707조 이익
표준건축비 1.4611만세대*53평*670만원=C-5.1883조 건축비 소요
A+B-C=+6.7394조+14.2707조-5.1883조=+15.8218조 이익

라.코레일의 따로개발과 통합개발의 손익 계산
서부이촌동에 총 3.8445조 땅과 집 주고
서울시로 총 4.0419조 용적율과 아파트주거비율 상향으로 보전 받음
14.2707조-10.2288조=4.0419조 통합개발에 따른 손실 보전 충분
(&15.8218조-11.7562조=4.0656조)
4.0419조/2200세대=18.3722억 가구당 평균 보상 가치로
53평 주거복합아파트 2200세대*분양가18.55억(3500만원*53평)=+4.0810조 무상 환지보상
4.0419조-4.0810조=-0.0391로 비슷 서부이촌동 무상 환지 보상으로 충분