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Q: 주로 민간이 대규모로 개발하는 도시개발사업장에도 일부 ‘지분 쪼개기’가 있는 것으로 알고 있습니다. 토지나 건물 소유자를 여러 명으로 늘리는 것 말입니다. 재개발에선 지분 쪼개기를 하더라도 새 아파트 입주권이 제한되는데 도시개발사업에서는 어떻게 됩니까. 쪼개진 지분 소유자도 토지 소유자로 인정받나요.

A: 도시개발사업은 주로 민간이 개발이 안 된 지역에서 계획적으로 대규모 주거지를 조성하는 사업을 말합니다. 지분 쪼개기는 구분등기를 통해 소유자가 여러 명인 공유지분으로 나누는 것입니다.

도시개발사업장에서 주택(땅과 건물 모두)을 갖고 있는 주민에겐 아파트 입주권이 나옵니다. 이를 도시개발 방식의 하나인 입체환지라고 합니다. 하지만 지분 쪼개기로 주택 소유자가 여러 명이 되더라도 입주권은 하나만 나옵니다. 소유자별로 주어지는 게 아닙니다. 도시개발사업은 기존 주택 한 채를 새 아파트 한 가구와 바꿔 주기 때문입니다. 지분별이 아닌 주택별로 입체환지가 이뤄집니다.

도시개발사업을 하려면 토지 소유자 2분의 1 이상, 전체 토지 중 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 합니다. 그런데 동의에 필요한 토지 소유자 자격이 제한됩니다.

도시개발구역 지정을 위한 주민 공람공고일 이후 쪼개진 지분의 소유자는 동의 대상에서 제외됩니다. 다만 쪼개진 공유지분이더라도 공람공고일 이전에 구분등기된 소유자는 토지소유자 자격이 있습니다.

일부 도시개발사업장의 사업자 측에서 지분 쪼개기를 통해 사업을 찬성하는 토지 소유자를 늘리는 것으로 알고 있습니다. 공람공고일 이후 지분 쪼개기를 통해 소유자를 늘렸다면 허사인 셈입니다.

정부는 공람공고일 이전이더라도 지분 쪼개기를 일부 제한하는 방안을 마련 중인 것으로 알고 있습니다. 공람공고일 기준으로 일정한 기간 이상 쪼개진 지분을 소유해야 토지 소유자 자격을 주는 식으로 말입니다.

도움말=최진영 변호사. 조인스랜드(www.joinsland.com) 상담·투자 코너 참조