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목동 ‘학군 프리미엄’은 평당 445만원?

1㎞거리 두 사업지 분양가 차이 분석



-‘교육 특구 목동의 학군 프리미엄은 평당 445만원?’ -


목동하면 으레 떠오르는 게 교육 프리미엄이다. 지난해 목동 주택 가격을 급등시킨 요인은 다름 아닌 특목고 진학률 전국 1위의 타이틀 때문이었다. 하지만 무형의 가치여서 그 가치를 논하기란 여간 어려운 게 아니다. 그런데 마침 불과 1킬로미터를 사이에 두고 양천구와 구로구의 경계 선에서 올해 3월과 최근 두 아파트 단지가 분양됐다. 이를 토대로 교육 프리미엄을 간접적으로 환산해본 결과, ㎡당 135만원 꼴로 분석됐다. 평으로 따지자면 약 445만원 선이다.


비교 대상은 지난 3월 분양에 들어간 대우고척2차푸르지오와 최근 분양이 진행 중인 양천중앙하이츠다. 이들은 직접 거리가 불과 1.2킬로미터에 불과하다. 중앙하이츠는 목동 중심가가 아닌 양천구의 끝자락으로 도보로 10분 가량 걸리는 거리다. 하지만 행정구역은 구로구와 양천구로 갈린다. 그래서 배정 학군도 다르다. 실제 중앙하이츠는 맹모삼천지교라는 고사성어까지 동원하며 ‘7학군 프리미엄’을 마케팅의 주요 포인트로 삼은 반면, 고척푸르지오는 ‘목동 생활권’을 내세웠다.


분양가는 중앙하이츠가 확연히 높다. 중앙하이츠의 ㎡당 분양가는 타입별로 533만원에서 최고 618만원에 이른다. 반면 고척푸르지오는298만원에서 399만원으로 분포돼 있다.


면적이 비슷한 타입으로 비교해보면 하이츠 127.69㎡B형(38평형)이 534만1060원선이며, 푸르지오 139.41㎡(42평형)이 399만2855원이다. 약 134만8000원이 차이난다.


물론 토지가격에서 양천구와 구로구의 차이는 분명 존재한다. 또 금융비용 등 사업상의 부대 비용도 다르다. 다만 고척푸르지오가 보다 대단지이고(푸르지오:662, 하이츠:241가구), 대형 건설사의 공사비가 보다 높다는 점, 브랜드 프리미엄에서 푸르지오가 우위에 있다는 점에서 지대의 차이는 일부 상쇄될 수 있다. 결국 지척에 위치한 두 사업지의 분양가 차이를 학군 프리미엄으로 해석할 수 있다는 분석이 가능하다. 중앙하이츠를 분양 받는 이들은 38평형의 경우 차액인 약 1억7000만원 가량을 교육 프리미엄을 지불하는 것일 수도 있는 셈이다.


정순식 기자(sun@heraldm.com)