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리모델링 어떻게] 비용ㆍ공사기간 보면 리모델링이 '굿'

2007/02/01 15:07:27 매일경제

'리모델링이냐, 재건축이냐.'제법 오래된 아파트에 살고 있는 집주인이라면, 주택의 재산 가치를 극대화하고 싶은 집주인이라면 누구나 갖고 있는 의문이다.

하지만 선뜻 결정을 내리기 힘든 '모호한 갈림길'이기도 하다. 그런데 최근 들어 리모델링에 대한 관심이 커지고 있다. 정부 규제로 재건축이 어려워지자 아파트 소유주들의 관심이 자연스럽게 리모델링으로 이동하고 있는 것이다.

1ㆍ11대책 이후 리모델링이 뜨고 있는 근본 원인은 '분양가 상한제'와 '1인1건 대출 규제' 때문이다. 오는 9월 이후 분양가 상한제가 적용되면 일반분양분의 분양가를 높여 조합원 부담을 줄이는 방법이 어려워진다. 조합원 입장에서는 수익성이 크게 떨어지기 때문에 재건축을 서둘 이유가 없어진다.

1인1건 대출 규제도 재건축사업에는 '독(毒)'이 된다. 재건축 아파트에 대한 투자 수요를 없애는 효과가 있기 때문이다.

그러나 리모델링에는 해당 사항이 없는 규제들이다.

이뿐만이 아니다.

리모델링을 하면 재건축을 할 때 감내해야 하는 △소형평형 의무비율 △임대주택 의무 건립 △각종 부담금 등의 부담을 피할 수 있다.

그러나 정부 규제 때문이 아니더라도 리모델링은 나름대로 장점을 갖고 있다.

우선 입주할 때까지 시간이 짧다. 골조공사를 할 필요가 없기 때문에 공사기간은 평균 18~24개월이면 충분하다.

이에 비해 재건축은 36~42개월의 공사기간이 소요된다.

인허가 절차 등을 포함한 전체 사업기간도 4년 안팎이면 충분하다. 재건축은 조합 결성과 인허가 및 공사기간을 모두 합치면 5~10년의 사업기간이 걸리게 된다.

당연한 얘기지만 공사비용도 리모델링이 훨씬 적다. 재건축의 40~70% 수준이다.

◆ '적은 비용에 높은 수익' 가능= 리모델링의 경제성도 크게 개선된 상황이다. '입으로만 재건축한다고 외치고 다니는 게 리모델링보다 훨씬 낫다'는 얘기는 그야말로 옛말이 되고 말았다.

방배 쌍용 예가 클래식(옛 궁전아파트)의 실제 사례를 살펴보자.

궁전아파트 36평형을 45평형으로 리모델링했을 때 든 비용은 △공사비 1억3323만원 △사업경비 281만원 △이주금융비 1417만원 등이다.

여기에 리모델링 직전 시점인 2005년 4월의 시세 5억9000만원을 합치면 총 투자비용은 7억4021만원이 된다.

그러나 리모델링후 현재 시세는 11억8000만원에 달한다. 단순계산으로 4억3979만원의 수익이 발생했다는 뜻이다.

그러나 이 아파트를 재건축(계산 편의를 위해 1대1 재건축 가정)해서 같은 평형의 아파트를 받으려면 △공사비 1억6029만원 △사업경비 1848만원 △이주금융비 2430만원이 필요하게 된다. 5000만여 원의 비용이 더 드는 셈이다.

하지만 아파트 시세는 9억원 선이기 때문에 수익은 1억693만원에 그치게 된다.

재건축 대신 리모델링을 선택함으로써 더 적은 비용으로, 더 많은 수익을 올릴 수 있다는 얘기다.

◆ 저층 대단지는 재건축이 유리= 그렇다고 '무조건 리모델링이 재건축보다 낫다'고 단정짓는 것은 곤란하다. 상황에 따라 정답이 달라질 수 있다.

리모델링은 용적률 200% 안팎, 12~15층가량의 중층 아파트, 15~30년 된 중소형 단지가 보다 유리하다.

이런 단지는 재건축을 하더라도 용적률 규제, 개발이익환수제, 소형평형 의무비율 등의 규제 때문에 만족할 만한 수익성을 기대하기 어렵다.

하지만 리모델링을 선택한다면 △전용면적 확대 △내부 인테리어 및 배관, 배선 재시공 △지하 주차장 등 편의시설 확충 등의 혜택을 누릴 수 있다. 더구나 짧은 시간 안에 공사를 마무리할 수 있기 때문에 입주민의 불편을 최소화할 수 있다.