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2013.02.06. 둔촌주공아파트 시세동향
부제 : '재건축=고가' 공식 깨진 지금 둔촌주공 구입하면 수익성 높아

 
과거에는 재건축이 예정된 노후 아파트가 새 아파트보다 훨씬 높은 가격대를 형성했었습니다. 재건축 아파트를 헐고 새 아파트가 지어졌을 때의 미래가치를 미리 책정해 매매 시세에 반영했기 때문입니다. 하지만 경기 악화로 부동산 침체기가 오래 지속되면서 그런 분위기는 확 바뀌었습니다.  


재건축이 확정된 아파트를 제외하고는재건축 아파트의 구입을 꺼리고 있습니다. 게다가 서울시의 소형주택 의무비율이 추가되면서 재건축의 위상이 많이 폄하되었다고 할 수 있습니다. 재건축 진행이 늦거나 지지부진한 아파트는 숫제 수요자들의 관심 대상에서 멀어졌습니다. 재건축이 불확실한 상황이라면 낡고 불편한 아파트에서 고생하기 보다는 일찌감치 새 아파트에 입주해 편안한 삶을 영위하고자 하는 분위기가 대세입니다.

여기에서 우리는 집을 구입하려는 연령층이 변화되었다는 것을 인지해야 할 것입니다. 부동산 구입 대상이 베이비붐 세대의 자녀들인 에코세대로 교체되어 주택 구입의 패러다임이 달라졌다고 해석할 수 있습니다. 조금 불편해도 투자 수익성이 보인다면 그 불편함을 감수하며 재건축 아파트에서 사는 세대를 베이비붐 세대라고 한다면, 수익성이 조금 떨어져도 생활의 편리함을 준다면 기꺼이 새 아파트를 선택하는 세대를 에코세대라고 할 수 있습니다. 즉, 수익성을 우선시하는 베이비붐 세대에서 주거 공간의 편리함을 우선시하는 에코세대로 전환되는 과정에 있다고 할 수 있습니다.

이들 에코세대들이 재건축 아파트 보다 새 아파트를 선호하는 현상은 재건축아파트의 투자성이 떨어져서도 아니요 재건축 아파트의 투가가치를 몰라서도 아닙니다. 이들도 재건축의 수익성은 인식하고 있습니다. 단지 자금이 부족할 뿐이며, 만일의 경우 위험을 감수해야 하는 재건축 아파트를 대출받아 구입하기 보다는 리스크가 적은 깨끗한 새 아파트를 구입해서 편안하게 살겠다는 취지입니다. 기다림에 익숙하지 않아 눈에 보이지 않는 투자 보다는 편안한 현실에 안주하는 에코세대들의 특성도 무시할 수 없는 처사입니다.

최근 '재건축 = 고가' 공식은 옛말이다. '재건축 예정 단지 보다 새 아파트가 더 인기가 높고 비싸다.'고들 합니다. 이를 두고 재건축 아파트의 투자가치가 떨어져 거래가 없다고들 해석하는데 이는 부동산 특성을 고려하지 않은 편파적인 해석이라고 생각합니다. 부동산은 각 부동산마다 각기 다른 특성을 가지고 있어 그런 식의 단순한 해석은 재건축 시장 전체를 왜곡하여 수요자들의 판단을 흐리게 할 수도 있습니다. 재건축 가격이 큰 폭으로 하락한 것은 사실이지만 그것은 재건축 아파트의 가치가 떨어져서가 아니라 큰 폭으로 상승한 만큼 상대적인 하락 폭이 크다고 할 수 있습니다.

극심한 경기 침체로 인해 그럴수 밖에 없었지만 일정수준까지 하락한 지금은 달리 생각해야 될 때입니다.

'신문을 거꾸로 읽어야 돈이 보인다.' 이른바 '역발상 투자'라고 하는데 투자에 임할 때는 항상 남들과 다르게 생각하고 행동해야 돈을 벌 수 있다는 것입니다. 다시 말하면, 언론에서 보도하는 내용과 다른 관점에서 생각하고 투자하는 묘수가 필요하다는 것입니다. 고로 새 아파트보다 비쌌던 재건축 아파트 가격이 추락해 투자 시기가 도래했다고 생각합니다.

대부분이 새 아파트로 옮겨간 지금에 재건축 아파트를 구입해야 할 이유를 들자면, 경기 침체기가 길어지면서 재건축 아파트는 하락에 하락을 거듭해 왔습니다. 고가에 구입한 투자자들은 데미지가 커진 셈이지요. 그러면서 재건축 아파트에 투자하면 리스크가 크다는 인식이 확산되었고 수요자가 줄기 시작했습니다. 황금알을 낳던 거위가 서서히 미운오리새끼로 전락했습니다. 수요자들은 언론 정보만 믿고 이들 미운오리새끼들의 내면을 제대로 파악하지 못한채 계속 미운오리새끼로 남을거라고 각인하고 있습니다. 하지만 이들 미운오리새끼의 실상은 백조입니다. 원래 백조로 태어났습니다. 건축 연도가 오래되어 지금은 미운오리새끼가 되었지만 가까운 시일에 아름다운 백조가 되기 위해 부단히 노력중에 있습니다. 명품 백조로 태어날 준비에 한창입니다.

이상은 2013.01.16. 정비계획변경안 심의 통과로 종 상향(2종+3종 용적율 273.9% 적용)을 받아 재건축 사업이 차질없이 진행되고 있는 지역 둔촌주공아파트 이야기입니다.

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