부동산 정보포털에서 거래포털로!

개포 재건축의 악재와 호재!

상반기 업무를 결산하며 폭염을 등지고 휴가를 다녀왔습니다.
주말 또는 연휴와 달리 휴가라고 불리는 날들은 모든 사람들이 기다리는 연중행사에서 가장 매력적이고 달콤한 날들인 듯싶습니다.
더구나 “엄마가 뿔났다”라는 드라마를 통해 가정주부들이 말하게 되는 휴가는 가정에서 탈피하여 자신만을 위한 날들로 더욱 각광 받게 됐으니 말입니다.
휴가란 정말 매력적이고 달콤한 날들인 듯싶은데 여러분 모두 잘 다녀오셨는지요?

휴가를 다녀와 메일을 열어보니 많은 문의가 쌓여 있어 하나하나 답을 쓰면서 곰곰 생각해 봤습니다.
모든 분들이 언제 “매수해야 되는지”와 언제 “매도해야 되는지” 그 시기와 때를 항상 궁금해 합니다만, 따지고 보면 매도와 매수의 심정이란 언제나 매도는 남보다 조금이라도 더 가격을 많이 받고 팔고 싶은 심정일 것이고, 매수는 시세보다 조금이라도 더 싸게 사고 싶은 심정이 아닐까 생각됩니다. 때문에 항상 그 시기와 때를 저울질 할 수밖에 없고 저울질 하다보면 “조금 더” 라는 자기 욕심에 매도, 매수의 기회와 때를 놓치게 되고 그 시기를 놓치게 되면 다시 많은 세월을 소비하며 마음고생을 하게 되나 봅니다.

그러나 부동산에서 거래의 초점을 맞추다보면 거래란 거래의 중심이 되는 물건의 가격과 가치를 생각하는 거래가 중요하다고 생각합니다.
가격에 대비한 가치의 투자와 가치에 대비한 가격의 거래를 권해드리고 싶은 게 필자의 생각입니다만, 시시때때로 쏟아지는 정보에 민감하다 보니 호재가 나타 날 때는 매도는 기대에 부풀어 매도치 못하게 되고 매수는 시세 변동에 민감해져 추격 매수를 하게 되는 상황이 발생되고, 반대로 악재가 나타 날 때는 매도는 하루빨리 매도하고픈 상항으로 돌변하여 급매물을 생각하게 되고 매수는 아쉬울 게 없다 좀 더 기다려 보자는 생각으로 매수를 꺼리게 되는 현상들이 나타납니다.
이런 현상이 되풀이 되는 과정을 항상 반복하는 재건축 시장이다 보니 시세의 변동 폭이 클 수밖에 없고 최저가와 최고가의 격차는 항상 있게 마련인 듯싶습니다.
때문에 호재와 악재에 의한 거래보다는 보다 긍정적인 가격과 가치에 대비한 매도, 매수가 더 효율적인 거래를 한다고 볼 수 있겠습니다.
악재가 있다면 호재 또한 있기 마련이고, 호재가 있다면 악재가 뒤따르는 상황은 시장에서 언제나 발생하는 일들이며 거래를 유도하게 되는 빌미가 될 것입니다.

그렇다고 볼 때 요즘 재건축 시장의 호재와 악재가 무엇인지 핵심을 생각해 봐야겠습니다.
우선 악재의 요인으로는
- 금리인상에 따른 자금 부담의 가중과 금융규제에 따른 대출 제한이 될 것이고
- 처분조건부 대출로 매입한 매물 출현과 조합원 지위양도 허용에 따른 실망 매물 출현과
- 경기 침체와 부동산 하락세에 따른 투자심리 축소가 될 것입니다.

좀 더 세부적으로 논한다면 지난 8월7일 한국은행 금융통화위원회는 기준금리 목표치를 현행 연 5.00%에서 연 5.25%로 0.25%포인트 올리기로 결정한 것은 그동안 대출을 통해서 집을 매수한 사람에게는 금리 압박으로 가계 부담을 느껴 집을 처분하려는 경향이 나타 날 것이고 또한 금융규제 틀 안에서라도 대출을 받아 매수하고자 했던 사람조차 내 집 마련을 뒤로 미루려는 현상이 두드러지게 나타날 것으로 예상됩니다.

또한 아파트를 담보로 대출받은 사람이 투기지역의 아파트를 추가로 구입하면 1년 안에 기존 아파트를 처분하는 조건으로 받는 처분조건부 대출자들의 만기일이 도래하면서 야기되는 문제로 처분조건부 대출로 구입한 주택의 경우 1년 안에 처분하지 못하면 기간 만료 후 1∼3개월 동안 최저 16%에서 최고 21%의 높은 연체 이자를 물어야 하며, 3개월이 지나면 금융기관이 경매 등 상환 절차에 들어갈 수 있다는 것입니다. 더불어 하반기에 재건축 규제완화 조치의 일환인 조합원 지위 양도 허용이 실시된다면 저가에 매수했던 물량들이 대거 시장에 출현할 수 있는 기회가 될 것입니다.

그리고 경기 침체로 인한 투자 심리는 부동산 하락세라는 소식과 맞물려 더욱 감소 할 것이고 뚜렷하고 확정적인 정책의 결정 없이는 당분간 매수세는 몸을 사릴 것이 분명하기 때문입니다. 이러한 것들이 악재라면 악재가 될 수 있을 것입니다.

그렇다고 이런 악재만 있는 것은 아닙니다. 호재를 찾아본다면
- 재건축 규제 완화 (임대주택, 소형주택 의무비율, 재건축부담금 등 3대 핵심규제를 패키 지로 묶어 하반기 완화) 예정
- 부동산 세제완화 (거래세· 보유세· 양도세)가 예정되있고,
- 강남구청, 저층단지 용적률 상향…10월 재정비안 서울시 상정이 예고되있습니다.

사실 정책의 예고란 확정 전 까지가 눈치작전이 유효합니다만, 확정 이후에는 결과에 따라 숨가쁜 흐름이 연출되곤 합니다. 때문에 호재로 작용할 수 있는 시기는 그렇게 길지 않다고 말씀드릴 수 있습니다. 사실 지난 8월5일 강남구청에서 발표한 개포지구단위계획 재정비안을 토대로 개포지구 저층아파트 용적률이 177%에서 190%로 상향 조정안은 재건축을 지향하는 개포지구로서 반갑고 기쁜 소식입니다.
더불어 각종 규제조치가 완화된다는 것은 재건축에 대한 투자 메리트가 되살아 날 수 있다고 보여 집니다만 악재와 호재가 함께 할 때 매도, 매수의 향방을 어떻게 정하느냐는 당사자들의 결정에 의해 정해 질 것입니다.

오늘의 현장보고!
시장은 아직 호재와 악재에 둔감한 날들이 이어지고 있습니다.
매도와 매수. 모두가 달콤하고 매력적인 휴가의 날들을 즐기고 있으니까요.
다만 8월 중순부터는 시장의 변동성은 나타 날 것입니다.
매도와 매수. 변동성은 많아지고 있습니다. 때문에 거래의 시기적을 논하는 고정관념에서 탈피하여 역발상적인 사고로 거래를 요구하는 시장을 맞이하고 있습니다.
미래를 예측하는 예지력이 부정적인 사고라면 부정적인 결과를 맞이하실 것입니다. 그러나 긍정적 사고라면 긍정적인 결과를 맞이할 수 있는 몫은 여러분입니다.
하늘 높은 줄 모르고 오르기만 했던 유가가 고개를 숙이고 있습니다. 천만 다행한 일입니다.


개포 재건축 현장에서 매주 월요일 대진부동산이 여러분을 찾아갑니다.
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