부동산 정보포털에서 거래포털로!

정보를 통한 지혜로운 투자!

부동산이나 증권이나 투자에서 앞서 얻게 되는 정보는 수익과 직결되는 매우 중요한 요소라 할 것입니다. 때문에 많은 사람들은 투자 대상에 대한 선 정보를 얻기 위하여 노력하며 열린 귀, 열린 눈으로 남보다 한발 앞서 가려고 발버둥 칩니다.
때문에 투자자는 더 많은 수익을 창출하기 위하여 투자 대상에 대한 사소한 정보라도 이를 소홀히 하지 않고 투자시기에 적절히 활용하곤 합니다.

알면 병이고 모르면 약이라는 옛말이 있습니다만 요즘엔 옛말대로 따른다면 정보화 사회에서 뒤쳐진 사람으로 전락하게 될 것이라 생각됩니다.
알면 약이고 모르면 병이 된다는 요즘의 속언을 생각하면서 재건축 투자를 생각하는 사람이나 재건축을 소유한 사람에게 조금이나마 보탬이 되는 정보들을 현장 소식에서 알려드릴까 합니다.

2003년 말에 만들어진 도시및주거환경정비법(이하 도정법) 제19조2항을 보면 “투기과열지구로 지정된 지역 안에서의 주택재건축 사업의 경우 조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다”라고 규정하고 있고, 부칙에서는 2003년12월31일 전에 조합설립인가를 받은 주택재건축정비사업조합의 소유자는 1회 전매할 수 있도록 하고 있습니다.
때문에 2004년부터 매입한 매수자는 조합원 명의변경이 안 돼는 관계로 재산권 행사에 많은 제한을 받아왔으며 투자자의 투자 환금성 문제로 매입을 주저하게 만들었습니다.

강남구에서 2003년 12월 31일 이전에 조합설립인가를 받고 1회 전매 가능한 재건축 아파트를 살펴본다면 (괄호안은 조합설립인가일임)
개포동 - 개포주공1단지 (2003년10월14일)
대치동 - 청실아파트 (2003년5월19일)
일원동 - 일원현대아파트 (1997년6월18일)
삼성동 - 홍실아파트 (2002년3월11일)
논현동 - 경복아파트 (2003년9월22일)
청담동 - 삼익아파트 (2003년9월22일)
압구정동 -한양7차아파트 (2002년9월13일) 가 그 대상인 아파트가 됩니다.
그러나 2003년 말에 만들어진 전매금지 규정을 적용한 결과 재건축 조합원의 재산권을 과도하게 규제하게 되자 2005년 도정법은 이 규정을 다소 완화하여 다음과 같이 변경하여 전매할 수 있는 예외 규정을 만들었습니다.

도시및주거환경정비법 시행령 제21285호
제30조 (조합원)
2법 제16조 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 조합의 설립인가후 양도, 증여,판결등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자를 조합원으로 본다.
3법 제19조 제2항 제4호에서 “불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다(신설2005,5,18)
1/ 조합설립인가일로부터 3년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 주택재건축사업의 건축물 을 5년 이상 계속하여 소유하고 있는 자.
4/ 법률 제7056호 도정법중 개정법률 부칙 제2항의 규정에 의한 토지등 소유자로부터 상 속, 이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자.

따라서 개포지구 개포주공1단지의 경우 2003년10월14일 조합설립인가가 났으나 3년 이내에 사업시행인가신청이 없었기 때문에 2004년 이후 매수한 조합원중 등기완료일로부터 5년이 경과한 조합원은 전매가 가능합니다.
가령 2004년1월1일에 매수한 경우 2009년1월1일 이후에 매도가 가능하다 하겠습니다.

또한 주택거래를 활성화하고 수요를 진작시키려는 노력 중에선 투기과열지구 내 주택재건축사업 조합원이 입주권을 팔 수 있도록 '소유권 이전 등기 전 조합원 지위 양도'를 허용하는 조치로. 정부는 도정법에 규정된 '조합원 지위 양도 금지' 규정을 없애자고 주장했지만 국회 논의 과정에서 받아들여지지 않자 관련 시행령에서 허용 규정을 만들기로 했습니다.
따라서 정부는 도정법 시행령을 고쳐 '아주 특별한 경우'를 제외하고는 조합원 지위를 양도할 수 있도록 할 계획이며, 시행령 개정 절차 등을 고려하면 오는 8월 중 시행될 전망으로 보입니다.

이와 더불어 며칠 전 기획재정부 윤증현장관은 노무현 정부가 만든 투기억제 중심의 부동산 세제가 대대적인 손질을 보게 될 것으로 예고하고 있습니다.
기획재정부 윤증현장관은 현 부동산세제가 지금과 같은 부동산 침체기에는 맞지 않는다고 판단하고 이르면 상반기 중 세제 개편안을 만들어 국회에 제출 할 것으로 알려진 양도세 전면 재검토 세제안은
-비업무용 토지에 중과하는 양도세(60%)의 경감
-다주택자에 대한 양도세 중과 경감
-장기보유특별공제(최대30%) 도입
-서울지역 임대사업자 요건완화(현재 서울은5채, 지방은1채)
-토지수용때 양도세 감면(20%) 등이며
종합부동산세는 올가을 정기국회에서 폐지를 추진할 것으로 알려졌습니다.

사실 이와 같은 정보는 누구나 조금만 관심을 갖는다면 모두가 알 수 있는 정보라고는 하지만 실제로 투자에 앞서 얼마나 관심을 갖고 접근하느냐에 따라 달라질 것입니다.

오늘의 현장소식!
요즘 강남 재건축 급매물 출현을 알리는 소식을 전하고 있습니다만. 일부 1~개에 불과 한 급매물 물건으로 시장 전반에 걸쳐 하락을 운운하기엔 다소 무리가 있어 보입니다.
지각 변동을 보이는 금융계와 경제계 전반에 걸친 경기불황 여파로 재건축에 대한 가격 상승은 어려워 보입니다만 그렇다고 해서 급격한 가격하락으로 이어질 것 같지 않은 게 시장의 현 상황이라 하겠습니다.

매도, 매수가 신중한 관망자세로 시장의 흐름을 지켜보는 나날이지만 매수입장에서 매수시기를 권해본다면 추가 하락을 예상하며 매수시기를 저울질 하는 것보다 순간적으로 출현하는 급매물을 노려 매입하는 것도 투자의 현명한 방법이라 할 수 있을 것이며 매도 입장에서
매도시기를 권해 본다면 자금사정이 급하지 않다면 좀 더 여유를 갖고 금년 하반기를 노려보는 것도 유익하리라 생각합니다.

향후 경기 동향은 그 누구도 예측하기 어려운 방향으로 흐르고 있습니다.
그러나 분명한 것은 동이 트기 전 가장 어둡다고 말하듯이 모든 사람들이 경제의 어려움을 토로할 때가 불황의 끝자락에 있는 게 아닌가 생각합니다.
위기가 기회다. 라고 말들 합니다만 그 기회를 놓치지 않는 것이 투자의 정석이라 하겠습니다. 한발 앞서가는 지혜가 필요한 시기는 바로 오늘이라고 말씀드리고 싶습니다.
오늘의 현장소식은 정보를 통한 기회를 놓치지 않는 지혜로운 투자를 권해 봅니다.
개포 재건축 현장소식은 매주 월요일 개포동 대진부동산이 여러분에게 전해드립니다.