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부동산 대폭락 망령에서 벗어나라!
망령 떨쳐야 위기를 기회로 바꿀수 있어


김경우
아파트, 청약, 재개발
부동산富테크연구소장
[부동산대폭락시대는없다] 저자


boo-tech@hanmail.net


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현재 전국평균보다 많이 오른 국지적 상승지역이 서울과 수도권에 몰려있으므로 미국발 서브프라임모기지론 사태나 금융위기등 세계 거시경제 흐름 및 국내 주택경기 침체로 인한 대내외적 변수에 의해 수요가 급감하여 서울과 수도권지역을 중심으로 가격이 2006년 가을 고점대비 일부 버블세븐 지역과 일부단지를 중심으로 20%내외 하락한 급매물 아파트가 나오고 있는것은 사실이다.

국지적으로 지나치게 많이 오른곳이 있다면 그곳은 시장에 의해 적정폭으로 하락하는 것이 정상이며 이는 시장의 보이지 않는 손에 의해 일부 특정지역을 중심으로 과도하게 오른 주택가격이 스스로 자정되는 현상으로 봐도 큰 무리가 없는 수준인데도 이를 두고 대세하락을 넘어 대폭락, 거품대붕괴 운운하는것은 재테크 전략에 큰 오판을 가져올 수 있고 자칫 다른 투자자들과 실수요자들의 판단에 치명적인 악영향을 줄수도 있다.

한국은행이 올해초(08.04.11) 특정지역 주택가격 거품은 전국 단위로 파급될 가능성은 낮다는 내용의 분석보고서를 발표했는데, '주택가격의 추이와 지역 간 파급여부 분석' 보고서가 그것이다. 이 자료에 의하면 , 1980년대 중반 이후 우리나라의 주택가격은 세 차례의 상승기를 거쳤지만 지역 간 파급에 의해 전국에 걸쳐 거품이 형성돼 있을 가능성은 크지 않은 것으로 나타났다.

또한 우리나라의 명목주택가격은 1986년 이후 약 20년간 불과 2.2배 상승한 것에 불과한 것으로 나타났는데, 주택가격의 거품형성 여부를 판단하는 '주택매매·전세지수'(주택매매가격지수·전세가격지수)는 지난해(2007년) 말 현재 1986년초의 약 61%로 1990년대 말 수준에 머물러있는 것으로 밝혀졌다. 결국 대한민국 집값이 아직은 고점이 아니며, 극히 일부지역을 제외하면 거품도 거의 끼어있지 않다는 단적인 예다.

한편, ‘Economist’誌에 의하면 1997년~2006년까지의 10년간의 주요국 주택가격변화율을 살펴보면 역시 한국의 주택가격상승률이 과도하지 않다는것이 명백해진다.(서울주택가격은 정부자료를 종합한 추정치임. 실제로는 이보다 훨씬 낮은 상승률일것으로 추정)



(자료: Economist 2007년 12월 6일자)




더욱이 KB 주택통계자료에 따르면 1998년 9월 말부터 2008년 8월 말까지 약 10년 동안 전국의 주택 매매 가격 상승률은 약 50%수준에 불과한 것으로 나타났다. 예컨대 10년전에1억원짜리 아파트를 샀다고 가정할 경우 올해 8월 말 현재까지 주택을 보유하고 있었다면 보유주택의 시세는 약 1억5천만원정도밖에 안된다는 얘기다.

한편, 일본과 한국을 동일시하며 일본처럼 한국도 부동산버블이 붕괴되어 한국경제가 암흑의 나락으로 떨어지게된다는 주장을 하는 대안없는 비관론자들이 많다. 그러나 일본과 한국을 같이 보면 큰 오판이 일어난다. 일본의 경우 주택이 아닌 상업용 건물에서 버블이 형성됐는데, 10억짜리 건물에 대출만 12억~13억원까지 해줄정도였다. 금융권 부실이 얼마만한것이었는지는 안봐도 뻔하다.

반면 한국은 어떤가? 한국은 버블을 얘기할 때 주택을 갖고 거론한다. 그러나 한국은 금융규제가 심해 금융권에서 대출해주는 한도(LTV)는 많아야 60%, 보통 40%~50%선에 그치고 있어 금융권 동반부실로 이어질 가능성이 거의 없다. 또한 1991년부터 지난해인 2007년말까지 미국의 주택 실질가격은 연 평균 2.3%, 영국은 4.8%, 호주는 4.1% 올랐지만 한국은 오히려 1.7%나 떨어진 것으로 나타났다. 대한민국 집값이 아직은 고점이 아니라는 단적인 예다. 따라서 대폭락이니 버블붕괴니 하는 주장은 넌센스에 다름아니며 한국은 일본의 전철을 절대 따라가지 않을것이다.

또한 대폭락을 주장하는 사람들의 심리 근저에는 대개 무주택자거나 투자타이밍을 잘못맞춰 부동산투자에 실패한 사람들이 화풀이성으로 감정을 표출하는 경우가 많아 건설적이지 못한 맹목적 비판, 비관론에 치우치는경우가 허다하다.

예컨대 유주택자나 다주택자들에 대한 적개심과 분노를 표출하면서 대안없이 시장을 공포로 몰아넣어 위기를 더욱 악화시켜 경제에 아무런 실질적인 도움도 주지 못하는 대폭락론자들의 주장에 부화뇌동하여 감정을 발산하는 무익하고 정신건강에 해로운 태도를 견지하는것등이 그것이다.

따라서 정신건강에도 해롭고 무익한 적개심이 근본 기저에 깔려있는 대폭락 망령에서 가급적 빨리 벗어나는것이 여러모로 이롭다는점을 인식해야 한다.

실제로 부동산이 대폭락한후 주택가격이 바닥에서 계속 헤메일것이라고 생각하는것은 특정환경에 처한 일부 소외계층의 희망사항 내지는 일종의 신화에 가깝다.

주식이든 부동산이든 오르면 내리고 내리면 오르는 속성이 있고 끊임없이 등락을 반복한다. 한번 폭락한후 계속해서 가격이 반등하지 않는다는것은 부동산의 속성을 모르는 바보거나 대안없는 비관론자거나 둘중 하나다.

외환위기를 극복하는 시점인 2000년 이후의 전국 주택가격상승률(전년동월비)은 약 2년 간격으로 확대기(활황기)와 축소기(침체기)를 반복하고 있음을 알수 있다.




1차 사이클의 경우 상승기는 2001년 2월~2002년 9월, 하강기는 2002년 9월~2004년 11월사이에 해당하고, 2차 사이클의 경우 상승기는 2004년 11월~2007년 1월, 하강기는 2007년 1월~현재까지 진행중이다.

따라서 위와같은 부동산경기사이클의 관점에서 본다면 하강기는 대략 2009년 2월정도까지 진행될것이다. 그후 다시 상승기가 오게되면 늦어도 2009년 하반기부터는 상승반전할것으로 예측해볼수 있다.

부동산 경기사이클을 토대로 분석해보면 결국 내년 하반기부터는 본격적인 상승세로 접어든다는 얘기다. 다시말해 적어도 부동산사이클상으로 본다면 지금부터 내년 상반기까지가 부동산시장의 바닥이라는 얘기다.

이것은 달리해석하면 지금의 하락침체기는 부동산 사이클상 내릴만 한 시점이 되었기 때문에 내리고 있는것이라고 봐도 된다. 미국금융위기라는 돌발변수로 인해 좀더 하락세가 두드러졌을뿐이다.

비관론자들인 대폭락론자들이 주장하는바대로 달도차면 기우는것은 사실이다. 그러나 기운달은 반드시 차오른다는점을 대폭락론자들은 뼛속 깊숙이 새겨야 한다. 그렇지 않으면 반쪽짜리 분석에 다름아니거나 엉터리 결과를 양산할수밖에 없다.

지금은 분명 대폭락론자들이 주장하는대로 위기인것은 사실이다. 그러나 위기에서 기회를 찾지못하면 아무런 결과도 얻어낼수 없고, 말 그대로 허무주의자나 비관론자로 전락하여 희망을 잃어버리고 부정적인 마인드로 좋지못한 결과만을 경험하게 될 가능성이 더 높다.

대한민국에 부동산 대폭락시대가 온다는 망령은 어쩌면 경제위기의 틈을 파고들어 자극적이고 도발적인 책 제목으로 판매부수를 늘리려는 출판사 마케팅 직원의 번뜩이는 아이디어의 산물일지도 모른다. 일종의 거대한 헤프닝인셈이다.

부동산 대폭락 망령에서 하루라도 빨리 벗어나서 자유로워져야 지금의 위기를 좀더 객관적으로 관조할수 있게될것이다. 익명성속에 몸을 숨기고 정신건강에 해로운 부동산상승에 대한 강한 적개심만을 표출하는 마인드로는 재테크에서 살아남기가 곤란하다는점을 인식해야 한다.


*글: 김 경우 [부동산 대폭락 시대는 없다] 저자


*자료제공: 부동산富테크연구소