부동산 정보포털에서 거래포털로!

안녕하세요. 끝순이아빠입니다.

월요일아침입니다. 황사가 시작될 즈음이니 호흡기 건강관리 유념하시고 황사에 좋다는 삼겹살에 묵은지 얹고,

공통의 관심사 가진 회원님들과 소주한잔 나눌자리를 기대해 봅니다.



오늘 우리 소부마 회원님들과 함께 나누고자 하는 이야기는

투자처를 선별하자 입니다.



제 첫 재태크는 서울 한 지역의 재건축 아파트였습니다.

그러나 그건 투자의 시작으로서 의미는 있지만 그렇게 좋은 결과는 아니었습니다.

발생한 비용 (이자등의 금융비용+자기부담금+2회의 이사비용+세입자 이주비용+불필요 주택 실거주로 인한

과도한 주거비용의 발생 등등)



비용을 제외하면 훌륭한 성적이었습니다. 물건 자체가 너무 좋았으니까요.

지분이 워낙 훈훈해서 자기 부담금이 정말 작았고,

자기부담금+최초 매입가 < 매도가 는 당연한 물건이었으니까요.

실제 매도차익만 보면 억을 훌쩍

당시 제 병아리 연봉의 몇배였으니 첫 투자치고는 상당한 타율을 올린셈이지요.

(자세한 이야기는 "끝순이아빠 투자경험담 : 억이넘어야 하는데 내돈은 어디로 갔을까" 참조하세요)



그런데 매도후 남은 비용을 보니 참 어이가 없습니다.

오히려 큰 종자돈이 묶이는 바람에 다른 투자기회를 잡지 못했고, 금융비용의 증가로 인해

수입대비 지출이 과도한 왜곡현상으로 인해 스트레스도 받았습니다.



그때 탈서울 투자가 시작되었습니다.

2006년 12월 입니다.



만일 이때 IN 서울을 고집했으면 어떠했을까란 전제하에 시뮬레이션을 해보았습니다.

제가 아주 어릴때 부터 거주한 곳이었으니 많은 친구들과 지인, 기억이 있는곳이라

고민도 많았으니까요..홀딩할까..나중에 돌아올 집 한채는 있어야 하지 않을까..라는 고민



여하간 ... 대출금 8,500 만의 변동금리 5-7 % (2008년 금융위기로 인상된 금리는 미적용)

당시 제 매매가 대비 2012년 3월 현재 시세의 상승분은 7000만원 정도 입니다.

(주로 나이드신 분들이 재건축을 통해 입주하신 아파트이다 보니 금융비용에 발목이 잡혀 동일지역

브랜드 아파트에 비해 시세상승 여력이 적었던 모양입니다. 매물이 수시로 나오고 급매위주이다 보니

아무래도 가격이 상승할 만한 토양이 적고, 주변인식이 저가 매수가 가능한 세대수 적은 아파트

라고 정형화 된 결과가 아닐까 생각합니다.)

결국 금융비용만 계산해도 이자를 제외하고 추가 소득은 삼천만원 미만입니다.

당시 직장 문제로 경기도로 내려간 저와 부모님의 두집살림을 위한 거주비용을 포함한다면 마이너스 수익율 입니다.

후속 투자를 포기할수 밖에 없는 구조를 감안하면 그 마이너스는 다시 증가하겠지요.



그러나 맨바닥에 헤딩하던 젊은 시절..겁업이 투자의 투자도 모르고 오로지 삶과 투쟁하던 (鬪:싸울 투) 투자만

하던 전 탈 서울 2년만에 그 배에 달하는 성과를 만들었습니다.

(가끔은 너무 많이 아는것이 투자를 방해 할수 있는 법입니다. 정말 물불 안가리고 매입에 힘썻던

심지어 대출에 대출을 통해 취득한적도 있으니.... 이에 대해선 다음기회에 다시 이야기해 보겠습니다.)



저번 임장당시 대략 10시간을 임장동행하신 회원님들과 보낸지라 이런저런 이야기를 많이 나누었습니다.

그중에 하나가 풍선효과 였습니다.

제가 임장지를 고른 이유를 설명드리다 보니 나온 말이었는데 제 생각은 간단합니다.



지금 수도권 부동산시장이 어렵지만 초창기 무서울 정도로 커졌던 시장의 원인은?

풍선처럼 서울에 압력이 높아지니 주변으로 밀려나온 인구들이 간곳이었을뿐입니다.



분당? 93년무렵 5000만원에 신규물건의 자가를 구하고 강남으로 출근을 원하던 젊은 세대들이 대거 몰려

지금 천당 다음 분당이란 말을 만들었지만, 결국은 강남 거주비용을 감당못해 서울 외곽으로

나온것이 신도시의 시작입니다. 지금은 대략 3억에서 3억 오천 정도 하는군요...

분당 소형 아파트가요..휘유~~ 7배 차익이라...훌륭하네요.



그리고 저 역시도 경험했으니까요.

전철 개통에 따라 수원/기흥 지역 직장인들이

자가 구입이나 더 싼 전세를 찾아 밀려 내려온 경기 최 남단 지역 오산/평택

수원, 기흥, 안양 지역으로 출퇴근 하시던 분들..

천안까진 아니어도 평택에서 다니시던 분들이 많으십니다.

이 분들도 결국 탈 수원을 통해 자가를 마련, 전세난에서 빗겨날수 있었고,

그중에서도 무언가를 느낀 분들은 탈 서울, 탈 수원 이후 부동산에 적극적인 투자의욕을 가지고

매수를 하셨다면 수원 전세금으로 2-3 채의 소형아파트를 매입하셨을겁니다.

(그런분들은 낡은 승용차도 바꾸고 아이를 위한 교육비로, 새로운 투자금으로

세이브되어진 투자결과를 보며 흐믓해 하지 않으실까 생각합니다.)



몇일전 부동산 뱅크(이하 부뱅)에 제 글이 소개가 되고 달린 리플에 보면

삼겹살, 짜장면은 국내 문제고 이제 부동산도 글로벌하면서도 거시적 관점으로 보아야 한다는

말씀을 주신 분이 계십니다. 적극 공감합니다.

수요과 공급의 시장논리가 아니고 정치논리에 영향받는 시장이라서 그 외적인 문제를

직시해야 한다는 말씀도 물론 공감합니다.

경제는, 부동산시장은 이미 실타래처럼 얽혀 있어서 영향을 받지 않을수 없겠지요.



다만, 제 투자성향이 그분과 다를 뿐입니다.

제가 서울에 타워팰리스를 가진 사람이라면, 대형 오피스를 가진 사람이라면

서울에서 아무리 힘들어도 내 집을 가지고 아이를 강남학군이나 목동학군으로 취학시킬 요량이라면,

지금도 금융비용으로 많은 지출을 하며 재건축, 재개발 물건에서 살고 있다면,

그런 시점을 가지고 그에 대한 소식 하나하나에 촉각을 곤두세우고, 변하는 상황마다

적절한 대비책을 세우지 않는다면 힘든 상황이니까요.



그러나 제 투자방향은 그런곳이 아니기에 전 금융위기가 다시와도 제 투자계획을 바꿀 생각은 없습니다.

다만 조금 보수적인 투자, 방어적인 개념으로의 투자가 이루어지겠지요.

이를테면 전세를 통한 레버리지 효과를 최소화하고, 신규 물건을 추가 매입하는 대신

기금을 제외한 변동금리 대출을 변제함으로서 내 자본율을 높이고 내 현금흐름을 단단히 한다음

시장상황을 지켜보며 매력적인 가격의 급매가 나올때를 기다리는 전략으로 선회 할겁니다.

이때는 서울까진 아니어도 수원, 동탄 지역이나 최근 급등한 지역 위주로 관심을 가지겠지요.

급등한 곳은 급락도 쉽게 오니까요. 특히나 역대로 소외받다가 급등한 지역은 더 쉽게 오겠지요.

일자리로 인한 인구유입이 아닌 단순한 이벤트성 호재로 인해 급등한 지역이라면 그렇다는 말입니다.

세상 만사 모두가 그렇듯이 바닥이 잘 다져져야 고점을 유지할수 있는 법아니겠습니까?

이를테면 세종시의 약진을 봐도 그렇고요.



제가, 또 우리 회원님들이 선호하는 투자처를 생각해 보십시요.

아무리 금융위기가 와도 내 몸 누일 11평, 13평, 15평, 17평 아파트를 팔겠습니까?

조금 더 작은 곳으로 옮기겠습니까? 대출금 몇백 줄이려구요?

또는 직장 문제로 내려와서 임대하여 쓰고 있는 내 숙소를 더 작은곳으로, 더 저렴한 곳으로

옮기겠습니까? 월 몇만원 임대료 차이로 이사를 감행한다구요? 절대 그런일 없습니다.

다만 직장이 폐쇄된다던가 하는 극단적인 일만 없다면 제가 욕심을 내고 있고, 회원님들이 관심을

가지신 그런 지방 소형아파트들은 여전히 세입자를 통해 현금을 만들어 내고, 그 돈은 다시 소유부동산의

채무를 줄이는데 사용되며 결국 추가 매수를 위한 여력을 만들어 낼 겁니다.

여지껏 그래왔으니까요.



저번 임장당시에도 그런 지역의 매물들을 찾아봤습니다.

현재는 소외되어 있지만 빠른 인구유입으로 인해 현 거주지의 매가,전세가등 임대료가

상향조정되면 중심지에서 밀려나올 젊은 부부, 예비 신혼부부들이 찾아올 지역.

즉, 풍선처럼..한곳의 압력으로 인해 다른곳으로 밀려나올 사람들이 거주하게될 그런 지역.

다행히도 물건들을 계약을 했으나, 이 결과는 2년 정도 후에 공개하겠습니다.

(카폐방침도 그렇거니와 홍보성 글로 치부되긴 싫으니까요. 전 다만 공통의 관심사를

가진분들과 의견을 나누고 싶을 뿐입니다. 견해의 차이나 생각의 차이를 존중하고

제 생각 역시나 존중받고 싶습니다)



자, 그럼 풍선이란 말을 통해 지방시장에의 투자필요을 설명했으니

다음은 그럼 어떻게 골라야 할까? 에 대해 말하는것이 순서가 되겠습니다.



우리 카폐 물건 고르시면 됩니다.

너무 허탈하신가요? ㅎㅎ

초보투자자라면 일단은 그렇게 하는게 좋다는 말씀입니다.

(전 카페에서 월급 받거나, 알바비 받는 사람 아닙니다. 다 아시지요?)



카폐물건은 일단 인구유입율과 일자리 기준에서, 베드타운이 아닌 자급형 도시 즉, 산업단지 등으로 인한

"일자리가 있는 동네"의 기준에 맞습니다.



또한 투자초보를 위한 상세한 사후관리 시스템을 갖추고 있으므로 현지 소수의 비양심적인

부동산업자 또는 떳다방 업자들을 상대하는 부담을 없앨수 있지요.

(몇천짜리 물건중에 몇백 차이가 나는 매입가라면, 몇달은 속 상합니다.)



자, 그러나 이렇게 "카페물건이 좋아요" 라고만 말하면 좀 사이비 같으니

제 투자기준을 말씀 드려야겠지요?



일단 위에 말씀드린 인구와 일자리는 참 중요합니다.

현대공화국이라고 불리는 울산지역이나, 조선소 하나만으로 도(島) 전체가 생활하는 거제도

이곳의 주택시장은 참으로 탄탄합니다.

일단 돈이 도니 소형점포, 대형점포등의 사정도 타 지역에 비해 안정적인 시장을 이루고 있구요.

선순환이지요.



전 카페물건중에 10탄, 11탄 아파트의 경우 제 능력보다 좀 과도하게 매입을 했습니다.

일단은 인구유입율이 맘에 들었고,

배후 산업단지의 현황과, 팽창에 대해 알게되었고,

해당 물건 단지의 주변 상가가 공실이 없는걸 알고 무리한거지요

지방 소형아파트의 경우 2가지 형태가 있습니다.

단지주변에서 소비가 이루어지는 경우 : 상승여력이 좋습니다. (최단시간내 투자 결과가 드러납니다.)

단지 주변에서 마땅히 갈곳이 없는 경우 : 상승여력이 작습니다. (시간의 힘이 더 필요합니다.)

같은 산업단지 배후라도 말이지요.

누구나 다 아는 사실이라구요? 그렇네요 ㅎㅎ



지방산업단지에서 일하는 젊은 직장인이라면 퇴근후에 뭐가 필요할까요?

같은동, 옆동에 사는 직장 선후배와 맥주도 한잔 해야 하고, 혼자 사는 살림

장을보나 나가 먹나 똑같으니 밥집도 있어야 하고, 소주라도 한잔할라치면

삼겹살집이라도 번듯하게 있어야 합니다. 당구장, 노래방, 마트는 당연히

있어야 하지요.

있어야 소비가 되고 돈이 된다는 이야기이니까요.



없다면? 매일 옆동네 동료들이 사는 단지까지 가서 먹고 택시타고 들어오자면?

결국 이사 갑니다.

있다면? 매일 옆동네로 택시타고 다니던 동료들이 내가 살고 있는 단지로 이사 옵니다.



그냥 동네이야기 같고 통계도 없고 별로 객관적이지 않다고요?



최근 천안의 인구유입율은 전국 1위입니다.

수도권 유출 인구가 자리 잡은 곳이 천안이지요.

도로확충, 국철등의 교통편리성 이런것은 다 아실테니 과감히 생략합니다.

최근 일자리 증가율은 아산이 눈에 띕니다.

지자체에서 자랑할 정도의 일자리 창출에 성공했으니 (목표 대비 초과 달성) 간단한 검색을 통해

알수 있으실겁니다. (카폐에 제가 링크 해놓았습니다)

위의 기사들을 읽고 이미 접하셨다면 한번만 더 생각해보기로 하겠습니다.

천안은 왜 ?

아산에 일자리가 생겨도 천안쪽 교육/문화 여건상 학생들이 있는 가족이라면 천안쪽으로

유입되었으리라 생각합니다.

아산쪽은 왜?

아직 아이가 어린 가족이거나 신혼부부 또는 단신 이주라면 당연히 유류비 등을 생각해서 최대한

직장과 가까운 곳으로 유입되었을거라고 생각합니다.

천안-아산간 도로망 확충이 그 반증입니다.

(도로망 확충등을 통해 천안 서북지역과 아산지역은 동일 생활권으로 묶일것 입니다.)



자 조금만 더 거슬러 올라가서

전 왜 제 능력보다 욕심을 부렸을까요? 도시가스 때문입니다.

아직은 LPG 저장고를 통한 난방이 대부분이더군요.



카페물건 매입중에 이미 선행된 투자물건중 [도시가스전환공사]에 대한 공지를 접했습니다.

천안지역은 도시가스 보급율이 전국 보급율과 비슷합니다.

전국 보급율이 73.4% 이고 천안역시도 그와 비슷한 수치.(10년 기준 72.3%, )

아산 지역 보급율은? 전국 최저에 가깝습니다. 55.6% 대입니다.

실제로 수도권 인접 지역에선 최저라고 볼수 있겠지요.

아마도 아산에서도 지역과 지역사이의 농지, 비거주지 역이 있어서 관을 연결하는 투지비용이

높다보니 공급이 지연되는거지요.



다음달이 선거입니까?

그렇기 때문에 추가로 매입을 결정했습니다.



도시가스전환공사의 경우. 그 지역의 도시가스 보급을 독점하는 회사가 하는게 아닙니다.

도시가스관에서 확장된 부분에서 나와서 집으로 연결되는 부분부터는 하청업체들이

하게됩니다. 물론 보일러도 공급하지요.

이때, 하청업체에서는 도시가스 공급을 신규로 진행하는 단지내 세대수를 근거로 계획을 세웁니다.

그러나 정치논리가 끼어들 틈이 있으니 바로 총선, 대선 전이지요.

전에도 말씀드렸지만 높은 유류비 덕분에 도시가스로 전환되면 서민들이 체감할만큼 난방비가

절약됩니다. (다 아시는 부분이니 패스)



이때 공급사에서는 단순한 투자비 대비 매출액을 고려는 하나 일단은 기준이 낮춰 집니다.

공급사를 압박하기 위해 민원, 탄원등의 방법도 많이 사용하게 됩니다.

평택지역은 미군 사령관의 공문을 받아서 제출했습니다.

영외에서 거주하는 미군들의 복지에 필요하니 조속한 사업시행을 바란다는..울라 불라..뭐 이런 내용.



아산지역은 전국평균에도 못 미치는 50% 대의 공급율 때문에 현 아산시에서 (시장:복기왕) 도시가스 설치

비용을 지원하는 법리검토를 했었습니다.아무래도 민선 6기를 위해 노력한다고 봐야지요..

결과는 아산시의 재정으로는 도시가스 추가 공급에 들어가는 설비투자비를 지원할수 없다는 내용입니다.

그럼 포기할까요?

이미 말 꺼냈을때부터 확정된거나 진배없습니다. 서민들이 지켜보고 있는데..아산시 때문에 못한다고 말하면

표심 얻기는 힘들겠지요.



자, 이런 절차를 거쳐 공사가 완공되면 난방비에 이사를 고민하던 현 입주자들도 다시 눌러 앉을겁니다.

신규수요도 증가 하겠지요.

임대자 입장에서 보면 내 집의 가치를 높인 공사를 했으니 당연히 임대료도 상승될것이라고 생각할것이고

다른 이유 (단순한 매가 상승)을 원인으로 한 임대료 증가보다는 입주자의 가격순응도도 높을것입니다.

이런 이유들이 또 다시 선순환을 이뤄서 주택가치도 올라가겠지요.

(우리 모두 축하할만한 일이 아닐까요?)

(또, 이때 지출한 비용 영수증은 잘 보관하시기 바랍니다. 양도소득세 산출시 비용으로 공제 받으실수 있습니다.)



이미 아산지역 중부도시가스(충남권 도시가스 공급업체)에서 여러 단지에 대한 사업을 시행하려고 하니

다른 지역의 설비업체에서도 분주하게 움직일겁니다.

이때 아니면 언제가 될지 모르니 분주하겠지요. 민원/탄원을 통해 유관기관에 압력 넣고, 사업계획서를

중부가스에 제출하고...

아직까지는 중부도시가스가 이핑계 저핑계 대며 이윤 감소를 막고있지만 결국에는 손들겁니다.

왜냐면 LNG 저장시설과 도로 정비, 산업단지 지원부지등등을 위해 LH에서 아산시에 2400억대 투자를 확정지었으므로

독점적 에너지 업체이자 토박이 기업이 언제까지 자기 이익만 챙길순 없겠지요.

또한 많은 시의원들도 도시가스 문제에 대해 시민들에게 압박을 받고, 그 압박을 고스란히

중부도시가스로 모으고 있으니 도시가스 전환문제는 속도가 붙을것으로 보입니다.

금산군까지 들어가는데 그보다 인구밀도가 확연히 높은 아산시는 미룰수 없을것 아니겠나 생각합니다.



이런 이유때문에 아산은 아직도 매력이 철철 넘치는 투자처란 생각입니다.



한가지 더,

관리사무소가 없는 소단지의 아파트이거나, 빌라등을 소유한 회원분들이시라면

설비업체와의 계약시 주변 대단지의 비용을 참고하시기를 희망합니다.

제가 소유한 단독주택 바로 옆을 소유한 서울 투자자분은 업체 연락받고 한번에 계약하셨는데

제가 계약한 금액과 차이가 많습니다.

(전 이전 다른 단독주택에 도시가스관 설치 공사를 한적이 있어서 대략 단가를 알고 있어서 ㅎㅎ)

관리사무소를 통한 일괄적 계약이 아니다 보니 약간의 장난(?)이 끼어들 틈이 많아서 그렇겠지요.



두서는 없습니다만..

우리 회원님들의 투자방향은 서울과 수도권의 고액투자와는 상관없습니다. 라는게 제 생각입니다.

금융위기와 정책의 변화로 인한 시장불안이 가격에 영향을 미치고, 매수심리가 없고..

이런 내용은 지방의 소형아파트 위주의 부동산 시장과는 별개 입니다.

타워팰리스 반값 떨어진다고 서민주택이 같이 반동강 나지 않습니다.

굳이 서울을 고집하신다 하여도 한번쯤은 지방의 실수요형 부동산을 한번쯤 생각해 보시기 바랍니다.

제 탈서울에 같이 동반한 매형과 누님은 요새 땅 보러 다닙니다.

부자가 돼었다는 말이 아닙니다.

거주하고 있는 지방 부동산 상승분을 가지고 상대적으로 내려 앉은 서울로 회귀하는게 아니라

아예 단독 주택을 지어서 지방에 살겠다는 겁니다.

왜? 같은 거주비용으로도 행복한 생활을 할수 있으니까요. 당시 마련한 수익형 부동산에서

매월 알토란 같은 현금이 나오고 있으니까요.

서울 전세금 깔고 살았더라면, 지금과 같은 여유는 없을겁니다.

그것이 2004년이니 8년만에 투자 결과가 확연히 달라졌다 라는걸 말씀드리고 싶은겁니다.



부동산시장을 대표하는게 서울이지만, 강남이지만,

우리의 시선이 그곳에 몰려 있는동안 지방부동산시장은 소외되었던 지난날을 찾기 위해

오늘도 착실하게 커나가고 있습니다.

저번 글에서 말씀드린 바와 같이 1이란 가치로 구할수 있을때 구하여 더 커다란 가치로

키워나가는 지혜가 필요할때입니다.



아..길어졌습니다.

4월에 다시 오프 번개를 한번 하려고 합니다. 서두에서 말씀 드렸지만 황사에 대항하기 위해 삼겹살에 소주한잔.

그리고 공통의 관심사를 가진 분들과의 유쾌한 투자 이야기..

그날을 기다려 봅니다.



다음엔 모르는게 약이다라는 생각에 대해서 적어 보려고 합니다.

그러나 요새 일은 많고, 아이와 허니가 동시에 아파서 누워있다보니 수발드느라

일이 밀려버려 다음글은 좀 오래 걸릴듯합니다. ^^

건강하시고 성투하세요~
[출처] 아웃오브서울_지방소형아파트투자 & 지방 도시가스가 투자의 척도가 될수 있는 이유 (소액부동산마법사) |작성자 끝순이아빠