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신문에 평택 미군기지 신장동-서정동 일대 뉴타운 개발이 연일 게재되면서...
빌라는 매물이 싹슬이가 되고,
일대의 대지가 양호한 단층주택의 가격이 날아가가 시작했습니다..
과연 집이라고 부를수 있는가 생각이 드는 기차길옆 기와지붕, 슬라브 지붕까지도 평당 삼백을 훌쩍 넘겨 버립니다.
tip : 뉴타운 사업이 시행되면 보상 단가는 빌라(연립) - 단독주택 - 아파트 순입니다.
그래서 빌라 지층은 적은 돈으로 매입할수 있어서 조금만 늦으면 매입자체가 불가능합니다.
지층이건 지상층이건 대지지분은 같으므로 싼가격에 대지지분을 획득하는 거지요.
그러나, 12평 최소 10평 이상은 되어야 사업성이 있다고 하겠습니다. 또한 지나친 지분쪼개기로 인해
뉴타운 사업권 자체를 포기하는 경우가(S 건설의 사례 참고) 증가하고 있으므로 추격매수는 위험하다고 볼수 있습니다.

* 그러나 개인적인 생각으로 아주 적은 자본으로 미리 선점할수 있다면 빌라라는 물건은 아주 매력적인것만은
틀림없습니다.


이건 정신을 차릴수가 없을 지경이었습니다.
뭐랄까..상가집에서 벌어진 고스톱판에서 3고를 외치던 순간과 비슷한...왜..바닥 판돈이 전부 내돈 처럼 보이는
그런 묘한 경험 있지 않으세요? 바로 그런 기분이죠.
들어가면 다 먹을것(?) 같은 기분..묘한 집단심리...모방심리..
저들이 가니까 나도 갈까???


그러나 전편에서 말했던 바와 같이 재건축, 재개발로 묶인 재산권행사에 걸리는 시간의 냉정함과 혹독함을
겪었던 나는 앞서 얘기했던 바와 같이 길하나 차이로 뉴타운 사업에서 제외된 곳의 주택을 매입하게 됩니다.

tip : 주택거래 허가구역으로 지정됨에 따라 취득요건 (실거주자만 매입가능)이 제한됩니다. 만일 자녀들이
취학아동이 있다면 이사와전학이 수반되어야 하기 때문에 까다롭다 할수 있습니다.
주택매입 - 실거주 - 건물의 멸실로 인한 이전(즉, 이사)
*** 전세 및 한시적 1가구 2주택 취득을 통한 거주지 마련 -
공사기간 2-3년 - 입주 - 이번에 페지된 2년거주 3년이상 보유요견 충족(지역별 상이)....

뉴타운 사업 시행전 시간을 제외하더라도 참 많은 시간이 소요됩니다.
만일 대출을 받아 매수하였다면...이자비용과 최소 3회의 이사로 인한 비용 및 번거로움 -
* 특히 안방마님이건 바깥대감님이건 부동산투자에 적극적이지 않은 배우자의 불만 ㅜ.ㅜ
등등을 고려한다면 경제적 수익성은 차지하더라도 그리 쉬운 일은 아닙니다.
물론 노력없는 결실이 어디 있겠습니까만은 아직 어린아이들이 있는 가정이 투자를 이유로
뉴타운 지구에 발을 들이시는 것은 신중하게 고려하셔야 하겠습니다.


* 이 대목에서 새해들어 끊은 담배가 생각나는건 무슨 이유일까요? 휴우...


저의 첫 단독주택 투자는 맨처음 부터 6가구를 임대 할수 있는 집은 아니었습니다.
1층 2가구, 2층 주인세대외 1가구. 주인세대와 내부 목재 계단 및 외부 석재 계단으로 연결된 3층 옥탑방,
원룸으로 지어진 별채로 구성되어진 집이었고, 2층 주인세대 말고 다른 한가구의 공간역시 원래는 주인집의
일부였지만 별도 내벽과 욕실 공사를 통해 임대수익을 노린 구조변경의 흔적이 보였습니다.

그래서 저 역시도 2층과 3층을 약간의 보수 공사와 방범장치를 통해 별도의 공간으로 분리하였습니다.


때는 평택소재 빌라의 가격이 폭등하고 대지가 넓은 단독주택의 가격이 날아가던 시기인지라
주택 구조물 자체에 투자를 하는건 흐름을 역행하는 것은 아닐까 생각도 했었지만 간단한 공사를 통한
임대수익의 증가는 건물가치의 증가로 이어질거라는 생각을 해본거지요.



단독주택 구조물의 공사를 계획하는건 생각외로 힘들었습니다.
인터넷을 통해 몇몇 견본을 보면 일단 포맷을 잡을수 있는 아파트와는 달리 단독주택은 아무리 인터넷을
뒤적여도 답을 내기가 어려웠습니다.


결국에는 회사에서 전기와 시설을 담당하고 있는 동료에게 이러저러한 설명과 함께 부탁을 했지요.
"잠깐 시간좀 내주고 설명좀 해주세요." 라는 부탁에 술한잔 사라는 대답을 들었고
퇴근후 동행하여 견적 및 보수가 필요한 부분을 점검하게 됩니다.

점검결과는 어두웠습니다...절망적....
낡은걸 익히 알았고 생활의 불편이 분명히 있을거라 생각했지만 전문가의 진단을 받으니
...이 정도일 줄은 몰랐습니다.
일단은 2층과 3층을 물리적으로 분리하는건 아주 간단한 공사를 통해 가능하답니다.
문을 막고 방범창 같은 구조물만 세우면 끝이니까요.
바로 이것만 제 예상과 맞아 떨어졌어요. ^.*



이제 하나둘씩 어두운 소리를 듣게 됩니다. 같이간 회사동료로 부터...
"00씨, 2-3층을 분리하려면 도시가스도 별도로 써야하잖아?. 그런데, 도시가스관 공사는 허가업체에서 해주고 해당
사업자가 점검 후 승인을 해줘야 하고.... 일반 인테리어 회사에서는 못해"

1개의 인테리어 업체로 공사가 가능한게 아니라 별도의 업체가 또 와야 한다는 겁니다.
그 만큼의 인건비의 중복으로 인한 공사비의 상승은 필수 이겠지요.
한가구의 몇개월치 월세가 새(鳥)가 되어 날아가는 소리가 들립니다. '훨훨~~~'
훨훨 새가 날아가는 소리에 새가 되어버리는 제 정신상태.. 완전히 새 됐지요..

"3층 옥탑은 화장실이지 세탁실이 아니잖아. 한 20년 정도전에 사용된 저정도 배수파이프의 규격으로는 요새 나온 세탁기
배수때 나오는 물 감당못해..넘칠수도 있고 방수판의 손상으로 아래층이 홍수가 될수도 있지.
이런 낡은 집은 장마철에도 셀수있거든...배수판 깨진거면 바닥 다 들어내야할텐데....그럼 기백이야."



'까악 까악' 아까 날아가던 새는 까마귀였던 모양입니다. 불길한 까마귀..



3층에서 탈공을(구멍을 뚫어) 해서 세탁기 배수구와 직접 물리는 넓은 파이프 하나를 달아 마당으로 빼내서
배수를 원활히 해야 하는 공사가 필요하답니다. 보기는 싫어도 견적을 확 줄일수 있다니까는 그렇게 해야지요.
"다행히 부엌은 딸려 있으니 새로 만들 필요는 없고...그런데 수도야 인원수대로 나눠서 내면 되지만 전기는 별도 계량기
달아야지? 그것도 한전에 등록하고 돈 들어간다..."



까악~~까악~~' 까악~~까악~~' 아까는 한마리였는데 이제보니 너댓마리 정도 되보입니다.

수도 계량기와 보일러실 역시 열악하기 그지 없어서 동파의 위험이 있을것도 같답니다.
게다가 별채의 전기선의 경우 누전으로 인해 자주 다운된다는 세입자의 불평에 전 자신감이 조금씩
떨어지기 시작했습니다.
"10원 받아서 1000원짜리 공사를 해야 하는건 아닐까?" 제가 물었지요.
"별채 전기 공사는 아무리 싸게 해도 150-200 이상은 될꺼야..요새 구리선, 전기선 값이 장난아니거든."
"3층 옥탑 파이프는 혼자서 해봐. 탈공기계는 빌려줄테니까 탈공하고, 실리콘으로 마감하고.. 파이프는 철물점 가서
사서 해보면 아무것도 아니야."

이제 아예 아무 생각 안납니다.
슈우욱~~ 제 정신이 육체를 빠져나와 하늘로 올라갑니다.
까악 까악 ---- 머리위로는 하늘이 안보일 만큼 까마귀떼들이 온통 뒤덮여 있습니다.
하두 심란해서 근처 대포집으로 옮겨서 식사를 빙자한 술판을 벌립니다.



그렇게 심란한 마음을 술로 흐리게 한후에 집에 오니 울 달링이 울고 싶은데 뺨 때려줍니다.


단독으로 이사를 못하겠답니다. 원래 계획은 안채를 우리가 쓰고 살고있는 아파트를 처분하여
매수자금을 충당하려는 것인데...머리가 다시 아파오기 시작합니다. 사정없이...


"이제 와서 그러면 돈은 어떻게 하니..한두푼도 아니고 단위가 억인데.."
"아니야, 돈이 소중한게 아니란건 아니지만 우리딸 2층 계단 오르내리다 넘어져서 다치면
어떻해? 그리고 놀이터 좋아하는 애를 놀이터도 없는 단독주택에서 어떻게 키워요? 이제 옆집 언니랑

제법 놀기 시작하는데 갑자기 이사는 애한테 안 좋을것 같아..사실 나도 단독 살기 불편해서 별고고..."


눈에 넣어도 안 아픈 외동딸을 앞세우고 뒤이어 본인도 싫다고 하니....저의 패배는 정해져 있었지요.
"방법을 생각해 볼께..."
결국 집수리 비용은 얘기도 못 꺼냈습니다.
우리가 사용할 안채 기본 수리비용으로 한 삼백 정도 들어갈꺼다 라고만 말을 해놨었거든요..

그날 저녁..먹구름이 온통 세상을 뒤덮은것 같아 보이는건 제 착각이겠지요?

하여간 그날 그렇게 저는 정신줄을 놔 버립니다...

역시 다음 시간에...
(사실은 가지고 다니는 랩탑에 틈틈이 한줄씩 써 놓았습니다.^^
그래서 미리 써놓은 다음이야기는 바로 올립니다.)

[출처] 끝수니아빠 경험담 vol_2 "내돈은 어디로 갔을까" 후속... (소액부동산마법사) |작성자 끝순이아빠