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"목동 신가지 아파트 재정비 기본구상(2009.2 양천구청)" 주요 내용을 발췌해놓고 일이 바빠서 부동산 뱅크 게신판에 올리지 못했는데, 오늘 아침 매일경제 1면에 "목동아파트 재건축 점화"기사가 나온 것을 보고 늦었지만,관련 글을 올립니다.

2009년 양천구청에서 공청회까지 했었던 "목동 신가지 아파트 재정비 기본 구상"자료의 주요 내용을 발췌하였습니다.

다가오는 총선과 대선 공약에서 "양천 자원회수시설"과 "열병합 발전소" 지하화도 공론화 되어 신가지 아파트 재건축과 함께 종합적으로 검토하여 명품 주거단지로 재탄생할 날을 기대합니다.
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목동 신시가지 아파트 재정비 기본 구상(2009. 2 양천구청) 주요 내용

I. 계획의 개요
1. 계획의 배경 및 목적
◦ 80년대 지정▪개발된 목동택지개발지구가 준공된 지 20년이 지남에 따라 주차장 부족, 건축물의 노후 등으로 인해 각 단지별 개발수요 발생
◦ 목동택지개발지구 전체에 대한 종합적인 계획 수립
◦ 명품주거단지로서의 목동지구의 가치 유지 및 향상
2. 계획의 범위
◦ 재건축 및 리모델링 등 사업방식의 비교▪검토
◦ 단지별 개략적인 건축계획 및 사업성 검토
◦ 미래형 고밀도 아파트 구상(안) 계획 (조감도 작성)

II. 현황 분석
1. 건폐율 현황
◦ 대상지 전체의 평균 건폐율은 약 14.44%로 나타남
◦ 단지별 건폐율은 3단지가 18.14%로 가장 높고, 14단지가 11.33%로 가장 낮음
◦ 건폐율 13% 이하 단지가 6개 단지로 가장 많은 부분을 차지하고, 17%이상 단지는 2개 단지에 불과함
1단지 16.84%
2단지 17.54%
3단지 18.14%
4단지 13.74%
5단지 16.09%
6단지 12.94%
7단지 12.72%
8단지 12.41%
9단지 14.69%
10단지 12.35%
11단지 12.18%
12단지 13.88%
13단지 16.00%
14단지 11.33%
2. 용적률 현황
◦ 대상지 전체의 평균 용적률은 약 132.62%로 나타남
◦ 단지별 용적률은 8단지가 164.53%로 가장 높고, 5단지가 117.20%로 가장 낮음
◦ 용적률 120~130% 이하 단지가 8개 단지로 가장 많은 부분을 차지하고, 150% 이상 단지는 2개 단지에 불과
1단지 128.90%
2단지 124.16%
3단지 122.05%
4단지 124.89%
5단지 117.20%
6단지 139.08%
7단지 124.76%
8단지 164.53%
9단지 138.21%
10단지 127.35%
11단지 124.96%
12단지 123.20%
13단지 161.25%
14단지 145.76%

3. 세대수 및 세대밀도 현황
◦ 대상지 총 세대수는 26,629세대이며, 세대밀도는 평균 130.66세대/ha로 나타남
◦ 세대수는 14단지가 3,100세대로 가장 많고, 8단지가 1,352세대로 가장 적음
◦ 세대밀도는 8단지가 189.33세대/ha로 가장 높게 나타났으며, 5단지가 103.05세대/ha로 가장 낮음

III. 부문별 계획
1. 주택재건축 사업의 개요
11▪3대책(2008.11.3)에서는 부동산 경기 활성화를 위해 재건축 규제의 핵심인 용적률 규제와 소형주택 및 임대주택 의무비율 등을 대폭 완화하여, 재건축 사업성이 대폭 개선될 것으로 예상됨.
그러나, 2009년 1월 현재 관련 법령 개정 등의 후속조치가 이루어지지 않았으므로 본 보고서에서는 11▪3대책 발표 이전의 규제사항을 중심으로 검토하였으며, 향후 11▪3대책의 후속조치가 이루어질 경우 재건축에 대한 재검토가 이루어져야 할 것으로 판단됨
2. 용적률 규제 완화에 따른 기대효과
용도지역별 용적률의 법정한도까지 허용 (3종 일반주거지역: 300%까지 가능)
조합원의 주택 면적과 일반 분양분이 늘어나 재건축사업의 수익성이 좋아짐

IV. 별첨
건축계획 및 사업성 검토
1. 기본방향
본 건축계획은 구체적인 계획이 아니라, 주민들의 이해를 돕기 위하여 작성된 기본 자료로서 개략적인 내용을 담고 있으므로 향후 단지별로 추진될 개발계획과는 아무런 연관성이 없으며, 추후 관계법령 개정▪제정 및 인허가시 변경될 수 있음

2. 사업성 검토
본 사업성 검토는 구체적인 계획이 아니므로 일반적인 기준을 마련한 후 그에 맞게 사업성을 검토하였으며, 향후 개발시 주변 여건에 따라 많은 차이가 예상됨

- 적용기준 (사업성을 검토하기 위한 적용기준이며, 단지별 개발시의 내용과는 많은 차이 예상)
재건축 공사비: 500만원/평 적용
재건축 일반분양가: 1,800만원/평 적용

가. 1 단지 사업성 검토 (현재 용적률: 128.9%)
재건축시 부담금 없이 넓혀갈 수 있는 평형 검토
1) 용적률 230% 기준 (기부체납 없을 경우)
20평형  22평형
27평형  29평형
30평형  33평형
35평형  38평형
45평형  49평형
58평형  63평형

2) 용적률 300% 기준 (기부체납 없을 경우): "3종상향 적용시"
20평형  29평형
27평형  39평형
30평형  43평형
35평형  50평형
45평형  64평형
58평형  83평형

나. 4 단지 사업성 검토 (현재 용적률: 124.89%)
재건축시 부담금 없이 넓혀갈 수 있는 평형 검토
1) 용적률 230% 기준 (기부체납 없을 경우)
20평형  23평형
27평형  31평형
35평형  40평형
45평형  51평형
55평형  62평형

2) 용적률 300% 기준 (기부체납 없을 경우)
20평형  29평형
27평형  40평형
30평형  51평형
35평형  66평형
45평형  81평형
55평형  81평형

3. 사업성 검토 총괄
1) 재건축시 부담금 없이 넓혀갈 수 있는 평형 검토
◦ 재건축시 현주민들의 추가 부담금 없이 넓혀갈 수 있는 평형비율 검토
◦ 계획용적률에서 230%에서 기부채납이 있는 경우 대부분의 단지에서 추가 분담금없이는 평형을 넓혀갈 수 없는 것으로 분석되었으며, 현재 용적률이 124% 이하인 단지들만이 약간씩 넓혀갈 수 있는 것으로 분석됨
◦ 계획용적률 300%에서 기부채납이 있는 경우에는 단지에서 10% 이상 증가한 평형으로 입주할 수 있을 것으로 분석되었으나, 현재 용적률이 160%가 넘는 단지들은 넓혀갈 수 없거나 추가 부담금이 발생하는 것으로 분석됨.
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통계상 아파트 매매건수는 1월에 비해 증가되면서 가격도 일부 조금 상승한 곳이 있다고 합니다.
양천구청에서는 1~3단지 종상향 카드를 들고 나오면서 "재건축" 시동을 걸었고, 다른 재건축 아파트에 비해 용적률, 대지지분 등에서 가치가 있는 목동 신시가지 아파트 재건축에 무척 기대가 됩니다.

또한 7단지 경우는 상업지역과 근처하여 초고층 아파트를 계획하고 있다고 하는데, 4단지 역시 7단지 못지않은 입지를 지니고 있다고 생각됩니다.

현재 경인지하차도로 7단지와 단절되어 있으나 지하화될 경우 주거환경이 훨씬 개선될 것 같습니다.