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<업무보고>부동산 규제 대폭 완화…시장 살아날까


22일 국토해양부의 청와대 업무보고는 과도한 주택거래 규제를 추가 완화하는 한편 미분양 해소와 유동성 지원, 실수요자의 주택 구매력 제고 등을 두루 담고 있다. 특히 분양가상한제 폐지, 강남3구 투기과열지구 해제, 지방 미분양 양도세 한시 면제, 공공택지 전매제한 추가 완화 등 핵심적인 내용이 모두 풀림에 따라 침체된 부동산시장 활성화에 어느 정도 기여할 것으로 예상된다. 그러나 일부 실효성이 떨어지는 대책이 보완장치 없이 마련됐다는 점은 미흡하다는 평이다.
▶규제완화-공급확대가 골자=정부가 수도권의 공공택지 전매제한 기간을 민영주택과 같은 1~5년으로 완화한 것은 과도한 전매제한 기간이 거래 활성화에 최대 걸림돌이 되고 있다는 지적에 따른 것으로 풀이된다. 실제로 지난해 9월부터 분양가 상한제가 도입되면서 상한제 적용주택은 전매제한 기간이 최대 10년까지나 제한돼 과도한 재산권 침해라는 지적이 누가 제기돼왔다. 공공택지 전매제한 완화는 내년 3월 주택법 시행령이 개정되면 적용되고 기존 주택까지 소급 적용돼 실효성이 있을 것으로 예상된다. 판교신도시의 경우, 85㎡이하 주택은 입주 후 2년 간 전매가 제한되며 85㎡이상은 입주 후 곧바로 팔 수 있게 된다.

지방 미분양의 경우 양도세 한시 면제는 지난 IMF때 적용했던 것으로 당시에도 3만가구의 미분양 해소 효과가 있었던 만큼, 이번에도 미분양 해소에 일정부분 효과가 있을 것으로 예상된다. 강남3구의 투기지역 및 투기과열지구가 해제됨에 따라 전국의 투기지역 및 투기과열지구가 모두 풀리는 상징적인 효과가 예상된다. 또한 민간 분양가상한제 폐지는 실효성 없는 정책을 폐지했다는 점에서 환영할 만한 결과로 주목된다.

특히 민영주택 재당첨 금지가 2년간 한시 면제됨에 따라 신규로 15만명이 청약기회를 갖게 될 전망이다. 민영주택 재당첨 금지조항은 지난해 9월 분양가 상한제가 실시되면서부터 전국의 아파트에 적용돼 있다. 재당첨 금지조항은 동일 가구에 속한 가구원이 당첨됐을 때 나머지 가구원의 당첨을 제한하는 규정으로, 현재는 3~10년간 재당첨이 금지되고 있다. 과밀억제권역은 10년(85㎡ 이하), 5년(85㎡ 초과), 기타지역에서는 5년(85㎡ 이하), 3년(85㎡ 초과)이다.

공급 확대도 병행된다. 서민주거 안정을 위해 내년 보금자리 주택 첫 분양으로 13만가구를 시작으로, 총 150만가구가 건설된다. 신도시 주택공급 계획도 차질없이 추진돼 내년 중 4만7000가구가 분양된다. △판교신도시 1만1000가구 △광교신도시 5000가구 △ 김포신도시 1만8000가구 △파주신도시 1만1000가구 등이다. 도심에서는 기숙형, 원룸형 1~2인 가구를 위한 기숙형, 원룸형 주택유형을 신설하고 내년 6월 주택법령을 개정한다. 리모델링 동의기준을 완화하고 내년 9월 중 시공사 선정시기나 방법 등의 법적 근거를 마련하기로 했다.

이 밖에 실수요자의 주택 구매력 제고를 위해 국민주택기금 구입자금 지원 프로그램에 30년 장기대출을 도입하기로 했다. 이에 따라 현재 1~3년 거치, 19~17년 상환에서 ‘5년 거치, 25년 상환’방식이 도입된다. 또 영구임대 및 공공임대주택의 관리비와 임대료를 인하하는 한편, 영구임대주택을 건설을 재개해 내년에 5000가구를 공급한다.

▶미분양 환매, 건설사 보유토지 매입 등은 실효성 떨어져=국토부는 미분양 해소 차원에서 환매조건부 미분양 매입을 올해 5000억원에서 내년에는 1조5000억원으로 늘려 1만호 가량을 추가 매입하고, 주공의 준공 후 미분양 매입도 지속적으로 추진한다고 밝혔다. 또 미분양 리츠와 미분양펀드 등을 활용한 미분양 해소를 적극 추진, 연기금이나 금융사, 주택사업자(후순위)가 리츠나 펀드를 설립해, 미분양아파트를 매입하고 임대나 매각수익을 배분하는 방안도 추진한다. 토공의 건설사 보유토지 매입사업을 올해 4000억원 규모에서 내년에는 2조6000억원으로 늘리고 담보신탁된 토지 등으로 매입대상을 확대하기로 했다. 부도사업장을 인수하는 사업자에게 국민주택기금에서 건설자금(호당 550만~7500만원)을 지원할 계획이다.

그러나 토공의 건설사 보유토지 매입은 계약금을 떼이고 매입해주고 있어, 자금여력이 없는 건설업체들의 호응도가 매우 낮은 상황이다. 굳이 많은 예산을 들일 필요가 없다는 지적이 일고 있다. 대한주택보증의 환매조건부 미분양 매입은 지방을 중심으로 기존 계약자와의 형평성 논란이 불거지고 있어 향후 법적인 분쟁이 커질 것으로 예상된다. 주공의 준공 후 미분양 매입 또한 매입 기준이 까다로와 올해 실적이 3000가구 수준에 그치는 등 실적이 저조한 상황이며, 미분양 펀드도 수익률을 보장하지 않는 한 실효성이 떨어진다는 비판이 나온다.

장연주 기자/yeonjoo7@heraldm.com