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★추석이후 지역별. 평형별. 가격대별 분석 및 전망 ★




부동산 뱅크/천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 여러분 민족의 대명절 추석을 맞이하여 선물을 드리겠습니다.
한가위 선물 세트는 못 드리지만 그것 보다 훨씬 가치가 있고 의미심장한 글을 선사할테니 기쁜 마음으로 받아 주시기 바랍니다.

드디어 MB 정부가 규제 완화의 칼을 빼어 들었습니다.
최근 추가 발표된 부동산 정책을 두고 일각에서는 실거주 강화. 강남만을 위한 잔치 등으로
폄하하고 있지만 제가 보기에는 MB 정부가 부동산의 활성화를 위하여 시장의 충격을 완화하면서
단계적으로 규제를 풀겠다는 신호탄으로 여겨집니다.

지금의 일그러진 부동산 정책을 단숨에 풀어 헤치면 좋겠지만 야당과 일부 시민들이 반대하는 상황하에서 한꺼번에 규제를 철폐하기란 쉽지 않을 것입니다.

이번 추가 정책의 골격을 들여다보면 앞으로 더욱 강도 높은 규제 완화가 이루어질 수 있음을 시사하고 있으며, 정책의 핵심은 사회주의적 좌파 성향의 규제 철폐와 시장 경제 중심의 정책을
통한 거래 활성화가 동시에 진행이 되면서 심하게 왜곡된 부동산 시장이 제자리를 찾게 하는데
목표를 두고 있음을 알 수 있습니다.

MB 정부가 단계적으로 내 놓을 부동산 활성화 방안은 대략 다음 10가지 정도로 압축이 될
것입니다.

1. 1가구 1주택 양도세 대폭 완화
2. 1가구 다주택 양도세 기간 두고 부분적 완화
3. 종부세 9억으로 상향 혹은 전면 폐지
4. 재건축/재개발 개발 이익 환수제 완화
5. DTI 규제 부분적 완화
6. 저가 서민 아파트 과열 방지 및 수도권 무주택자 내집마련 보완 대책 마련
7. 수도권. 지방 미분양 해소를 위한 획기적인 대책 마련
8. 집값 폭등 방지를 위해서 불법적 거래 강화와 자금 출처 조사 확대.
9. 앞서 발표한 수도권 실거주 수정 및 적용 기간 연장.
10. 기존 전매제한 부분적 완화와 형평성에 따른 전매 가능한 아파트 완화 대책

위의 10가지 사항이 언제 어느 시기에 적용이 될 지는 정확하게 알 수 없으며 또한 어느 선까지
규제 철폐가 이어질 지는 모르지만 한두가지를 제외하고는 모두 적용할 가능성이 높습니다.

부동산 규제 완화의 핵심이라 할 수 있는 상기 10가지의 정책이 실현 될 가능성이 높은 이유는
다음 5가지 사항으로 정리해 볼 수 있습니다.

1. 부동산 거래 실종. 미분양 증가. 건설 경기 악화 등 부동산 동맥 경화 상태가 매우 심각합니다.
2. 상기 항목 적용시 집값은 전면적 폭등보다는 상승과 하락이 동시에 진행이 되어 건전한
부동산 시장이 조성이 된다는 점입니다.
3. 해외 선진국에 준하는 부동산 정책이라서 설득력이 높습니다.
4. 부동산 규제와 자율은 과거에 고가 아파트에 치중하여 서민 아파트의 폭등을 야기했기 때문에
대실패라 할만하며 따라서 앞으로는 고가.중가.저가 주택에 대한 형평성 있는 정책이 핵심을
이룰 것입니다.
5. 지금의 부동산 제도를 손질하지 않으면 부동산 장기 침체. 서민 아파트 폭등에 따른 수도권
50% 전후의 무주택자의 피해가 이어질 것이며, 20%의 상류층과 다주택자. 자녀의 내집마련을
도와 줄 중산층 서민의 자금 부족 등 대다수 국민들의 원성이 하늘을 찌를 것입니다.

이제 추석이 얼마 남지 않았습니다.
과거의 사례를 보면 가족과 친지가 모이는 자리에서의 절대적 화두는 단연 경제 상황과 부동산/주식 등 재테크인데 명절 이후에 부동산 거래가 늘고 상승이 많았던 점을 감안한다면 이번 추석을
계기로 극심한 경제란과 부동산 침체가 활력을 찾는 계기가 될 것으로 판단합니다.

명절 이후에 경제 활성화와 부동산 활황 가능성이 높은 이유는 막연하고 정리되지 않았던 재테크 전략이 친지들과의 대화를 통하여 구제화 되고 자금 운용 계획이 현실화 되기 때문입니다.

경제 침체의 골이 너무 깊은데다가 정부의 부동산 정책이 가시적인 부분에 한참 미치지 못하기
때문에 금번 추석 이후에 부동산이 당장 활기를 찾기는 어렵겠지만 추가 대책에 따른 수혜 지역과
아파트가 가시화 된다면 6개월 이내에 반등 가능성을 점칠 수 있습니다.

자 그렇다면 정부의 규제 완화가 부동산 시장의 활력을 되찾게 하는데 일조하겠지만 모든
아파트가 수혜 대상이 될까요?
수혜를 받는 아파트도 있겠지만 오히려 하락하는 주택들도 속출할 가능성이 높으며. 특히
2007-2008년 이후에 폭등한 서울 대부분 지역과 소외 지역 및 소형 아파트. 빌라 등은 하락할
확률이 훨씬 높다고 전망이 됩니다.

즉 이 시점에서 단기 폭등한 주택은 부정적인 전망이 예견이 되며 장기 조정한 아파트는 상승할
가능성이 매우 높습니다.

이제 지역별. 평형별. 가격대별로 나누어 매수와 매도 여부, 상승 및 하락 시기. 그 까닭 등을
간단하게 되짚어 보겠습니다.


A. 지역별 전망

1. 추석 이후-2009년 상승할 지역
- 2006년 폭등하다가 1년 6개월 이상 큰 폭의 조정을 보이는 곳. 최근 3년간 상승하지 않은 지역
- 노무현 정부 규제 중심 피해 지역 대부분 상승 전망
- 토지는 주택 상승과 일치
- 서울: 강남구. 서초구. 강동구. 송파구. 목동. 용산. 동작구. 관악구. 영등포구. 서대문구
- 수도권: 분당. 일산. 평촌. 중동. 상동. 고양. 동탄. 송도. 파주. 용인. 수원. 의왕. 군포. 성남.
과천. 인천 일부. 평택. 오산. 화성. 천안. 아산. 김포. 지방은 부분적 상승 가능.
-향후 하락 시기- 2009년 하반기 예상(상승 후 6개월 이내)

2 추석 이후-2009년 하락할 지역
- 2007년-2008년 단기간 큰 폭의 상승을 보이는 곳. 1년 이내에 단기 폭등한 모든 지역
- 노무현 정부 규제 중심 수혜 지역 대부분 하락 전망
- 토지는 주택 하락과 일치.
-서울: 노원구. 도봉구. 강북구. 중랑구. 동대문구. 중구. 구로구. 금천구. 은평구. 종로구. 성북구
- 수도권: 의정부. 동두천. 포천. 남양주 일부. 양평. 여주. 광주. 인천 일부. 고양 일부.
부천. 시흥. 안산. 광명. 안양 일부. 산본. 대부분 지방 도시.
-향후 상승시기: 2010년 이후(상승한 곳이 하락으로 돌아설 때)


B. 평형별 전망.

1. 추석 이후-2009년 상승할 평형.
- 2006년 폭등하다가 1년 6개월 이상 큰 폭의 조정을 보이는 평형. 최근 3년간 상승하지 않은 평형
- 아파트. 주상복합 유망. 토지는 집값과 일치
- 노무현 정부 규제 중심 피해 평형 대부분 상승 전망
- 60평대 이상- 50평대- 40평대- 30평대 일부.
- 대형 평형 기존 주택. 미분양 큰 폭의 상승. 초급매 평형 매우 유망

2. 추석 이후-2009년 하락할 평형.
- 2007년-2008년 단기간 큰 폭의 상승을 보이는 평형. 1년 이내에 단기 폭등한 모든 평형
-빌라. 다세대. 다주택 .상가 하락. 토지는 집값과 일치.
- 노무현 정부 규제 중심 수혜 평형 대부분 하락 전망
- 10평대 이하- 10평대-20평대- 30평대 일부
- 소형 평형 기존 주택. 큰 폭의 하락. 초급등 평형 매우 불리


C. 가격대별 분석 및 전망

1. 6억-9억대: 최대 수혜 전망. 집값 급등 유력
2. 9억 이상: 수혜 전망. 집값 급등 유력
3. 4-5억: 전반적으로 수혜. 단 1년 이내에 폭등한 아파트는 하락.
1년 6개월 이상 하락 곳은 상승
4. 2-3억대: 전반적으로 하락. 단 1년 이내에 폭등한 곳 폭락
1년 6개월 이상 하락 곳은 상승. 장기 침체 한 곳은 상승.
5. 2억 미만: 전반적으로 매우 불리. 2억 이내의 주택 매수는 신중할 것.
단 1년 이내에 폭등한 곳은 폭락.1년 6개월이상 하락 곳과 장기침체 한 곳은 상승.

- 주의 사항: 위의 내용은 약간의 차이가 발생 할 수 있습니다.

지금까지 정부의 추가 정책의 방향과 부동산 그래프 모형상 상승과 하락을 할 주택을 지역별.
평형별. 가격대별로 살펴 보았습니다.
위의 전망을 맹신할 필요는 없지만 데이터를 바탕으로 제시한 글이기 때문에 상당히 설득력이
있다고 할 수 있습니다.

여러분들이 앞으로 주택을 매수할 경우 최고 우선으로 삼아야 할 점은 얼마나 하락했고 얼마나
상승했느냐 하는 점입니다.
보통 지역의 호재만을 믿고 매수하기 쉬운데 호재는 발표 시점에서 상당 부분이 시세에 반영이
된 다는 점을 감안하면 지금은 호재를 찾으려고 하기 보다는 부동산 흐름상 큰 폭으로 하락한
지역이 최고의 투자처이며 큰 폭의 상승을 거둔 곳이 최악의 투자처라고 말씀을 드리겠습니다.

정리하면 3년 이내의 최고의 투자처는 1년 6개월 이상 조정하여 초급매가 출현하는 지역으로
40평대 이상 평형에 가격대는 최소 6억 이상인 아파트라고 할 수 있습니다.
반면에 3년 이내에 투자해서는 안 될 곳은 1년 이내에 폭등한 곳으로 매도 호가가 꺾이지 않는
20평대 미만의 소형 평형으로 가격대는 3억 미만의 빌라. 다주택. 소형 아파트라고 할 수 있겠지요.

아파트는 돌고 돕니다. 좀 더 길게 보면 제가 제시한 사항이 반대로 움직일 수 있기 때문에
해당 지역이나 아파트를 보유하신 분들은 일희일비 하실 필요가 없으며, 강남 사람이 강북 사람이 될 수 있고, 소형 평형의 주인이 중대형 평형의 주인이 될 수 있다는 점을 감안하면 이 글은
수도권 모든 지역과 각계 계층의 주민들에게 도움을 드리는 글로 너그럽게 이해해 주시기 바랍니다.

제 의견에 동조하시는 분은 어느 지역에 사시든 도움을 받을 것이라고 판단합니다.
다만 MB 정부의 정책 방향과 선진국의 부동산 시장을 염두한다면 앞으로는 소형이 중대형을
추월하고 입지가 떨어지는 곳이 입지가 탁월한 지역을 능가하는 역현상은 다시 재현 될 가능성이
희박합니다.

왜냐하면 지금의 부동산 시세는 세계에서 유례를 찾아 보기 힘든 노무현 정부의 해괴한 공산주의
악법이기 때문입니다.

다만 상승한 곳은 반드시 하락하고 하락한 곳은 반드시 상승하기 때문에 매수 후 1년 이내에
상승한다면 비과세까지 기다리기 보다는 세금을 내더라도 곧바로 매도하고 하락한 곳으로 갈아타는 것이 현명해 보이며, 매수 1년 이내에 흐름이 꺾였다면 꼭지 시세를 기억하지 마시고
손해를 보더라도 바로 되파는 것이 현명한 방법입니다.

추석 잘 보내시고 저의 글은 부동산의 지침서로 이해하시기 보다는 이해하기 쉽게 직설화법의
글을 게시했다는 점만을 평가해 주셨으면 합니다.
감사합니다.