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'어쩔라나'분이 부갤에 또 올리신 글 한번 읽어보세요. 긴 글이지만 우리의 입장생각하고, 자세히 보시길..

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부갤에 맞게 존칭을 생략하고 막말(?)로 쓴 것을 양해바랍니다. 부갤에서 존칭을 쓰면 글쓰는 맛이 사라져셔요. 모든 분들께 사전에 양해를 구합니다.




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한경의 서부이촌동 수용보도기사 이후 서부이촌동 주민들이 좀 정신들 차리는 것 같네. 이미 8월30일 서울시의 ‘이주대책기준일’ 발표이후 정신들 차리고 대책에 나섰어야 하는데, 워낙들 모르는 사람들이 많다보니 갈피들을 못잡고 넋놓고 있었던 것 같아.




아마 강남쪽 재개발지역에서 서울시의 이번 8월30일 조치 같은 것이 발표되었으면 당장 난리들이 났을거야. 그쪽 지역들은 선수들도 많고, 변호사를 비롯하여 관련 전문가들도 많아서 서울시 마음대로 호락호락 넘어가지 않거든---.




그나마 다행인 것은 어떠한 연유에서 인지는 모르지만 한경의 오보(?)소동을 계기로 ‘이주대책기준일’조치를 취한 서울시 관련 일부 공무원들의 속마음이 드러나게 되어서, 11월초 코레일부지의 SPC사업자 선정전에 서부이촌동 주민들이 대응을 할 수 있게 되었다는 점이야. 용산국제업무지구 개발계획에 따르면 코레일부지에 응모하는 SPC사업자들은 서부이촌동까지 포함하는 개발계획을 작성하여 제출하게 되어있거든. 즉 이미 개발계획의 대체적 방향은 사업자들의 응모신청단계와 그 대상자 선정에서 이미 확정되게 되어 있었던거지.




서부이촌동 주민들이 이제 정신들 차리고 열심히 대책을 간구하는가 본데, 발바닥에 땀나도록 열심히 하는 것이 필요할덴데---. 부뱅의 몇 몇 분들이 쓴 글을 보면 열심히 연구하고 찾아보는 것은 좋은데, 너무 현실감이 없는 것 같아. 차분하게 대응해야 한다는 것은 맞는 말인데, 지금 서부이촌동이 부딪친 현실과 상대방을 잘 모르는 라이브한 생각들이 남아들 있네.




1. 용산국제업무지구는 코레일보다는 서울시가 이니셔티브를 쥐고 주도하고 있지. 그것은 지난 온 과정을 보면 여실히 드러나지.




코레일은 2006년 12월20일 '용산 역세권 개발 사업자 공모'를 통해 용산역 코레일부지에 대한 사업자 선정에 나섰지. 그러나 이의 허가권을 가진 서울시는 2007년 3월28일 제6차 도시·건축공동위원회에서 620미터 빌딩은 허가하되, 용적율은 580%, 주거비율은 사업지의 20%, (서부이촌동과의 개발연계위해) 5만평(37%)의 개발을 유보한다는 조치를 내렸지. 그러자 코레일은 사업성이 없다며, 바로 다음날부터 사업자공모 조치를 중단했지.




이러한 과정에서 서울시는 서부이촌동과의 연계개발을 코레일측에 강력히 요구하였고, 코레일은 서부이촌동과의 연계개발은 수용에 따른 민원과 저항으로 사업이 표류할 수 있다며 강력 저항했었지. 막대한 적자로 하루에 이자만 9억원씩(?) 나가는 코레일측으로서는 사업의 표류는 무엇보다 감당할 수 없는 것이었거든.




3월28일 조치는 서울시와 상의없이 독자적으로 사업자공모를 추진하던 코레일측에 대한 서울시의 공개적 경고이자, 서부이촌동과의 연계개발에 나서라는 강력한 주문이었지. 당시 서울시가 허가한 용적율은 580%, 주거비율 20%로는 코레일이 도저히 사업성을 맞추기 어려웠거든. 이번 8월17일에 발표된 용적율이 608%, 주거비율 최대 33%과는 비교하면 그 수익성 여부를 바로 알 수 있지. 더군다나 37%에 달하는 5만평은 개발조차도 유보되었지. 그렇지만 서울시는 용산국제업무지구 개발을 반대하는 것이 아니라면서 코레일과의 협상의 여지를 남겨두었지.




코레일은 4월3일 공식적으로 사업자공모를 취소하였고, 이후 서울시와의 협상에 들어갔지. 그리고 지난 7월에 서울시의 한강르네상스 개발계획이 발표되었고, 그 연장선상에서 서울시와 코레일이 합의하여 지난 8월 17일 서부이촌동을 포함하는 용산국제업무지구 개발을 발표하였지. 이때에도 서울시는 용산국제업무지구 SPC가 “서부이촌동을 포함한 개발이 불가능할 경우는 2007.3.28 자문결과 적용” 즉 서부이촌동을 포함해서 계획을 수립하지 못하면 2007년 3월 28일 자문결과에 따라 현 철도공사소유의 기지창 부지만을 대상으로 사업을 추진하게 된다는 조건을 넣었지. 이는 합의계획을 자세히 살펴보면 나와있어. 그리고 8월29일 코레일은 용산국제업무지구 SPC 사업자공모를 발표했고, 8월30일 서울시는 이주자대책기준일을 발표했지.




그동안의 진행과정을 보면 서울시가 나서서 서부이촌동 개발을 코레일부지의 용산국제업무지구 개발과 연계시킨 것이라 보이지. 여러 조건 때문에 미적거리는 코레일을 달래기도 하고, 거의 협박하기도 하면서---. 최대 치적이 될 한강르네상스를 위해---.




그동안 5개월간의 서울시와 코레일의 협상과정에서 무슨 말들이 오고 갔을까? 모르지. 그렇지만 그냥 밥만 먹었을까? 요즈음 공무원들 실적을 올리기 위해 안달이 난 사람들이 얼마나 많은데---. 승진경쟁 무척 치열하지. 더군다나 서울시 최대 우선 과제인 한강르네상스 계획의 첫 단추를 여는 사업인데---. 별의별 가상계획을 다 세웠을 것 같은데--- 모르지.







2. 가장 중요한 점은 서부이촌동 개발뿐만 아니라 관공서가 공개적으로 발표한 개발계획은 쉽게 변경되기 어렵다는 점이야.




“서울시가 개발계획안을 만들어 공람/공청을 할 때 그 내용을 보고 그 때 가서 적절한 대응을 하면 될 것이다.”는 생각은 현실을 모르는 안이한 생각이지. 공무원들이 제일 무서워하고 항상 신경쓰는 것이 감사인데, 누가 그러던데 감사에서 중점적으로 보는 것이 신규 계획이나 기존 계획의 변경이 정당하거나 불가피한 사유와 적합한 절차에 의해 추진되었는지 여부라고 해. 그렇기 때문에 공무원들이 공식적으로 발표한 계획을 변경할 때에는 그에 상응하는 불가피한 사유가 반드시 있어야 하지. 감사를 넘어갈만한---.




아마 개발계획안이 작성되어 주민 공람에 들어갔을 때, 그 내용을 바꾸는 것은 작성되기 전에 바꾸는 것에 비해 몇 배나 더 힘들걸. 공무원들이 개발계획안을 공람에 들어갔다는 것은 이미 이에 필요한 제반 법률적 검토가 끝나고, 관련 개발계획 전례들을 참조하면서 계획을 거의 확정하여 작성하였다고 보면 됨. 공람과 공청회를 통해 그 주요 내용이 변경되는 경우는 거의 없지. 포기하기 경우는 있어도. 특히 수용방식이냐, 환지방식이냐, 그밖의 방식이냐는 사업의 가장 기본적 골격인데, 이것이 이 과정에서 바뀐다는 것은 대단히 어렵지.




이 단계까지 이르면 개발계획을 바꾸기 위해서는 그에 상응하는 불가피한 사유가 있어야 하는데, 이런 사유를 만들기 위해서는 아마 서부이촌동 주민들은 엄청난 생난리를 피우지 않으면 안될 것이야. 머리띠 두르고, 플랭카드 붙이고, 설치는 정도로는 턱도 없지. 서울시가 수용에 따른 도시개발을 한 두 번 해보나---.




3. 용산국제업무지구개발은 계획상으로는 사업진척 속도가 상당히 빠르지. 당장 10월말까지 코레일부지 매각에 응모할 사업자들은 서부이촌동까지를 포함하는 개발계획을 작성하여 사업계획서를 작성해야 하지. 그리고 그 계획을 보고 11월초에 사업자가 선정되지. 사업자 선정권자는 코레일이지만, 아마 서울시의 입김도 무시못할 걸. 인허가권을 가지고 있는데----. 그리고 선정된 사업자와 코레일, 서울시가 용산국제업무지구를 개발할 SPC를 구성하지. 특별한 일이 없으면 개발계획의 큰 골격과 그림은 이때 이미 거의 확정된다고 보아도 되지. 그후 1년간은 그런 골격밑에서 구역지정과 실시계획을 위한 구체적 작업기간이지.




때문에 서부이촌동 주민들에게는 지금부터 11월까지가 가장 중요한 시기이지. 지금 어떻게 하느냐에 따라 이후가 좀 편해지는냐, 아니면 몸과 맘 피곤하게 결사항전 체제로 가야하느냐가 달려있다고 해도 과언이 아니지. 지금 호미로 막을 것을 나중에는 포크레인으로도 못 막을지도 몰라. 지금은 플랭카드 내걸고 전화와 메일로, 방문으로 민원을 넣으면 될 일을 나중에는 엄청난 물리적 실력행사를 해도 가능할지 모르겠네.




4. 지난 건교부의 8월 아파트의 실거래 공개때 대림 33평(85㎡), 5층이 13억원에 거래되었지. 그전에는 최고 거래가가 22층, 84천만원이었고. 대림 25평은 7억원, 43평(115㎡)이 12억9천, 북한강은 14층이 6억 9천이 최고 거래가였지. 대림 33평이 13억원에 실거래 되었다는 것이 현실적으로 서부이촌동 소유자들에게는 좋은 징조가 될 수 있지. 33평이 13억이면 대지지분으로 나누어 평당 1억7천만원이란 소리인데, 상당한 액수이지. 누가 말한 것 같은데, 얼마전 빌라, 단독주택 지역도 평당 1억8천만원(맞나?)에 거래가 되었다고 하니, 이것도 큰 액수이지.




그렇지만 13억원에 거래되었으니 수용되었을 때, 보상가를 많이 받을 수 있게 되었다는 점에서가 아니야. 수용되는 개발지구들 보면 막차 탄 사람들은 자신이 산 가격에 반도 받지 못하고 수용되는 경우도 비일비재하지. 거듭 말하지만 수용되면 보상가는 아마 형편없을 것 같은데 어쩔라나.




가령 예를들어 이번에 공고난 코레일 소유지역의 상업지구 수용가가 평당 1억이라면, 서부이촌동지역은 일반주거지역 또는 준주거지역(용적율 350%이하), 일부 주택상업지역으로 지정되었기 때문에 수용가가 그 절반도 받기 어렵지 몰라. 지난 8월17일 발표된 국제업무지구 계획의 지구단위계획 지침도에 따르면 성원아파트와 중산,시범아파트지역은 일반주거지역으로 용적율 250%, 대림아파트 지역과 그 뒷 연립주택지역은 준주거지역으로 용적율 350%로 고시되어 있지. 그에 따 르면 수용시 보상가는 코레일부지에 설정된 중심상업지구(용적율 750%), 상업지구(600-610%) 에 비해 형편없을 가능성이 아주 높지. 더군다나 수용시는 한강조망권 보상을 제대로 받지 못할 가능성이 높지.




5. 대림 33평이 13억에 거래되었다는 것은 이 보다는 사업시행자들에게 수용되기 힘들겠구나 하는 생각을 줄 수 있기 때문이야. 사업시행자들이 아파트의 경우, 실제 거래된 가격을 무시하고 터무니없는 가격으로 수용할 수 있다고 생각하지 못하거든. 적어도 80%이상의 가격은 감수해야 할 지 몰라? 그리고 이에 준해서 다른 아파트들의 보상가격도 산정해야 하겠지. 수용에 상당한 금액이 나오겠지.




지금 열심히들 주판 알을 튕기고 있겠지? 서부 이촌동 사유지 6만3171㎡(1만8250평)와 그 속의 아파트들을 수용하는데 얼마만한 비용이 들 것인지---.




수용의 경우, 사업시행자가 사업초기에 일괄적으로 수용비용을 부담하기 때문에 초기부터 막대한 비용이 발생하지. 그리고 여기에 나중에 주복을 분양해서 팔때까지의 금융비용을 추가로 부담해야 하지. 더군다나 수용에 저항하는 서부이촌동 주민들의 극심한 반대를 억눌려야 하지, 소송에 휘말려 사업 추진이 지지부진하면 거기에 추가로 비용이 들어가지---. 이 모든 상황을 고려하여 주판알을 튕기고 있겠지.




이 모든 것을 따져본 후에 그래도 수용방식이 낫겠다고 결정할 수 있지만, 워낙 대지 가격이 높고, 아파트 가격이 높게 거래되었기 때문에 쉽사리 수용방식으로 결정하기는 어려울 것이야. 특히 이렇게 아파트와 대지가격을 높은 곳을 수용으로 개발한 경우가 없거든. 당장 여러 부작용이 제기될 수 있지.




그래서 골치아프게 수용하지말고 환지방식으로 하자는 주장도 내부에서 나올 수 있지. 특히 빠른 사업추진을 소원하는 코레일이나 빨리 사업을 추진해야 돈이 되는 건설업자들이 무리한 수용방식에 적극적이긴 힘들지. 이들에게는 사업이 표류하게 될 서부이촌동 주민들의 격렬한 저항이 눈에 빤히 보이는데 무리수를 두기는 어렵지. 문제는 서울시 일부 공무원들이야!




6. 수용으로 개발할 경우는 환지로 개발할 때 보다 분양가가 높다고 하지. 사업시행자가 초기에 들어가는 비용이 많기 때문이지. 내린 한경기사에서도 수용방식이 환지방식보다 14%나 비용이 더든다고 하던데, 환지에 비해 고분양가가 불가피하지. 용산업무지구의 고분양가는 연쇄적으로 주변 집값의 폭등과 서울시 전체의 집값 불안을 야기할 수 있지. 이런 연쇄작용을 무시하고 눈앞의 직접 개발이익에을 취하려는 일부 공무원들의 태도는 전형적인 소탐대실인 것인데, 왜그런지 도대체 알 수가 없네---.




누구말대로 서울시 일부 공무원들이 뚝섬부지 매각을 계기로 도시개발을 통해 직접 수익을 창출하는 것에 맛을 들인 것 아닌지 몰라. 더우기 서울시가 이주대책기준일이라는 카드가 빼들었을 때, 이에 대해 순진하고 잘모르는 서부이촌동 주민들이 소소한 항의외에는 별 저항도 못하고 어벙벙이 넘어가면서 카드가 상당히 시장에 먹혀들어가게 되자, 수용방식의 개발에 더 끌려가게 된 것 같아. 막말로 서부이촌동 주민들을 얕잡아 보는 것이지. 이렇게 해도 되나부나 하고---.




확정된 결론이 나오기 전에 서부이촌동 주민들은 부지런히 대책을 간구하는 것이 좋을덴데 어쩔라나 모르겠네. 어쩌면 이번 한경의 오보사건도 서울시의 의도된 떠보기거나, 아니면 서부이촌동 주민들 정신차리라고 하늘이 내린 경종인 것 같은데, 어떠하든간에 서부이촌동 주민들에게는 정신차릴 기회를 준 것이지. 넋놓고 있다가 나중에 수용이라는 폭탄을 맞았으면 대책을 세우기도 어려웠지. 지금이라도 서울시장을 비롯하여 관련 고위직들, 서울시의 관련 부서들과 한강르네상스를 주도하는 곳, 서울시의회, 용산구청 등에 대한 적극적인 민원 제기와 압력이 필요할텐데 어쩔라나 모르겠네. 지금처럼 잘모르고 감정적인 부녀자들만 나서서 빽빽 소리만 치고, 용산개발님, 수니님처럼 좀 제대로 알고 움직일 만한 사람들은 냉정을 찾자며 뒷짐지고 서 있어서야 뭐 제대로 대응이나 하겠는지 모르겠네. 어쩔라나---.