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한 아파트가 저평가가 되었는가 아닌가는
지금 그 자리에 다시 짓는다고 생각하고
새 아파트의 분양가(땅값+공사비)와 현재의 시세를 비교하면
100% 정확한 것은 아니지만 객관적인 비교는 가능할 것입니다.

<< 잠실한솔 33평형 new분양가(원가) = 6.2 억원 >>

제조업 마인드로 그저 잠실한솔 아파트의 새로운 분양가는
땅값과 공사비로 나누어 시뮬레이션 해봤습니다.

1. 땅 값 (개별공시지가는 2005.1.1 기준)
잠실 한솔아파트 개별공시지가 3,400,000 (m2/원)
참고로 주변 아파트 중,
1) 잠실 5단지 개별공시지가 3,950.000 (m2/원)
2) 올림픽 훼미리 개별공시지가 3,650.000 (m2/원)

2. 공사비
공사비 = 건축비 + 지하주차장 건축비 + 거래세 및 금융비용 + 보증수수료+ 편의시설 설치비 + 친환경 인센티브 + 기반시설 부담금 + 발코니

일반적으로 공시지가를 현 시세로 환산할 때는 공시지가 x 2.5를 하지만
잠실한솔은 보수적으로 잡아 2배로 계산하여 보니.
현재 이 자리에 다시 짓는다면
33평 기준으로 분양가(즉, 원가입니다.) 566,806,000원이 나옵니다.
여기에 부가세 10%가 추가되어야 하는데,
실제적인 분양가는 6.2억선이 나올 것입니다.

궁금하신 분이 계신다면 아니 잠실한솔이 아니더라도
자기가 평소에 궁금했던 아파트의 가격 원가를 계산하겠다는 마음으로
개별공시지가와 공사비를 엑셀로 풀어 보신다면
나름대로 부동산에 대한 객관적 판단을 하실수 있을 것입니다.

잠실 5단지와 올림픽훼미리의 공시지가랑 잠실한솔 지가와 얼마 차이가 나지 않는데....
지금부터는 여러분의 상상의 영역입니다.
부동산은 결국에는 땅값입니다.

여기에서 Quiz?
"여러분은 현재 잠실5단지 평당 단가를 얼마라 생각하십니까?"
어느 세미나에서 보니 평당 5,000만원 정도라던데...


지금부터는 분양가(원가)에 추가할 [아파트에 살아보니...]부분입니다.

첫째로 조망입니다.

어느분이 나홀로 아파트라 하시며 말씀하시던데.
그로인한 시원한 조망(제대로 트여있습니다.)은 동전의 앞뒤라 할 수 있습니다.
남향동의 8층이상의 세대에서 느끼는 환한 햇볕과 시원함은
제가 글로 표현하는 것보다 직접 보시면 이해가 더 쉬울 것입니다.
발코니쪽(남쪽)으로 펼쳐진 가락동과 문정동 그리고 먼 산에 이르기 까지 막힘이 없고...
작은방과 주방쪽(북쪽)으로는 롯데월드와 롯데캐슬골드가 한눈에 들어옵니다.
개인적으로는 낮도 좋지만 밤에 보면 건물들의 다양한 불빛으로 인해
호텔 스카이라운지가 부럽지 않습니다. ^^
아침의 눈부신 해와 검붉은 저녁노을. (살아 보시면 이 말을 실감하실 것입니다.)
눈이 내린 아침에 보는 발코니 정경은 말 그대로 그림이 됩니다.


둘째로 환경입니다.

주위에 석촌호수와 백제고분공원이 있습니다.
차로 이동하면 10분 미만의 거리에 한강과 올림픽공원이 있습니다.
그리고 롯데월드 어드벤쳐입니다.

1) 석촌호수와 백제고분공원
산책으로 백제고분공원과 석촌호수를 걸을 수 있기에
가족간의 정은 건강과 더불어 보너스입니다.

2) 한강과 올림픽공원
제가 이곳에 입주하여 제일 먼저 해 보았던게 [자전거 타서 한강가기] 입니다.
약간은 운동한다 싶게 생각하신다면 자전거 타고 한강가기도 괜찮을 것 같습니다.
예전의 올림픽공원은 사진찍기 좋은 장소였는데,
지금은 인라인 스케이트 타는 곳으로 제 생각이 바뀌었습니다.

3) 롯데월드 어드벤쳐
그렇다면 롯데월드 어드벤쳐는?
저는 롯데월드 1년 회원권 구입을 권합니다.
이거 구입하면 롯데월드는 완전히 우리집 앞마당입니다.
심심하면 놀이기구 타구 (뭐 그리 준비할 것 없답니다. 그저 목에 회원권 걸고...)
새로운 이벤트(카니벌이나 불꽃쇼) 구경하고...
백화점이나 극장 이용시 365일 종일 주차 가능하고...(이 부분 상당히 중요합니다.^^)

4) 롯데백화점과 롯데마트
백화점도 집앞에 있으면 혐오시설이 됩니다.
잠실한솔에서 차로 넉넉히 잡아 5분정도 거리입니다.
재미나게 생활 하실 수 있습니다.


셋째로 교육입니다.

1) 학교(공교육)
초등학교는 석촌초등학교로 아파트 단지와 인접해 있습니다.
중,고등학교는 남자는 배명중학교와 배명고등학교로
여자는 일신여중,고와 정신여고등으로 갑니다.

2) 학원(사교육)
머지않아 잠실재건축과 시영 재건축으로 2만여세대 입주가 시작됩니다.
개인적으로 그렇다면 잠실일대의 학원가는 어디가 될 것인지 생각해 봤습니다. (강남의 대치동처럼요...)
처음에는 신천역일대가 가장 좋은 자리여서 그곳의 상가가 학원으로 대체될 것이라 봤었는데,
높은 임대료를 부담하며 학원을 경영하기가 현실적으로 어렵습니다.
요즘 석촌역일대를 가 보십시오.
주로 생기는 것이 학원들입니 ？
기존의 특목고 입시학원과 대입학원도 유명한 데 이제는 초등학생용 종합반과 세부학습반등
가지가지(^^) 학원들이 들어서고 있습니다.
본격적인 잠실입주에 대비하여 학원들이 모여드는 것 같은 느낌입니다.

3) 체육
여름에는 수영(롯데월드,YMCA,향군회관,올림픽공원..)을
겨울에는 아이스 스케이트(롯데월드)를 가르치기 좋습니다.
겨울에는 대치동에서 스케이트를 배우러 롯데월드로 옵니다.


넷째로 교통입니다.

지금 지도를 펼치어 송파 신사거리(석촌역) 잠실한솔아파트를 찾아보세요.
잠실역 지나서 석촌호수 밑으로 보시다 보면 잠실한솔아파트 나옵니다.
한마디로 "사통팔달"입니다.
그래서인지는 몰라도 은행이란 은행들 다 몰려 있습니다.
지도를 보면서 설명해 드리면 쉬울텐데... 차로 이동하시기에 많이 편리하실 것입니다.
고속도로면 고속도로,
88대로면 88대로,
남부 순환로면 남부순환로,
조금만 길눈이 있으시면 강남의 무수한 곳을 쉽게 가실 것입니다.
지하철은 앞에서도 말씀드렸듯이
8호선 석촌역이 걸어서 3분이고,
좀 시간은 걸리겠지만 9호선도 예정되어 있습니다.(더블역세권)
강남은 테헤란로를 중심으로 발전해 왔는데
여기 송파는 송파대로를 기점으로 계속 발전할 것입니다.
한가지 더, 아파트내 교통(주차시설)입니다.
주차하기 쉽습니다.(이 부분은 여성운전자에게 솔깃할 것입니다.)
가끔 은마나 압구정 현대에 가보면 잠살한솔 아파트 주차장이 고맙더군요. ^^



....일전의 신문에서 우리나라 국력이 세계9위라고 하더군요.
우리가 느끼기에는 한참 꼬래비(?) 같았는데...
올 한해 힘내시고 자부심 가지시고 ^^
멋지게 사는 대한민국이 되길 원하고 바랍니다.
그리고 이곳에 오는 모두... 행복을 맘컷 일구고 누리십시오...