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둔촌주공 아파트에 대해서 향후 시세전망을 추정해보려합니다.
뭐 정확한것은 아니구요.
며칠전에 둔촌주공 추진위의 향후 분담금과 배정평형에 대한 계획이 나와서
이를 기초로해서 둔촌주공의 시세가 어느정도 까지 올라갈수 잇을지 추정해보았습니다.

저는 전문가가 아니고 대략적인 추정이고
혹시 제가 잘못알고 있는 점이 있다면 지적하여 주세요.

편의상 둔촌주공 34평형(대지지분 29.85평)을 기준으로 추정해보았습니다.

<둔촌주공의 시세동향>
둔촌주공은 2007년1월에 34평기준으로 최고치 12억원으로 꼭지 쳤습니다.
이후 계속 하락을 하다가 2009년 1월에 바닥을 치고 다시 상승하여
지금은 9.5억원에 거래되고 있습니다.

<둔촌주공의 가치추정>
현재 둔촌주공의 추진위에서 최근에 내놓은 계획에 따르면
기존 34평의 소유자는 향후 45평,51평,62,평,71평으로 갈수 있다고 합니다.
가장 최악으로 가정하여 제일 작은 45평을 받는다고 가정하여 보았습니다.
45평을 받게되는 경우 추가 분담금은 5000만원에서 9000만원사이(평균7000만원)라고 합니다.

둔촌주공이 다지어졌을때 새아파트 45평이면 얼마가 될까요?
근처에 비슷한 아파트는 올림픽선수촌이 있습니다.
올림픽 선수촌 42평이 현재 13억원을 하고 있습니다.

주의할점은 둔촌주공은 올림픽선수촌보다 새아파트라는 장점이 있는 대신에
송파구가 아닌 강동구라는 약점이 있습니다.
그래서 정확한 비교라고 할수가 없습니다.
그러나 근처에 마땅히 비교할만한 대단지 아파트가 올림픽선수촌을 제외하고
없기에 이를 기준으로 삼았습니다.

새로지어진 둔촌주공 아파트 45평이 13억원 (비교:올림픽 선수촌은 42평이 13억원)이라고
추정해봤습니다.
(둔촌 주공 추진위에서는 일반분양가를 평당2900만원으로 계상하고 있더군요.이는
일반 분양분 45평아파트를 13억원에 공급(분양)한다는 이야기입니다.
즉 추진위에서는 45평이 13억정도 갈것으로 추정한다는 뜻입니다)

자 그러면 현재 둔촌주공 34평 재건축 아파트는 어느정도까지 오를수 있을까요?

간단한 계산을 위해 새 아파트를 짖는데 걸리는 시간을 무시하고 추정한다면...

현재 재건축대상 34평 아파트 가치= 향후 새 아파트시세 -추가 분담금
= 13억원 -0.7억원
=12.3억원입니다.

즉 12.3억원까지 올라갈수 있다는 추정이 나옵니다.

현재 가격은 최고치대비해서 79%수준에 와있습니다.
현재 강남재건축이 과거 최고치를 돌파햇다고하는데..

시세 반영도가 느린 강동구의 둔촌 주공은 과거 최고치의 79%에 머물고 있어...
서울 일반아파트가격의 평균하락율보다 더 많이 하락한 수준에 머물고 있기에..
조금더 오를 여지가 남아있다고 보여집니다..

고수님들의 생각은 어떤지 궁금합니다.
그리고 제 추정과 계산이 틀리수있기에 이를 참고만 하시고
이를 근거로 매매를 하시지는 마시를 바랍니다.