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강남권 재건축 단지들의 일반적인 현상이지만 현정부의 재건축 규제

완화에 대한 기대감을 가지고 관망세를 보였던 재건축 시장은 정부

의 규제완화에 따른 말만 무성했을뿐 부동산 시장에 반영이 되지않

는 상황에서 실망스러운 모습을 보여주고 있다.



현재 둔촌주공의 시장은 지난 3월의 갈아타기 매수세와 4월 총선에

대한 기대감으로 가격 상승을 기대하며 매물을 거둬들이는 시장의 변

화로 인하여 일시적인 하한가의 가격 상승을 보이며 시장 가격이 상

승하는 듯한 분위기로 나타났으나 총선이후에도 재건축 규제완화의

기미가 안보이자 둔촌주공의 시장은 가격의 하락세로 돌아섰다.



강남권 재건축 시장의 현재 시장가격 하락의 요인을 꼽는다면



첫째

6월1일 기준일인 종부세 과세 대상에서 피하고자 하는 다주택 소유주

들의 회피성 매물이 시장에 대두되는 양상을 보이며 시장 가격의 하

락을 유도하고 있다.



둘째

잠실지구 1.2단지, 잠실시영 재건축 아파트 2만여 세대와 강동시영

입주로 인하여 신규 아파트의 사용승인일을 목전에 두고 1분기 시장

을 관망세로 지켜보며 관망하던 일시적 2주택에 해당되는 소유주들

이 1가구 2주택의 양도세 중과세를 피하기 위하여 다급한 마음에 일

시적으로 시장에 매물을 출시하며 시장 가격을 하락 시키고 있다.



여기서 우리가 주의해야 할 시장가격의 하락과 상승에 대해 깊이

생각 해야할 점이있다.



첫째

매도세나 매수세 쌍방이 간과해서는 안될것이 지금 강남권의 재건축

아파트 하락세는 장기적으로 하락하는 것이 아니라 상기에서 언급했

듯이 종부세 회피성 매물과 잠실지구,강동시영 아파트에 입주해야 하

는 소유주들의 급매성 매물들이 시장에 대두되며 가격의 하락세로 나

타나고 있슴을 주지하고 지금의 하락세가 하반기 까지 이어지기는 어

려울 것으로 보여지며 신규 아파트의 입주 기간이 끝나기 전에 강남

권 재건축 시장의 급매물은 소진되고 하한가의 가격이 소폭 상승으로

변화되는 시장으로 이어질 것으로 보여진다.



둘째

강남권 재건축 시장의 가격은 현정부의 상반기 규제완화에 소극적이

였던 부분이 강북발 부동산 가격 상승으로 강남권 소형 아파트에 까

지 영향을 주었기에 강남권 재건축 규제완화에 손댈수

없지 않았나 생각되며 여기에 종부세 회피 매물과 잠실지구,강동시영

에 입주하는 소유주들의 급매성 매물 출시로 인하여 강남권 재건축

아파트의 가격이 하락하며 안정세를 보이는 가운데 재건축 규제 완

화에 대한 설들이 하반기 9월 국회 회기에 상정되리라 본다.



이렇듯 잠실지구와 강동시영 아파트의 입주가 시작되는 8월전 강남

권 재건축 시장의 하락세는 일단 멈춰질 것으로 전망되며 9월 국회

가 열리기전 3/4분기로 들어서며 재건축 규제완화에 대한 구체적인

방안들이 대두될 것으로 전망된다.



현재 재건축 아파트 투자에 관망하고 있는 매수세라면 5-6월 시기에

매수 타이밍을 가지고시장의 급매물을 주의 관찰하며 매수 공략을 해

야할 것으로 보여지며 이는 우리가 지나온2006년 하반기 부동산 광풍

이 일어난 시기를 돌아보며 지금 재건축 시장의 시장가격이 2006년

상승하기 전의 가격에 다다랐다는 점을 간과하지 말고 우리나라 부동

산 싸이클링은가격이 상승하기 전의 가격 이하로 떨어지지 않는다는

점을 깊이 고려해 매수의 타이밍을 잡아야 할것으로 보여진다.



2008.5.9. 민 대감.