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반포미도 아파트 리모델링 Q&A

‘8.31’부동산대책 발표 이후 강남재건축 시장이 위축된 가운데 2005년 9월 14일부터 사용 검사일 또는 사용승인 일부터 20년(2007년부터 15년)이 경과된 공동주택의 리모델링 증축 범위가 전용면적의 30%까지 늘어나게 됐다. 따라서 리모델링에 대한 관심이 그 어느 때 보다도 높다. 반포미도의 아파트 리모델링에 대해 문답으로 알아본다.

▦리모델링이란 무엇인가.

리모델링(remodeling)은 낡고 오래된 아파트나 주택, 대형건물 등을 현대감각에 맞게 최신 유행의 구조로 바꾸어 주는 개보수작업을 말한다. 선진국의 경우 리모델링 비중은 전체 건설시장의 30퍼센트를 웃돌고 있으며 이웃 일본 또한 70퍼센트에 육박한 것으로 알려져 있다.

한국에서도 지난 1990년대 초반부터 서울 강남의 저층아파트를 중심으로 유행, 재건축이 힘든 고층아파트나 단독주택으로까지 확산되었다. 요즘은 신축 못지않는 최신공법을 이용하여 필로티(pilotis)구조로 주민의 기대에 부응하는 다양한 변신을 만들어내고 있다. 반포미도는 이미 2004년부터 34평 1차아파트 주민 중심으로 리모델링추진위원회를 결성하여 적극적인 준비를 하고 있다. 2006년에는 두차례 주민설명회까지 가졌는데 건설사를 곧 선정할 예정이다.

▦리모델링 가능한 아파트는.

20년(2007년부터 15년)이상 경과한 아파트가 대상이다. 그러나 재건축 판정을 받은 아파트는 증축을 수반하는 리모델링이 불가능하다. 즉 안전진단 결과 구조분야에서 D급 또는 E급을 판정을 받은 단지는 증축을 포함하는 리모델링이 제한된다. 하지만 재건축 추진을 위해 형식적으로 안전진단을 받아 재건축을 추진중인 단지는 안전진단을 다시 받아 리모델링을 할 수 있다.

▦리모델링 시 증축허용 면적이 주거전용면적의 30%까지라는 데 각 평형별로 얼마나 늘어나는 것인가.

증축허용면적은 전용면적을 기준으로 한다. 전용면적 ▦18평형은 5.4평, ▦25.7평형은 7.7평, ▦30평형은 9평까지 증축이 가능하다. 그러나 일반적으로 말하는 아파트 평형인 분양면적(전용면적+주거공용면적)을 기준으로 하면 증축가능면적이 더 넓어진다.

▦계단실, 엘리베이터실과 같은 주거공용면적이나 발코니 면적에 대해서는 규제가 없나.

주택기능의 회복을 위한 계단실, 엘리베이터실, 복도, 주차장과 같은 공용면적과 발코니와 같은 서비스 면적의 증가에 대해서는 제한이 없다. 다만, 건축법에 따라 동간거리, 사선제한 등과 같은 규제를 받게 된다. 또 지하주차장 면적에 대한 규제 역시 없다. 예를 들어 34평 아파트(전용면적 25.7평)라면 전용면적은 25.7평의 30%, 즉 7.7평까지 증축이 가능하며 주거공용면적(계단실 등)을 3평가량 늘릴 경우 면적은 34평형에서 45평형으로 늘어나게 된다. (기존의 발코니 면적을 전용면적으로 흡수하고 복도식일 경우 기존의 복도 면적(미도는 4.2평)까지 전용면적으로 흡수하면 11평이상 늘어날 수 있다. 더욱이 건물관리대장에 있는 누락면적까지 합하면 15평이상까지 가능하다)

▦층 수를 높이는 것은 가능한가.

2005년 9월 14일부터 시행되는 새로운 주택법에 따라 1층을 필로티로 설치할 경우 최상층 1개 층을 늘릴 수 있다. 필로티 1층에는 주민공동생활시설로 피트니스센터 및 화원, 산책로, 독서실, 휴게실, 정보검색실, 주민회의실 등이 들어설 수 있다. 또한 주차시설로도 이용할 수는 있지만 주차시설이 지하로 들어가면 지상공간 녹지율도 40%이상이 되기에 반포미도같이 공원을 낀 아파트단지는 최상의 녹지공간을 만들 수 있다.

▦필로티 구조로 층 수를 높일 때 기존의 1층은 어떻게 되나.

주택법 시행령에 의거 공여자 취득 우선의 원칙이 합당하다고 보고 기존의 1층은 최상층으로 가게 될 것이다. 즉, 공여(제공)된 부동산의 소유자에게는 취득의 권리가 주어지기 때문이다. 그러나 주민간 별도의 합의 사항이 있으면 그것에 따른다.

▦리모델링 절차는 어떻게 되나.

먼저 입주자대표나 소유자 등이 리모델링 추진을 제안하면 주민들의 동의를 받아 안전진단, 건축심의 등을 받는다. 이후 주민 5분의4의 동의를 받으면 조합설립인가를 받을 수 있다. 행위허가를 받으면 이주 및 착공, 사용검사 등을 거쳐 리모델링을 완료하게 된다.

▦늘어나는 면적에 대한 취득ㆍ등록세 및 공사비 부가세는 어떻게 되나.

국민주택규모(25.7평이하)에서 30%까지 증축하는 것은 부가세를 면제되도록 관계부처가 협의승인중이다. 예를 들어 25.7평 이하 아파트를 늘리는 리모델링의 경우 공사비가 1억이 들었다면 부가세 1,000만원은 감면해준다.

서울시는 중앙정부와는 별도로 리모델링 아파트에 대해 등록·취득세 감면을 추진 중이다. 또 현재 3천만원인 지원자금을 5천만원으로 늘리는 방안을 추진 중이다. 5년 거치 5 년 분할 상환의 조건도 완화할 계획이다.서울시 주택기획과은 명목뿐인 지원책이 아니라 실질지원책이 될 수 있도록 조치할 계획이다.

▦요즘 다양한 형태로 3Bay 또는 4Bay까지 배치하는 것이 대세인데 리모델링으로 이러한 변형이 가능하나.

구조에는 여러가지 구조가 있지만 콘크리트구조에서는 크게 기둥식구조와 벽식구조가 있는데, 반포미도는 86년대 건축물로는 드물게 기둥식 구조로 지어졌다.

기둥식구조는 비내력벽(칸막이벽)이어서 내부를 자유로히 변경이 가능하지만 벽식구조는 칸막이벽이 기둥역할을 하기때문에 함부로 벽을 철거하면 구조상 위험이 따를수 있다. 다행히 반포미도가 기둥식 콘크리트구조이여서 리모델링 건설담당자들이 입을 모아 커다란 행운이라고 귀뜀까지 해주고 있다.