부동산 정보포털에서 거래포털로!

안녕하세요

부족한 저를 믿고 자문을 구하시니 제가 아는 선에서만 도움을 드리고자 합니다
하지만.늘 하는 말이지만 맹신은 금물입니다
참고로만 하시고 결정은 본인이 하는 겁니다

제가 늘 하는 말이지만 부동산의 꽃은 수익율입니다
우선 님께선 같은지역(일산신도시)에서의 평형의 수익율을 물어 보시는거 같은데 같은지역에서 당연히 큰평수가 투자도 많이 되니 수익율도 좋은건 사실입니다

제가 보는 전망은 앞으로도 최소한 5년정도는 대형(48평이상)이 계속 주도를 하리라고 보여 집니다
그 이후는 또 그때 가봐야 알거 같습니다
물론 그다음 37평-32평 순으로 따라 오르겠지요
이젠 전에와 다르게 오르면 시차를 두고 전평형이 움직이리라 봅니다

지금 대형이 주춤 하는 이유는 큰폭의 상승도 있었지만 밑에 평형들이 간격을 좁히는 중입니다
아직 제가 보는 시각은 소형(22평이하) 덜 오른거로 보고 있습니다
소형이 좀 더 붙어주면 다시 대형으로 부터 싸이클이 다시 한바퀴 도리라 봅니다

향후 5년정도는 대형과 중형이 유리해 보입니다
제가 최소한 5년 정도 대형이 유리하게 보는 이유는 전에더 자주 언급 했으므로 생략 합니다
특히,일산신도시는 아시겠지만 재료가 탄탄합니다
다른 지역과 상관없이 자체 호재로 상승이 충분하다고 봅니다

대출을 어느정도 하셔야 하는지는 모르겠으나 감당하실정도로 보고 한 3년 보시면 충분히 보상 받으리라 생각 합니다

19평 복도식 소형 리모델링을 물으셨는데 법이 내년봄에 통과하면
소형 복도식은 상당히 전망이 좋습니다
리모델링시 복도식을 계단식으로 바꾸기 때문입니다
또한 비슷한 평형대와 적은 평수단지가 리모델링시 더 유리합니다
19평-22평단지 당연히 추진이 빠르겠죠?

^^..^^

복도식이 계단식이되고 평수가 몇평 넓어지고 새집이 되는게 리모델링입니다
투자대비 수익율은 상당히 좋으리라 예상 됩니다

하지만 32평도 리모델링이 되면 최소 40평은 됩니다
단지에 따라 약간의 차이는 있을겁니다(42-44평도 가능 합니다)
이 역시 수익율은 대단 하리라 봅니다

리모델링비(건축비+@)를 집값에 플러스 해도 넓어진 평수와 새집이 되는 부가가치는 큰 수익율을 보장 해 줍니다

이제 일산신도시도 리모델링비를 들여도 충분히 수익이 날정도의 입지와 가격이 형성되어 있습니다

여유가 되신다면 32평이상 하나와 22-19평 하나 가지고 가면 아주 좋으리라 봅니다

아직 복도식 22평 이하는 전세끼면 비용이 얼마 안들기에 권유 해 봅니다

명의가 여유로 하나 되시면 그렇게 하는것이 제일 좋아 보이고요
하나만 되신다면 감당할수 잇으면 32평으로..
아니면 19평도 계속 보유 하셔도 괜찮습니다

내년봄 리모델링 법의 통과여부에 따라서 분당과 일산신도시는 태풍의 소용돌이속에 있다고 할수 있습니다
더욱이, 대형호재가 탄탄한 일산신도시는 리모델링까지 가시화되면
대선정국을 맞이하여 엄청난 파급효가가 예상 됩니다

정권이 바뀌거나 아니면 현 정권에서도 약간은 가능하리라고 보는 정책의 변화에 1-3가지의 변화는 필연적이라고 봅니다
양도소득세 감액
보유세 고가주택-6억이상에서 (9-12 억 이상)
주거요건이나 보유여건 한시적 단축 매매

이중에서 제가 가장 확실하게 보는 변화는 보유세 고가주택 조정입니다

다른 2가지는 안될수도 있고 된다고 해도 한시적 일거라고 봅니다

다시 본론으로가서 일산신도시는 전평형 다 투자대비 수익율은 좋다고 봅니다
하지만 투자대비 수익율은 어쩔수 없다고 봅니다
또한 두드리는것만 남았다 하지만 내년 리모델링법 통괴여부에 따라서 앞으로의 수익율의 변화는 엄청나리라 봅니다

부동산은 항시 리스크를 대비하고 투자해야 추후 만족스러운 결과를 받게 됩니다
아무리 좋은 투자도 지나친 무리는 금물입니다
그래서 부동산은 시간과의 싸움이라고 합니다
남의 자본이 지나치게 많다면 시간과의 싸움에서 불리하겠지요?

좋은판단 좋은결단 꼭 이루시길..