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일이 바빠 주말에야 답변을 쓰게 되었습니다.

1. 현재 보유아파트 

상현동 서원마을 현대홈타운 24평은 소형평수임에도 불구하고 발전성 있는 입지와 좋은 브랜드, 독특한 내부구조(화장실 2개) 등 장점이 많아, 구입당시에는 ‘님의 과거 자금대’에서 최선의 선택을 하셨던 것이라 생각되어 집니다.

소형임에도 불구하고 향후 많이 오를 수 있는 아파트임에는 틀림이 없습니다. 다만 30평형대나 그이상 평형대에 비해서는 오름폭은 상대적으로 크게 적을 것입니다. 따라서 4년간 열심히 저축을 해서 8천만원(=2천만원 * 4년) 정도를 추가로 모으셨다 하더라도, 괜찮은 지역의 30평형대 아파트들은 4년후 정도면 최소 2~3억원이상 올라가 있어, 구입시에 그만큼 부담은 더 커질 것입니다.

따라서, 현재 상황에서 자금이 현실적으로 가능하다면, 미래를 내다보고 당분간 고생하실 각오로 ‘좀더 빨리 큰평수로 갈아타시는 것’이 재테크상 유리하다고 조언드립니다.

2. 현재 자산 점검

현재 보유하신 아파트의 경우, 동과 층에 따라서 가격은 조금 달라집니다. 동과 층을 알수 없어 현재 가격을 보수적으로 대략 2억(?)으로 가정해보면, 양도세는 보유기간에 따라 차이가 납니다. 만일, 2005년4월에 구입을 하신 경우라면, 40%의 양도세율이 적용되어 현 상황에서 양도세를 대략적으로 계산해보면 약2천만원정도가 부과됩니다. 

(과거 필요경비는 600만원으로 가정 및 대출금중 1천만원을 상환했다고 가정시)
▶ 양도세 = [ (아파트매도금액–매입금액–과거필요경비–향후필요경비)-기본공제]*양도세율
= [ (20000만원-14000만원-600만원-80만원)-250만원]*0.4 = 2028만원 
▶ 현자산 = 아파트매도금액 – 양도세 – 향후필요경비 – 대출상환 + 현금자산 
= 20000만원 – 2028만원 – 80만원 – (10,000만원-1000만원) + 20000만원 = 10,892만원 

현재 가진 자산에서 최대한 대출을 받을 경우(모기지론 70% 대출상환)에는 3억 부근의 30평형대 아파트 매입이 가능할 것으로 보입니다.
(양도세 1~2천만원은 적지않은 금액이나, 향후에 자산 증식금액 최소 몇억에 비하면 충분히 결심할 수 있는 금액입니다 – 결국 님의 결단력이 중요하다고 볼 수 있습니다)  

3. 아파트 구입지역

아파트가격이 몇 년 지나서 많이 상승된 지역을 분석해 보면, 특별한 감춰진 정보에 의해 ‘숨겨진 보물을 발견한 사람들만’ 높은 수익률을 내는 것이 아니라는 것을 알 수 있습니다. 사실은 3~4년부터 사람들의 입에 많이 오르내리는 유망지역(많은 호재거리와 관심지역)이 결국 시간이 지나면서 ‘휠씬 더’ 상승하게 되는 것입니다. 그럼에도 불구하고 많이 상승할 수 있는 지역의 아파트들을 주위에서 열심히 추천해 주어도, 자신들만의 취향이라면서 ‘교통발전이 더딘 외진 지역’이나 ‘나홀로단지’, ‘대규모평지가 아닌 지역’을 선택하시는 분들도 적지 않습니다.

결국 평균이상의 수익률을 올리기 위해서는 많은&nb sp;사람들이 선호하는 대규모 아파트단지(세대수가 많은 나홀로단지와 다름)에서 그 답을 찾아시면 비교적 ‘안전하게’ 자산관리를 하실 수 있습니다. 이전에 제가 추천한 글의 지역들이면 수익률측면에서 우수할 것으로 판단됩니다. 그 중 신갈동 택지지구의 아파트들은 역사가 빨리 개통되는 만큼 3~4년간 높은 수익률이 가능할 것으로 판단되며, 상현동의 경우는 역사 개통이 늦어지지만(8~9년) 그대신 꾸준히 호재가 많은 지역인 만큼 장기투자측면에서 접근하시면 좋은 결과가 있을 것입니다.

끝으로, 님의 경우에 상기 문제(20평 vs 30평, 양도세에 대한 부담, 지역의 선택 등)는 리스크 감수 및 더 큰 금액을 대출에 따른 최대한의 비용절약을 상환이 실천가능하실 수 있을 때, 현실적으로 성사가능한 일이므로, 부부가 잘 의논하셔서 ‘적정한 시기를 결정’하실 사항으로 판단됩니다. 행복한 가정생활과 합리적인 재테크로 좋은 결과 있으시기를 바라겠습니다.  

……대치동맨