부동산 정보포털에서 거래포털로!

평일에 요즘 바쁘다보니, 주말에야 답변을 드리게 되었습니다.

제게 상담을 원하는 분들중에 의외로 님과 비슷한 상황에서 고민을 하시는 분들이 많습니다. 상현사랑이라는 아이디로 저에게 문의하셨던 분과 상황이 비슷한 면이 많아, 그분께 답변드렸던 내용을 님의 입장에서 다시 설명해 드려보겠습니다.

1. 큰돈을 모으기 위한 재테크

▶ 토지(땅)
‘좋은 땅은 10년간 10배가 오른다’는 설이 있습니다. 거주에 필요한 자금을 제외하고, 나머지 10억원 정도의 금액으로 땅에 투자하셔서 10년후에는 투자금액의 10배라는 현금을 모아, 님이 생각하시는 은퇴시기까지 단한번에 도달하실 수도 있습니다. 그렇게 하려면, 어디에 도로가 새로 뚫리고 어디가 새로 택지지구로 지정이 가능한지 그리고 어디가 아직 노출되지 않은 어떤 개발건이 있다는 등의 고급정보를 접할 수 있다면 가능합니다. 저도 현재 하남시와 남양주시 등 몇 개지역을 관심있게 보고 있습니다. 하지만, 님의 자금현황에서는 10년간 대부분의 자금이 묶이게 되고, 정보의 오류 및 환경변화로 인한 투자실패시는 리스크가 너무 크므로 아직은 아파트에 집중하시는 것을 권합니다. 향후 25억원 이상의 자금규모에서는 15억은 아파트에, 10억은 땅에 투자하시는 것에 관심을 가져보실 수도 있을 것 같습니다.

▶ 상가
현재 싯점에서는 상가나 오피스텔에서 나오는 소액수익으로 안주하실 단계는 아닌 것으로 보입니다. 3년간 상가 임대수익과 가격상승분이 유망아파트의 상승수익의 반에도 못 미치는 것이 현실입니다. 아울러, 부동산 투자상품중 ‘리스크가 가장 적고’ ‘환금성이 우수’한 상품인 아파트에 집중하실 것을 권해 드립니다. 최소 30억원이상의 상가자금이 확보되어 작은 빌딩 한채라도 매입하실 수 있는 시기까지는 꾸준한 자금확보가 좋을 것 같습니다.

▶ 아파트
큰돈을 모이기 위해서는 ‘강남/서초/잠실/압구정의 재건축지역’으로 언젠가는 한번은 들어가야 합니다. 아직은 정부의 입김에 일희일비하는 상황이 지속되고 있으나, 내년정도에는 정부의 규제완화에 대한 기대감 및 정책수정으로 강하게 한번은 갈 것으로 예상됩니다. 상기 지역들은 상승시 큰 수익을 안겨 줄 수 있으나, 정책변화에 따른 리스크가 높아 안정성을 중시하시는 경우에는 비추천입니다.

서울 주요지역의 재건축지역 이외에도 수도권에 안정적인 유망지역들은 아직 많고, 님의 자산규모(상현동아파트 6억 + 오피스텔 1.2억? +저축 0.8억 = 약 8억?)에서는 분산투자가 적합하지 않기에, 안정적인 성장지역으로 아파트 한채를 선택하시는 것이 좋을 것 같습니다.

2. 님의 자산관리

조금 주제넘은 이야기로 들릴 수도 있겠지만, 저의 개인적인 생각으로는 ‘님의 연령대의 선택’이 앞으로 살아가시는 데 있어서 ‘미래를 결정’하는 매우 중요한 시기라고 생각합니다. 대한민국에서 사는 직장인 및 한 가정의 가장으로서, 향후에 어떤 환경이 일어날지 예측하기 힘든 상황입니다. 본인의 의지와는 상관없이 앞당겨진 은퇴시기 및 자녀들의 추후 학비지원 그리고 노후대책을 위해서라도 현명한 재테크는 필수라고 생각됩니다.

우선 님의 자산관리현황부터 하나씩 점검해 보도록 하겠습니다.

▶ 용인 상현동 서원마을 현대아이파크9차 48평
아파트는 나무랄데 없는 유망한 아파트입니다. 워낙 많은 호재들을 보유하고 있어, 장기보유시 상당한 수익을 기대하실 수 있는 입지의 아파트입니다.

▶ 역삼동 오피스텔 16평
역삼역 근처에만도 16평 오피스텔들의 숫자가 적지 않아, 정확히 어느 것을 보유하고 계신지는 알 수가 없지만 대략 1억2천만원(?) 정도로 시세를 ‘가정’했을 때, 현재 임대료 수익은 3년간 2340만원(=65만원 * 36개월)이므로 3년간 수익률은 19.5%입니다. 매우 저조한 성적입니다.

▶ 은행예금 8천만원
우리나라 뿐만 아니라 세계의 어느 은행이던지 이자수익은 미미합니다. 실제 물가상승까지를 고려해 볼때, 거의 원금수준이라고 보셔도 무방합니다. 부자들은 현금이 필요시 언제든지 필요한만큼 동원가능하지만, 절대 통장에서 썩히는 자금은 없다는 점을 명심하시기 바랍니다.

결론적으로 자금운용의 효율성을 높이기 위해 조언을 드리자면,

1) 역삼동 오피스텔은 ‘믿을만한’ 주위 부동산업소와 잘 상의하셔서 ‘잘 팔릴 수 있는 가격’으로 가능한 빨리 매도하시기 바랍니다.

2) 오피스텔의 매도계약서 작성과 동시에, 상현동아파트의 보유기간이 만3년이 넘은 경우라면 상현동 아이파크아파트도 인근 부동산업소에 매도물건으로 내 놓으시기 바랍니다.

3) 세후 750만원이라고만 되어 있어, 정확히 파악은 어렵지만 두분중 수입이 큰 분의 명의로 은행에서 ‘투기지역’의 ‘6억원이상’ 아파트의 경우 최대가능대출금이 얼마가 나오는지 확인하 시기 바랍니다. 최대 대출가능금액의 80%를 대출받으신다고 보고, 예산에 맞게 그 다음 얻으실 아파트를 신속히 보러 다니십시오.

4) 구입대상지역은 강남/서초/잠실/압구정 재건축지역은 변수도 많고 자금도 조금 더 필요한 상황이라, 님께서도 언급하셨던 지역(수지 성복동/신봉동/상현동 대형평형, 분당 정자역 부근 대형평형)에서 선택하시면 수익률측면에서 좋으실 것 같습니다.

5) 판교나 광교의 청약은 당첨시는 큰 수익이 보장되지만, 당첨확률이 거의 로또수준입니다. 재산증식을 로또수준에 맡기는 무모함은 피하시기 바랍니다. (물론, 신규아파트를 구입해서 보유하신 상태에서, 청약통장이 있다면 판교나 광교는 최대한 신청하시기 바랍니다)

이런 방식으로 두번만 아파트 재테크에서 기대하신 성과를 얻으실 수 있다면, 은퇴를 예상하시는 10년후에는 적지않은 자산을 형성하실 수 있을 겁니다. 글이 너무 길어졌는데, 아무쪼록 행복한 가정생활과 효율적인 자금운용에 조금이나마 보탬이 되셨길 바라겠습니다. 추후 진행하시다가 어려운 부분이 생기실 때, 다시 문의하시면 추가답변 드리도록 하겠습니다.

……대치동맨